Das Wohnungseigentumsrecht (WEG) regelt die Instandsetzungspflicht in § 21 Abs. 5 Nr. 2. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und ist Aufgabe der Eigentümer und damit Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung.

Instandsetzungspflicht der Eigentümergemeinschaft für Gemeinschaftseigentum

Umsetzung der Beschlüsse durch den Verwalter und Kostenbeteiligung nach Miteigentumsanteil

Im Grundsatz ist dabei die gesetzliche Regelung leicht verständlich. Es ist Aufgabe der Eigentümer über eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung die geeigneten Beschlüsse zu fassen, die dann vom Verwalter umzusetzen sind. Die daneben bestehende Hauptpflicht jeden Wohnungseigentümers ist die Kostenbeteiligung nach dem gesetzlichen Verteilerschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 WEG, mithin im Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Anderweitige Kostenverteilerschlüssel können in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. Die Gemeinschaft und damit alle Wohnungseigentümer gemeinsam haben daher für die Kosten aufzukommen, die für die Reparatur von Gemeinschaftseigentum aufgebracht werden müssen.

Instandsetzungspflicht des Sondereigentümers für Sondereigentum

Folglich sind die Kosten des Sondereigentums von dem jeweiligen Eigentümer zu tragen. Er allein hat auch die Instandhaltung und Instandsetzung des im Sondereigentum stehenden Bauteils vorzunehmen. Die Gemeinschaft kann hierüber mangels Beschlusskompetenz nicht beschließen.

Ob ein Bauteil zum Sondereigentum gehört kann ausschließlich über § 5 WEG beantwortet werden.

§ 5 WEG hat folgenden Inhalt:

Abs. 1

Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Abs. 2

Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Abs. 3

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

Gegenstände, die der Sicherheit des gesamten Gebäudes dienen sind zwingend Gemeinschaftseigentum

Von besonderer Bedeutung ist insbesondere § 5 Abs. 2 WEG. Hieraus ergibt sich, dass sämtliche Gegenstände, die der Sicherheit des gesamten Gebäudes dienen, zwingend Gemeinschaftseigentum sind und daher von den Eigentümern im Wege der Beschlussfassung auf deren Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind.

Hierzu gehören insbesondere:

  1. Außenwände
  2. Fenster, Dachfenster- Haustüren
  3. Balkonbestandteile, soweit sie der Sicherheit dienen, z.B: Balkonplatte, Balkonbrüstung, Feuchtigkeitsisolierung, Wärmedämmung, etc.
  4. Außenjalousien, etc.
  5. Decken (außer der Deckenverkleidung)

Anderweitige Verteilung der Kostenlast oder Verwaltungskompetenz

Von den Vorgaben des § 5 WEG kann nicht abgewichen werden, so dass eine Vereinbarung in der Teilungserklärung, die z.B. Außenfenster zum Sondereigentum erklärt, grundsätzlich unwirksam ist.

Es ist jedoch möglich, abweichend vom Gesetz über die Gemeinschaftsordnung entweder nur die Kostenlast verschiedener Bauteile oder sogar die Verwaltungskompetenz den einzelnen Eigentümern aufzuerlegen.

Sollte in der TE/GO geregelt sein, dass für die Instandsetzung z.B. der Wohnungstür, der Fenster oder der Sonnenschutzanlagen der jeweilige Eigentümer selber verantwortlich ist, dann darf der Verwalter für die Gemeinschaft hier nicht tätig werden und die Eigentümer können Instandsetzungsmaßnahmen für diese Bauteile nicht beschließen, da eine solche Beschlussfassung mangels Beschlusskompetenz nichtig wäre (BGH v. 09.12.16 – V ZR 84/16). Dies gilt auch für die Beauftragung von Wartungsverträgen für Bauteile, die nach der Teilungserklärung der Verwaltungskompetenz der jeweiligen Eigentümer obliegen.

Der Eigentümer ist in diesem Fall für die Wartung und Instandhaltung allein zuständig.

Die Gewährleistungsverfolgung gegen den Bauträger erfolgt jedoch weiterhin über die Verwaltung, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, sofern die Gemeinschaft diese Ansprüche im Rahmen einer Beschlussfassung an sich gezogen hat.

Empfehlung für Eigentümer von Bauträgerobjekten

Es ist daher allen Eigentümer zu empfehlen, eine Wartung der Gegenstände zu beauftragen, die gemäß der Teilungserklärung auf den Sondereigentümer verlagert wurden, damit der Bauträger aufgrund einer fehlenden Wartung die Bearbeitung der Mangelbeseitigung nicht ablehnt.