Die eigene Immobilie richtig bewerten

Wer lediglich mit Verkäufen in der Nachbarschaft vergleicht und sich auf dem selben Level positioniert, lässt die immobilieneigenen Merkmale und die weiter voranschreitende Marktentwicklung außer Acht und verschenkt hier unter Umständen Potenzial. Und wer den Preis eher niedrig ansetzt, um möglichst schnell einen Käufer zu finden, verkauft sich höchstwahrscheinlich unter Wert. Zweifelsfrei sind all das wichtige Kriterien und doch führen sie erst in der Kombination zum passenden und für den Verkäufer bestmöglichen Marktpreis.

Hier sind die wichtigsten Punkte, die Sie in die Bewertung Ihrer Eigentumswohnung einbeziehen sollten – ohne Anspruch auf absolute Vollständigkeit, denn jede Bewertung ist so individuell wie die Immobilie selbst:

1. Die Lage

Die Lage Ihrer Immobilie hat den größten Einfluss auf die Bewertung. Wie hoch ist das Preisniveau in Ihrer Region? Wieviel kostet der Quadratmeter im Schnitt? Gerade bei Eigentumswohnungen spielt der durchschnittliche qm-Preis eine wesentliche Rolle – und ihr Verkaufspreis sollte idealerweise in der entsprechenden Range liegen. Auskunft über das jeweils aktuelle Niveau geben jüngste Verkäufe im Umkreis sowie die Angebote auf den gängigen Portalen.

Allerdings gibt es auch hier – regional bis hinunter auf Stadtteil-Ebene – enorme Unterschiede. Die Qualität der Mikrolage entscheidet, nehmen Sie Vergleiche daher immer nur mit Immobilien in direkter Nähe vor. Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Wie hoch die unmittelbare Lärmemission? Fluglärm zum Beispiel kann ein paar Straßenzüge weiter schon weit weniger ausmachen. Wie schnell sind Geschäfte, Ärzte, Apotheken, Schulen, Kitas, Gastronomie und kulturelle Angebote erreichbar? Und wie beliebt ist die direkte Wohnlage allgemein, sprich: Wie hoch ist die Nachfrage? Hier sollte man zusätzlich auch die künftige Entwicklung der Umgebung mit im Blick haben. Welche Infrastruktur-Projekte sind noch geplant? Und wird der Lebenswert durch die Veränderungen künftig steigen oder fallen?

Noch weiter „herangezoomt“ spielt auch der unmittelbare Standort Ihrer Immobilie eine Rolle. Wie ist der Ausblick? In welche Himmelsrichtung ist die Wohnung im Wesentlichen ausgerichtet? Wie sind die Lichtverhältnisse – außen und vor allem in den Wohnräumen?

2. Gebäude und Beschaffenheit der Wohnung

Wichtig ist hier zum einen das Baujahr. Für moderne, zeitgemäße Architektur und noch junge Bausubstanz wird mehr gezahlt als für, zwar gepflegte, aber in die Jahre gekommene Gebäude. Außerdem ist die Energieeffizienz in Neubauten höher und der Energiebedarf geringer – das ist entsprechend vorteilhaft für die Immobilienbewertung. Allerdings bestätigen auch hier Ausnahmen die Regel. Gut sanierte Altbauten – vor allem aus der Gründerzeit – erzielen oft ähnliche Preise wie neu errichtete Wohnungen. Sie sind beliebt aufgrund Ihrer Architektur und Raumbeschaffenheit sowie wegen ihrer meist innerstädtischen Lage.

Auch die jeweilige Etage nimmt Einfluss auf den Kaufpreis. Wohnungen im Souterrain oder Erdgeschoss werden niedriger angesetzt als die Wohnungen in den höheren Stockwerken. Penthäuser erzielen aufgrund Ihres meist guten Ausblicks, erhöhter Privatsphäre und großzügig bemessenen Dachterrassen höhere Quadratmeter-Preise als die Wohnungen darunter. Aber: Wo kein Aufzug vorhanden ist, sieht das eventuell schon wieder ganz anders aus. Im Erdgeschoss punkten ein schöner Garten und Südausrichtung ebenfalls zusätzlich.

Und wie ist die Wohnung geschnitten? Wie großzügig und wohnpraktisch ist die Raumaufteilung? Durchgangszimmer zum Beispiel werden in der Regel als Minuspunkt gewertet. Passt der Grundriss zu den Vorstellungen der Hauptzielgruppe für die jeweilige Lage – Familien oder Paare und Alleinstehende? Denn das sagt ja einiges darüber aus, wie gut das eigene Angebot zur tatsächlichen Nachfrage passt.

3. Ausstattung der Wohnung

Nicht nur der Grundriss und die Aufteilung der Räume sind entscheidend, sondern auch das, was „drin“ ist. Ist zum Beispiel eine Einbauküche vorhanden und von welcher Qualität sind Schränke und Geräte? Sind Einbauschränke, Deckenspots oder beispielsweise auch maßgeschneiderte Fenster-Plissees inbegriffen? Welche Qualität haben Böden und der Fliesenspiegel in den Bädern? Sind ein oder zwei Bäder inklusive Gäste-WC vorhanden? Gibt es Dusche UND Badewanne oder eventuell sogar einen Whirlpool? Sind Abstell- und/oder Speisekammer im Grundriss inbegriffen? Gibt es einen Keller und Stellplätze mit Ladestationen für Elektro-Fahrzeuge? Fährt ein Aufzug zur Wohnung? Gibt es einen Kamin oder eine Klimaanlage? Oder steht – falls ein Garten zur Wohnung gehört – bereits ein Gartenhaus auf dem Rasen? Ist der Garten besonders schön angelegt und eventuell auch schon uneinsehbar eingewachsen, beeinflusst das ebenfalls die Preisermittlung. Aktuell – in Zeiten von Home Office & Co. – gewinnen Glasfaser und eine schnelle Internetverbindung noch einmal mehr an Bedeutung; entsprechend gewichtiger fließen solche Punkte auch in die Bewertung mit ein.

4. Zustand der Immobilie

Je nachdem wie „alt“ Ihre Wohnung bereits ist oder von wie vielen verschiedenen Haushalten sie bereits „bewohnt“ wurde, muss auch dem Zustand der Immobilie besonderes Augenmerk zukommen. Wie sehen Küche, Bäder und Bodenbeläge aus? Sind sie noch zeitgemäß und noch frei von Mängeln oder sind zum Beispiel auf dem Parkett schon deutliche Macken und Gebrauchsspuren zu erkennen?

Auch wenn Sie im Vorfeld bereits Renovierungen und Modernisierungen durchgeführt haben, fließt die Höhe der hierfür entstandenen Kosten mit in die Bewertung Ihrer Immobilie ein. Ist der Zustand dagegen unmittelbar vor dem Verkauf eher mangelhaft, kann es Sinn machen, noch ein paar Schönheitsreparaturen oder Modernisierungen durchzuführen. Gut kalkuliert, kann das den Marktwert um einiges steigern – und damit ebenso ihren Kapitalertrag.

Hierbei ist es mit Blick auf das Gesamtgebäude und Gemeinschaftseigentum auch entscheidend, ob und wann dort etwas modernisiert oder saniert wurde, wie zum Beispiel die Heizungsanlage oder das Dach. Vielleicht wurden an den Stellplätzen sogar Ladestationen für E-Autos installiert. Oder wurden bereits künftige Optimierungen beschlossen, die dem Käufer der Immobilie dann zugute kommen würden?

5. Miteigentumsanteile

Ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum beeinflusst die Bewertung ebenfalls. Je nachdem, wie hoch dieser Anteil – auch im Vergleich zu Ihren Miteigentümern – ist, desto mehr gehört Ihnen vom gesamten Gebäude und desto mehr Mitspracherecht haben Sie bei gemeinsamen Entscheidungen und Abstimmungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Das steigert letztendlich auch den Wert. Fragen Sie diesbezüglich bitte auch bei Ihrer WEG Verwaltung nach.

6. Vermietet oder nicht?

Bewohnen Sie Ihre Immobilie selbst oder vermieten Sie diese? Auch das spielt eine wesentliche Rolle mit Blick auf den Kaufpreis. Bei vermieteten Wohnungen wird meist ein etwas geringerer Wert angesetzt, da der neue Eigentümer nicht sofort frei über die Immobilie verfügen kann und gewisse Kündigungsfristen eingehalten werden müssen.

Wenn Ihr Interessent die Immobilie aber ebenfalls als Kapitalanlage erwerben möchte, kommt ihm ein zuverlässiger Mieter in der Regel gerade recht. Deshalb sind hier – um einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen – vor allem die bestehenden Mietverträge wichtig. Nur so kann der Käufer vor allem anhand der monatlichen Miete einschätzen, ob sich durch den Kauf eine Rendite erzielen lässt. Zu geringe Mieteinnahmen schmälern den Kaufpreis wiederum.

7. Höhe der angesparten Erhaltungsrücklage

Auch wenn die Erhaltungsrücklage steuerlich nicht zum Kaufpreis zählt und der Gemeinschaft gehört, ist die Höhe der angesparten Rücklage nicht gänzlich außer acht zu lassen. Gerade bei älteren Objekten, die über kurz oder lang saniert werden müssen, ist dieser Punkt ebenfalls zu beachten, da hier enorme Kosten im Nachgang entstehen können. Ein hoher angesparter Betrag ist daher von Vorteil und auch bei der Ermittlung des Kaufpreises zu berücksichtigen.

Zusammenfassung

Bei dieser Vielzahl an Bewertungskriterien verliert man als Laie schnell einmal den Überblick. Hat man am Ende wirklich an alles gedacht? Und wenn ja, hat man eventuelle Aufschläge für eine besondere Ausstattung oder einen besonders schönen und weiten Ausblick in realistischer Höhe angesetzt? Oder hat man den Preis allgemein zu hoch eingeschätzt, weil man als Eigentümer zu einem gewissen Grad auch emotional an die Wohnung gebunden ist?