Ein Wechsel des Eigentümers erfolgt, wenn ein Eigentum auf eine andere Person übertragen wird. Diese Übertragung kann auf verschiedenen Arten erfolgen. Die drei häufigsten Formen eines solchen Rechtsgeschäfts sind der Kauf, das Erbe und die Schenkung. Neben diesen existiert zudem die eher selten auftretende Zwangsversteigerung.

Der Eigentumswechsel beim Kauf einer Immobilie

Haben sich ein Verkäufer und Käufer gefunden, ist im Folgenden ein Kaufvertrag zwischen den beiden Parteien aufzusetzen. In diesem Kaufvertrag werden alle rechtlichen und verkaufsrelevanten Details festgehalten. Bei der Klärung von offenen Fragen kann hier auch ein Notar zur Beratung hinzugezogen werden. Haben sich nun beide Seiten auf einen Kaufvertragsentwurf geeinigt, muss dieser vom Notar dem Verkäufer und Käufer vorgelesen, durch den Notar beurkundet und von jedem unterschrieben werden. Anschließend erfolgt eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu Gunsten des Käufers. Der rechtliche Übergang erfolgt erst, wenn der Käufer den im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis gezahlt hat, oder ein festgelegtes Datum erreicht ist. Ab diesem Tag gehen alle mit dem Objekt einhergehenden Nutzen, Lasten und Gefahren auf den Käufer über.

Im Erbfall

Hat eine Person eine Immobilie geerbt, so muss diese eine Berichtigung des Grundbucheintrags beantragen. Erst wenn diese Berichtigung erfolgt kann sich der Erbe Eigentümer nennen. Der Antrag zur Berichtigung muss beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden. Hierbei muss der Antragsteller durch die Vorlage eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments mitsamt Eröffnungsprotokoll seine Absichten begründen.

Eigentumswechsel bei Schenkung einer Immobilie

Die betroffenen Parteien entwerfen einen Überlassungs- oder Schenkungsvertrag in welchem alle relevanten Details festgeschrieben werden. Dieser Entwurf muss in Gegenwart der betroffenen Parteien vorgelesen, unterschrieben und von einem Notar beurkundet werden. Ab dem im Vertrag geregelten Stichtag erfolgt der wirtschaftliche Übergang auf den Erwerber. Das heißt alle Nutzen, Lasten und Gefahren gehen an diesem Tag auf den Erwerber über, sofern im Vertrag nichts Gegensätzliches festgehalten ist. Anschließend kann der Notar, nach dem Erhalt notwendiger Unterlagen, eine Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragen, welche nach der Durchführung vom Notar geprüft wird und an die Beteiligten kommuniziert wird.

Zwangsversteigerung

Zu einer Zwangsversteigerung kann es auf zwei Arten kommen. Zum einen durch eine Privatinsolvenz des Eigentümers, bei der die Immobilie verpfändet wird, um bestehende Schulden zu tilgen. Zum anderen kann die Gemeinschaft die Zwangsversteigerung fordern, wenn ein Eigentümer seiner Verpflichtung der Lasten- und Kostentragung nicht nachkommt (z.B. Hausgeldzahlungen). Hierbei gilt als gesetzlicher Richtwert ein offener Betrag in Höhe von mehr als drei Prozent des Einheitswertes des betroffenen Wohnungseigentums und ein Zahlungsverzug von mehr als drei Monaten. Erfolgt die Zwangsversteigerung, so sind die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf rückständiges Hausgeld als bevorrechtigte Forderungen zu behandeln. Der Käufer haftet für Hausgeldrückstände nicht.

Für die WEG-Verwaltung ist derjenige Ansprechpartner, der im Grundbuch als Eigentümer aufgeführt ist. Das bedeutet, dass ein Verkäufer bis zur Umschreibung im Grundbuch für Kosten aufkommt. Auch ein Guthaben darf nur an den im Grundbuch vermerkten Eigentümer ausbezahlt werden. Etwaige gesonderte Regelungen müssen Verkäufer und Käufer unter sich regeln.

Wichtige Tipps beim Eigentumswechsel

  1. Die Teilungserklärung könnte eine Vereinbarung enthalten wonach der Erwerber auch für Hausgeldrückstände des Veräußerers mithaftet. Vor dem Kauf sollten Sie sich daher bestätigen lassen, dass es keine Hausgeldrückstände gibt.
  2. Sie sollten sich als Erwerber darüber informieren, ob Sonderumlagen beschlossen wurden, deren Fälligkeiten in der Zukunft liegen. Gemäß Rechtsprechung ist nämlich derjenige zur Zahlung verpflichtet, der im Grundbuch steht. So kann es sein, dass z.B. eine Sonderumlage mit Fälligkeit zum 01.09. beschlossen wurde und Sie am 30.08. im Grundbuch eingetragen wurden. In dem Fall sind Sie als neuer Eigentümer der Zahlungspflichtige.
  3. Generell sollte in die Teilungserklärung sowie die Versammlungsprotokolle eingesehen werden, um ungewünschten Überraschungen vorzubeugen. Dies kann vor allem bei der Umsetzung von eigenen Umbau- und Änderungswünschen sowie dem eigenen Nutzungsverhalten eine große Rolle spielen.
  4. Behalten Sie  auch die Nebenkosten im Auge. Damit behalten Sie den Überblick über die gesamte Investition. Zu diesen gehören vor allem die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Gerichtskosten und Maklergebühren.
  5. Im Zuge der finanziellen Übersicht sollten Sie sich auch im Vorhinein darüber informieren, wie die steuerlichen Gegebenheiten bezüglich Ihrem geplanten Wohnungskauf stehen. Welche Kosten können abgesetzt werden? Welchen Unterschied gibt es bei Eigennutzung im Vergleich zur Vermietung? Wie muss ich anschließende Einnahmen durch Verkauf oder Vermietung versteuern?
Toni Altindagoglu

Toni Altindagoglu

Toni Altindagoglu ist Immobilienkaufmann und Geschäftsführer der PANDION SERVICE. Zuvor war Altindagoglu als Abteilungsleiter beim größten Kölner Wohnungsunternehmen beschäftigt. Seit 2015 zeichnet er verantwortlich für die PANDION SERVICE. Spezialgebiet ist die Verwaltung anspruchsvoller Immobilien.