Was sind preisgedämpfte Wohnungen?

Bei privaten Wohnungsbauvorhaben müssen insgesamt 40 % der geplanten Wohneinheiten öffentlich gefördert (sogenannte „Sozialwohnungen“) oder als preisgedämpfte Wohnungen realisiert werden. So sieht es das Düsseldorfer Handlungskonzept Wohnungsmarkt mit Stand 2020 vor.

Es gibt innerhalb dieser 40%-Quote einen Spielraum: Für den öffentlich geförderten Wohnungsbau liegt das Minimum bei 20% und bei preisgedämpften Wohnungen bei 10%. Über die restlichen 10% kann der Investor selbst frei entscheiden, wie er diese verteilen möchte.

Preisgedämpfte Wohnungsangebote werden für einen Höchstbetrag von 9,80 €/qm (Stand 2020 der Stadt Düsseldorf) vermietet. Diese Grenze ist jedoch an den bundesweiten Baupreisindex für Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäude gekoppelt. Ausgehend von dieser Basis kann der Höchstbetrag entsprechend prozentual einmalig gesteigert werden bei Erst-und Neuvermietung.

Auf Grundlage des Verbraucherpreisindexes nach § 557b BGB kann dann aber in den Folgejahren die Miete angepasst werden. Der Vermieter muss diese Möglichkeit in den Mietverträgen vereinbaren.

Bei einem Neubauprojekt, das beispielsweise im zweiten Quartal 2016 begonnen wurde und im zweiten Quartal 2020 bezugsfertig ist, errechnet sich die Nettokaltmiete für die preisgedämpften Wohnungen wie folgt

9,60 €/qm x Baupreissteigerung
Die Baupreissteigerung ergibt sich aus dem Baupreisindex aus Q2 2020 (117,70) / Q2 2016 (101,90) = 1,15505…
Die zulässige Kaltmiete beträgt demnach 11,09 €/qm

Wer ist berechtigt?

Für die Haushalte mit geringem Einkommen gibt es – wenn auch wenig – sozial geförderte Wohnungen. Der preisgedämpfte Wohnraum ist aber vor allem für Haushalte mit mittlerem Einkommen vorgesehen, die zu viel für einen Wohnberechtigungsschein, aber zu wenig für die aktuellen Angebotspreise verdienen.

Damit Gutverdiener die preisgedämpften Wohnungen nicht wegschnappen, dürfen sie nur an Haushalte mit einem bestimmten Maximaleinkommen vergeben werden. Die Wohnungsgröße spielt dabei keine Rolle. Die Einkommensgrenzen sind je nach Haushaltsgröße und Zusammensetzung wie folgt

Einkommensgrenzen (brutto) für preisgedämpfte Wohnungen

preisgedämpfte Wohnungen

Reichen diese Einkommensgrenzen aus?

Vermieter überlegen sich sehr genau, ob sich ein neuer Mieter die entsprechende Wohnung leisten kann. Die Miete sollte maximal ⅓ des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens betragen, lautet die gängige Faustformel. Reicht das?

Preisgedämpfte Wohnungen Beispiel a): Ein-Personen-Haushalt

Das Haushaltseinkommen darf 48.000 € brutto nicht überschreiten. Das entspricht etwa 2.450 € netto/Monat. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 qm zu 11,09 € (kalt) + 3,40 € (Betriebskosten) kostet ca. 870 € (warm). In diesem Fall macht die Miete 35 % des Haushaltseinkommens aus; leicht über der ⅓-Grenze.

Preisgedämpfte Wohnungen Beispiel b): Zwei-Personen-Haushalt

Bei einem Zwei-Personen-Haushalt darf das Bruttoeinkommen zusammen 66.000 € nicht übersteigen. Das sind etwa 3.200 € netto/Monat. Die Miete für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit ca. 85 qm wäre 1.230 € (warm). Mit einem Anteil von 38,4% ist die Miete in Relation zum Einkommen in diesem Fall sehr hoch.

An wen gehen die preisgedämpften Wohnungen und was passiert wenn das Einkommen steigt?

Der Vermieter prüft das Einkommen der Haushalte lediglich zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses. Die Einkommensentwicklung bleibt unberücksichtigt und die Gefahr der schleichenden Begünstigung (nach Lohnerhöhung) unberechtigter Haushalte ist sehr hoch. Daher werden die Mietverträge für den preisgedämpften Wohnraum oft an Studenten oder junge Leute am Beginn ihrer Karriere vergeben. Da die ⅓-Formel meistens nicht reicht, kommen Bürgschaften solventer Eltern hinzu.

Interessant ist, dass die Einkommensgrenzen Einkünfte aus Kapitalvermögen nicht berücksichtigen. Typisch dafür sind Gewinne aus Wertpapiergeschäften. Zumindest theoretisch könnte so auch ein Aktienmillionär, der von Dividenden lebt, in den Genuss einer preisgedämpften Wohnung kommen.

Welche Pflichten habe ich als Vermieter?

  1. Im städtebaulichen Vertrag zwischen Investor und der Stadt sind genauestens alle Pflichten des Vermieters geregelt.
  2. Sie müssen so z.B. vor dem Mietvertragsabschluss die Einkommensgrenze des Mietinteressenten prüfen.
  3. Der Mietvertrag ist entsprechend auf die Regelungen anzupassen, die der „preisgedämpfte Wohnraum“ mit sich bringt.
  4. Die Einhaltung der Einkommensgrenzen durch den Vermieter muss evtl. jährlich von einem Steuerberater z.B. geprüft und der Stadt vorgelegt werden.

Fazit: Funktioniert das Konzept des preisgedämpfen Wohnraums?

Die beschriebenen Beispiele zeigen, dass Politik ohne Praxis nur schwer bzw. nicht funktioniert. Gut gemeint ist nicht gleich gut gemacht. Weitere Regeln müssen her, wie sooft, wenn der “Staat” eingreift. Die Idee ist gut, aber noch nicht ganz zuende gedacht.

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Toni Altindagoglu

Toni Altindagoglu

Toni Altindagoglu ist Immobilienkaufmann und Geschäftsführer der PANDION SERVICE. Zuvor war Altindagoglu als Abteilungsleiter beim größten Kölner Wohnungsunternehmen beschäftigt. Seit 2015 zeichnet er verantwortlich für die PANDION SERVICE. Spezialgebiet ist die Verwaltung anspruchsvoller Immobilien.