Im Wohnungseigentumsrecht gilt die vom Bundesgerichtshof aufgestellte Fälligkeitstheorie. Danach trägt jeweils der Eigentümer die der Gemeinschaft gegenüber fällig werdenden Forderungen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit als Grundbucheigentümer geführt wird. Diese Regelung gilt auch bei Nachzahlungsansprüchen im Rahmen der Jahresabrechnung, die durch den im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zu zahlen sind. (BGH, 23.09.1999 – V ZR 17/99)

Verkäufer bleibt bis Eigentumsumschreibung zur Zahlung des Hausgeldes verpflichtet

Der Verkäufer bleibt daher bis zur Eigentumsumschreibung aufgrund des Wirtschaftsplanes zur Zahlung der monatlichen Hausgelder verpflichtet. Auch wenn der Verkäufer die laufenden Hausgelder ordentlich bedient hat, können sich aus der Jahresabrechnung Nachzahlungsansprüche ergeben, für die der Erwerber haftet, sofern er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits Grundbucheigentümer ist. Der Erwerber haftet für die sog. Abrechnungsspitze, mithin der Differenz aus den Wirtschaftsplansollzahlungen und den tatsächlichen Kosten des Jahres.

Kaufvertragliche Abweichungen wirken nicht gegenüber der WEG

Etwa abweichende kaufvertragliche Vereinbarungen wirken nicht gegenüber der WEG. Ihr gegenüber hat also der (mittlerweile eingetragene) Erwerber für das komplette Abrechnungsjahr zu haften. Etwaige Ausgleichsverpflichtungen gegenüber dem Veräußerer muss er diesem gegenüber geltend machen.

Aus Servicegründen teilt der WEG-Verwalter dann nicht selten die Jahresabrechnung für das Veräußerungsjahr entsprechend auf. Das erleichtert Veräußerer und Erwerber deren interne Abrechnung. Eine Verpflichtung der Hausverwaltung zur Erstellung einer zeitanteiligen Abrechnung besteht nicht, da das Wohnungseigentumsrecht nur eine gesamte Jahresabrechnung kennt, die für die Wohn- oder Teileigentumseinheit zu erstellen ist.

Grundbuchumschreibung ist für die Kostentragungsverpflichtung maßgeblich

Demgegenüber ist rein juristisch nicht die interne Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber, sondern die Grundbuchumschreibung für die Kostentragungsverpflichtung maßgeblich. Das kann unter Umständen erheblich differieren.

Jahresabrechnungen sind nur an neuen Eigentümer zu versenden

Die erstellten anteiligen Jahresabrechnungen sind jedoch nur an den neuen Eigentümer zu versenden, da nur dieser im Grundbuch eingetragene Eigentümer bzw. der werdende Eigentümer bei der Versammlung über diese beschließen kann. Bei zwischenzeitlicher Veräußerung hat der Alteigentümer weder ein Stimm- noch Teilnahmerecht an der Wohnungseigentümerversammlung, so dass dies sonst ein unwirksamer Beschluss zu Lasten Dritter wäre.

Kostenregelung in den Kaufverträgen im Zusammenhang mit § 16 Abs. 2 WEG

Die Verpflichtung des Erwerbers zur Tragung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG wird üblicherweise in den Kaufverträgen dahingehend geregelt, dass der Käufer (Erwerber) die Lasten und Kosten ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten zu tragen hat. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird teilweise mit einem bestimmten Tag festgelegt. Der Zeitpunkt des Besitz-, Nutzen- und Lastenübergangs ist jedoch für die Tragung der Lasten und Kosten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG nur für die Parteien des Kaufvertrags verbindlich. Die Verpflichtung des Erwerbers zur Zahlung der Lasten und Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG gegenüber der Eigentümergemeinschaft richtet sich nicht nach der Regelung des Kaufvertrags, sondern nach den gesetzlichen Vorschriften des WEG.

Kosten- und Lastentragung des Erwerbers im Zusammenhang mit § 16 Abs. 2 WEG

Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist der Erwerber eines Wohnungs-/Teileigentums zur Zahlung von Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums nach § 16 Abs. 2 WEG vom Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an verpflichtet. Der Erwerb des Eigentums vollzieht sich mit dem Tag der Grundbuchumschreibung und bei werdenden Gemeinschaften mit der Übergabe des Eigentums.

Die wichtigsten Punkte zusammengefasst

  • Aus Jahresabrechnungen können Nachzahlungsansprüche der WEG nur gegenüber solchen Wohnungseigentümern begründet werden, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen oder werdender Eigentümer sind (Fälligkeitstheorie des BGH)
  • Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wird nur eine Rechtsgrundlage für die Anforderung der Abrechnungsspitze, also des Differenzbetrags zwischen dem gemäß Einzelwirtschaftsplan geschuldeten Vorauszahlungssoll und der Einzelabrechnung geschaffen.
  • Die zeitanteilige Abrechnung bei Eigentümerwechsel: Die Verwalterin bietet Ihnen gerne außerhalb der WEG-Abrechnung als besonderen Zusatzservice die Erstellung einer zeitanteiligen Abrechnung an, so dass die betroffenen Parteien (Käufer/Verkäufer) zum gewünschten Termin (Besitzübergang) im Innenverhältnis erleichtert abrechnen können. Es verbleibt jedoch bei der Zahlungspflicht des Erwerbers für die sich aus den zeitanteiligen Jahresabrechnungen ergebenden Abrechnungsspitzen.