Häufig gestellte Fragen

Auf dieser Seite veröffentlichen wir häufig gestellte Fragen an unsere Mitarbeiter an den Standorten Köln, Berlin und München. Selbstverständlich stehen wir Ihnen gerne persönlich für alle Fragen rund um Ihre Immobilie zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!

Welche Ausgaben kann ich als Eigentümer von der Steuer absetzen?

Als Vermieter können Sie in Anlage V der Steuererklärung sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit Ihrer Wohnung stehen, steuerlich geltend machen. Das sind zum Beispiel die Werbungskosten für Online-Anzeigen oder Broschüren, Maklerkosten, Ausgaben für Handwerker und die Anschaffungs- und Herstellungskosten Ihrer Immobilie. Außerdem sind die Grundsteuer, mit der Vermietung in Zusammenhang stehende Fahrt- und Reisekosten, Zinsen für Kredite oder Kontoführungsgebühren umlagefähig. Wichtig ist, dass Sie alle diese Ausgaben anhand eindeutiger Quittungen und Rechnungen belegen und den Nachweis, dass die Zahlungen auf das Konto des Leistungserbringers überwiesen wurden, erbringen können.

Als Selbstnutzer Ihrer Wohnung können Sie insbesondere die haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerkerrechnungen von der Steuer absetzen, die Sie von Ihrem Vermieter ausgestellt bekommen. Kunden der PANDION SERVICE, die uns mit der WEG-Verwaltung beauftragt haben, erhalten diese jährlich gemeinsam mit der Verwaltungsabrechnung.

Wie prüfe ich die Bonität eines potenziellen Käufers, der ernsthaft am Erwerb meiner Wohnung interessiert ist?

Ohne Bonitätsprüfung sollten Sie Ihre Wohnung auf keinen Fall verkaufen. Stellen Sie in jedem Fall vor der Vertragsunterzeichnung sicher, dass der Käufer Ihrer Immobilie den vereinbarten Preis auch bezahlen kann. Das geht am besten über eine Selbstauskunft, die Sie vom Käufer fordern. Dieser ist dazu rechtlich nicht verpflichtet, doch wird er Sie Ihnen sicher vorlegen, wenn Sie die Selbstauskunft zu einer der Voraussetzungen für den Verkauf machen. Weisen Sie Ihren Käufer darauf hin, dass die Selbstauskunft einmal pro Jahr kostenfrei ist. Zusätzlich macht es Sinn, sich auch die Finanzierungszusage der Bank zeigen zu lassen, die sich deutlich und zweifelsfrei auf Ihre Wohnung beziehen sollte.

Ein Finanzierungsangebot ist hier nicht ausreichend und nicht verbindlich. Gerne übernehmen wir all diese Punkte und Kommunikation mit dem Käufer für Sie und prüfen die Bonität zuverlässig. Um den Verkauf voranzutreiben stehen wir dem Käufer auch mit Blick auf dessen Finanzierung beratend zur Seite.

Ich möchte meine Wohnung selbst beziehen - welche Fristen muss ich bei der Eigenbedarfs-Kündigung einhalten?

Wenn Sie, Angehörige Ihrer Familie oder Mitglieder Ihres Haushaltes in Ihre Wohnung ziehen möchten, können Sie Ihrem Mieter hierfür eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dafür müssen Sie im Kündigungsschreiben klar darlegen, warum, wann und für wen Sie die Wohnung nun selbst benötigen und den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Die Fristen für die Eigenbedarfskündigung richten sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses: 

  • Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Außerdem wichtig: Die Kündigung muss beim Mieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats eingehen.

Ich möchte aktuell lieber eine digitale Übergabe machen - wie lässt sich das korrekt durchführen?

Besichtigen, den Zustand begutachten, Fotos machen und in einem gemeinsamen Übergabeprotokoll festhalten – am besten digital per App. Eine solche nutzen wir aktuell sowohl bei Übergaben als auch Abnahmen. Aktuelle Zählerstände und Mängel können hier in ein vorstrukturiertes und intuitiv bedienbares Online-Formular unkompliziert eingetragen und gerade geschossene Fotos zur Dokumentation direkt hochgeladen werden. Mit dem hohen Standard und der Einfachheit der Dokumentation gewährleisten wir eine professionelle Durchführung der Übergabe mit zahlreichen Fotos.  Das Protokoll kann hierüber auch von beiden Seiten unterzeichnet werden und wird dann automatisch per E-Mail an alle Parteien verschickt. Zusätzlich sind Mietvertrag und alle weiteren Angaben und Vereinbarungen zur Wohnung hinterlegt und jederzeit einsehbar.

Kann ich in 2021 per Videokonferenz an meiner Eigentümerversammlung teilnehmen?

Ja, das ist jetzt rechtlich und auch technisch möglich. Ihre erste Eigentümerversammlung in diesem Jahr wird allerdings noch wie gewohnt stattfinden. Denn Sie müssen als Gemeinschaft noch per Mehrheitsbeschluss entscheiden, ob neben der weiterhin bestehenden Präsenzversammlung eine Online-Teilnahme möglich ist. Erst in der darauf folgenden Versammlung kann es dann virtuell losgehen. Wie Sie sich einwählen können und wie unsere dafür entwickelte Software funktioniert, erklären wir Ihnen selbstverständlich im Vorfeld en detail.

Wie kalkulieren Sie den Vorschuss/das Hausgeld?

Die Höhe des Hausgeldes/Vorschusses richtet sich jedes Jahr neu nach den im Jahreswirtschaftsplan aufgelisteten zu erwartenden Kosten für das laufende bzw. kommende Wirtschaftsjahr. Diese werden im Gesamten auf die einzelnen Eigentümer umgelegt – und zwar in der Regel nach dem in der Teilungserklärung definierten Umlageschlüssel je Sondereigentumseinheit. Kostenpositionen, die nur bestimmte Eigentümer betreffen, werden auch nur auf diese umgelegt, z.B. mit Blick auf die Reinigungskosten in der Tiefgarage. Wer dort keinen Stellplatz hat, muss dafür auch nicht aufkommen. Auch die Vorauszahlungen für Heizung/Wasser kalkulieren wir individuell – je nach entsprechendem Vorjahresverbrauch. Sofern die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften vorsieht, kalkulieren wir auch die Vorschüsse entsprechend darauf angepasst.

Ist eine Befreiung von der Hausgeldzahlungspflicht möglich, wenn die Wohnung bspw. zurzeit nicht vermietet ist?

Eine Befreiung oder Reduzierung von der Hausgeldzahlungspflicht ist nicht möglich. Die Errechnung der Hausgeldhöhe erfolgt durch die Erstellung eines Gesamt- und Einzelwirtschaftsplans. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan bindet die Eigentümer bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan.

Wann wird die Abrechnung fällig gestellt?

Erst mit der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung werden die Guthaben und die Nachzahlungen fällig und im Anschluss ausgezahlt oder angefordert.

Was ist die Abrechnungsspitze?

Die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung errechnet sich aus den Kosten des Abrechnungsjahres, welche den Hausgeld-Sollvorauszahlungen gegenübergestellt werden.

Was ist eine Beschlusssammlung?

Die Beschlusssammlung ist die Sammlung aller Beschlüsse einer Gemeinschaft. Sie kann in Papierform oder in elektronischer Form geführt werden. Selbst eine Lose-Blatt-Sammlung ist möglich. Zu beachten ist in jedem Fall, dass keine Blätter entfernt werden dürfen und anhand der laufenden Nummerierung der Beschlüsse jederzeit eine Kontrolle auf Vollständigkeit möglich ist.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die einseitige Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der das Alleineigentum an einem Grundstück (mit Gebäude oder geplantem Gebäude) in Miteigentumsanteile, jeweils verbunden mit Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) bzw. nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum). Fast immer wird die Teilungserklärung mit einer Gemeinschaftsordnung ergänzt: Hier können die Rechte und Pflichten der Eigentümer zueinander geregelt, aber auch Stimmrechte in der Eigentümerversammlung, Umlageschlüssel für Kosten und Lasten usw. Zum Teil geschieht dies auch abweichend von den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes.

Welche Kosten aus der Jahresabrechnung kann ich auf den Mieter umlegen?

Welche Nebenkosten umlagefähig sind, steht im Mietvertrag. Die von uns erstellte Jahresabrechnung ist unterteilt in umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten, so dass Sie einen Anhaltspunkt haben, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden können.

Wer trägt die Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel?

Grundsätzlich muss derjenige die Abrechnungsspitze tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer der Wohnung ist (BGH vom 30.11.1995 / Az. IV ZB 16/95). Folglich steht dem Käufer das Guthaben aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum zu, gleichzeitig ist er aber auch für Fehlbeträge verantwortlich.

Wie setzt sich das Hausgeld zusammen?

Die Höhe des Hausgeldes wird im Wirtschaftsplan festgelegt, der von der Gemeinschaft beschlossen werden muss. Die Höhe ist dann in der Regel so lange gültig, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.

Wird der Anteil an der Instandhaltungsrücklage bei Verkauf der Wohnung ausbezahlt?

Der rechnerische Anteil an der Instandhaltungsrücklage wird grundsätzlich nicht bei Wohnungsveräußerung an den ausscheidenden Eigentümer ausbezahlt. Die Instandhaltungsrückstellung ist Verbandsvermögen.

Ihre Ansprechpartner für weitere Fragen

Durch Niederlassungen an den Standorten Köln/Düsseldorf, Berlin und München, erbringen wir für unsere Kunden Verwaltungsservices dort, wo sie benötigt werden. 

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