Umzug, neues Kaufvorhaben, veränderte Lebenssituation, von einer Wertsteigerung profitieren – die Gründe für einen Wohnungsverkauf sind vielfältig und meist wohlüberlegt. Ebenso gut durchdacht sollte dann auch der konkrete Ablauf sein. Mit einem “Mal-eben-eine-Anzeige-schalten-und-schauen-was-passiert”, ist es hier nicht getan. Neben ordentlich Zeit – konkret: mindestens ein paar Monate – sollte man auch eine sorgsame Vorbereitungs- und Verkaufsphase einplanen. Welche Unterlagen werden benötigt? Gibt es Vorkaufsrechte? Wie lässt sich ein realistischer Kaufpreis festlegen und auch durchsetzen? Und macht ein Wertgutachten Sinn? Hier ist ein Überblick über die wichtigsten Überlegungen und To-dos rund um den Wohnungsverkauf.

Ein Immobilienverkauf ist immer komplex und mit vielen kleinen, aber wichtigen Details verbunden. Deshalb bieten wir einen Rundum-Service zum Verkauf Ihrer Wohnung – von der Einwertung über die Vermarktung bis hin zur Bonitätsprüfung, Vorbereitung der Beurkundung und Übergabe.

Toni AltindagogluGeschäftsführer der PANDION SERVICE

Die Grundlagen klären – den Wohnungsverkauf vorbereiten

Bevor Sie in den konkreten Wohnungsverkauf und in die Kommunikation mit möglichen Kaufinteressenten treten, sollten Sie die wichtigsten Basics und Voraussetzungen klären. Das gibt nicht nur Ihnen Sicherheit für die Vertrags- und Preisverhandlungen, sondern stellt auch sicher, dass Interessenten alle für den Kauf notwendigen Informationen für die Entscheidungsfindung beisammen haben und Ihr Verkaufsvorhaben ohne unnötige Verzögerungen zu einem erfolgreichen Abschluss kommen kann.

Vollständigen Unterlagen-Satz erstellen und zusammentragen

Von den rechtlichen Grundlagen bis zur Energiebilanz – Käufer wollen wissen, auf was sie sich einlassen. Deshalb sind diese Unterlagen für den Verkauf essentiell

  • Zur Lage: Lageplan, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, Flurkarte
  • Zum Objekt: Grundriss, Wohn- und Nutzfläche, Fotos der Räumlichkeiten
  • Bautechnisches: Baugenehmigung, Baubeschreibung, Dokumentation von durchgeführten Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen
  • Rechtliches: Beglaubigter Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, Verwaltervertrag, WEG-Protokolle, Mietvertrag (bei Vermietung)
  • Wirtschaftliches: Grundsteuerbescheid, Rechnungen über Betriebs- und Nebenkosten, Höhe der Instandhaltungsrücklage

Besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters?

Bei Wohnungen, die erst NACH dem Einzug des aktuellen Mieters in Wohneigentum umgewandelt wurden (vorher reine Mietwohnung), hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Ist dies der Fall, muss der Eigentümer seinen Mieter über Verkaufsvorhaben und Vorkaufsrecht informieren. Der Mieter muss dies innerhalb von zwei Monaten gemäß § 469 Abs. 2 BGB wahrnehmen oder ablehnen. Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Mieter die Wohnung erst nach der Umwandlung in Wohneigentum bezogen hat, wenn Sie an Familien- oder Haushaltsangehörige verkaufen oder gewerblich genutzte Räume vermietet wurden.

Ist die Zustimmung der anderen WEG-Mitglieder zum Wohnungsverkauf notwendig?

Als Teil einer WEG kann es in bestimmten Fällen sein, dass Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung und insbesondere bei der Wahl des Käufers nicht vollkommen frei sind. Nach §12 des WEG-Gesetzes kann die Eigentümergemeinschaft vereinbaren, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohneigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf – bis diese erteilt ist, kann der eventuell bereits geschlossene Kaufvertrag nicht vollzogen werden. Das soll verhindern, dass ein erkennbar problematischer Kandidat die Wohnung erwirbt und in die Gemeinschaft eintritt. Allerdings muss für ein Veto immer ein wichtiger Grund, wie zum Beispiel eine mangelnde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, vorliegen.

In der Regel ist die Zustimmung zum Wohnungsverkauf auf den Verwalter übertragen, so dass man von einer sogenannten Verwalterzustimmung spricht. Schauen Sie daher vorher unbedingt in die Teilungserklärung oder kontaktieren Sie Ihren Verwalter, um in Erfahrung zu bringen, ob eine solche Regelung besteht.

Zusatzkosten einplanen

Ein Wohnungsverkauf heißt nicht nur, am Ende den Verkaufspreis gutgeschrieben zu bekommen, sondern bringt auch für Sie – manchmal auch nicht unerhebliche – zusätzliche Kosten mit sich, die Sie von Beginn an immer mit im Auge behalten sollten

  • Kosten für Dokumente & Gutachten: Sie haben noch nicht alle Unterlagen beisammen? Ein eventuell noch benötigter Energieausweis kann bis zu mehrere hundert Euro kosten. Meistens bekommen Sie diesen aber von Ihrem Verwalter. Wer ein Wertgutachten in Auftrag gibt (siehe unten), zahlt dafür zwischen 0,38 und 0,6 Prozent des Verkehrswertes.
  • Kosten für Anzeigen: Für die Schaltung von Anzeigen in einem Online-Portal fallen Kosten abhängig vom gewählten Zeitraum und vom gewählten Produkt an. Die online-Portale Immobilienscout24 und immowelt gehören zu den Anbietern mit der größten Reichweite. Die Anzahl der Angebote ist demzufolge auch groß. Bei der Platzierung Ihrer Immobilie gilt es daher auch kostenpflichtige Zusatzprodukte zu buchen, damit Ihre geschaltete Anzeige in der Ergebnisliste auf der ersten Seite dargestellt wird und nicht mit der Zeit abfällt. So haben Sie die größte Sichtbarkeit.
  • Präsentierung der Immobilie: „Bilder sagen mehr als tausend Worte“. Wie bereits erwähnt ist die Anzahl an Immobilienangeboten groß. Es ist daher wichtig, Ihre Immobilie von der besten Seite zu zeigen. Die Beauftragung eines professionellen Fotografen ist ein Muss! Um Interessenten von Ihrer Wohnung zu begeistern, ist ein 360 Grad Rundgang durch Ihre Immobilie zu empfehlen. Die Kosten liegen bei ca. 3,60 € je Quadratmeter.
  • Kosten für Makler: Haben Sie einen Makler mit dem Wohnungsverkauf beauftragt, berechnet dieser dem Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen eine Provision je nach Vereinbarung.
  • Steuern und Gebühren: In der Regel zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent des beurkundeten Betrags. Sollte dieser nicht zahlen, kann das Finanzamt allerdings auch den Verkäufer zur Zahlung verpflichten. Wahrscheinlicher ist jedoch, dass das Finanzamt die Ausstellung der sogenannten Unbedenklichkeitsbescheinigung verweigert. Ohne diese Bescheinigung wird der Käufer nicht in das Grundbuch eingetragen – und somit auch nicht als Grundstückseigentümer dokumentiert. Wer seine Wohnung innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, muss eine Spekulationssteuer entrichten – allerdings nur dann, wenn er die Wohnung in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf nicht ausschließlich selbst bewohnt hat. Die Notarkosten übernimmt auch in der Regel der Käufer.
  • Vorfälligkeitszinsen: Wenn Sie ihre Wohnung finanziert haben und innerhalb der Zinsbindung von 10 Jahren vorzeitig ablösen wollen, fallen Vorfälligkeitszinsen an, die Sie bei Ihrer Bank in Erfahrung bringen müssen. Beträgt Ihre Zinsbindung länger als 10 Jahre und Sie wollen Ihren Darlehensvertrag kündigen, steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB zu, ohne dass Vorfälligkeitszinsen hierfür anfallen.
  • Kosten für Schönheitsreparaturen: Parkett abschleifen, neue Armaturen, streichen – sollten Sie, um am Ende Ihre Immobilie von ihrer schönsten Seite zu präsentieren und eventuell einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Hier macht es Sinn sich vorher ein Bild über die Kosten zu machen und mehrere Angebote einzuholen.

Kleine Mängel sollte man auf jeden Fall beheben, umfassende Renovierungsarbeiten, insbesondere in Bädern, aber lieber sein lassen. Das vermeidet hohe Kosten im Vorfeld und letztlich weiß man auch nicht, welchen Geschmack der potenzielle Käufer hat.

Toni AltindagogluGeschäftsführer der PANDION SERVICE

Provision beim Wohnungsverkauf

 Seit dem 23.12.2020 sind Verkäufer und Käufer bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zu gleichen Teilen provisionspflichtig. Eine ausschließliche Provisionspflicht nur für den Käufer ist rechtlich nicht mehr möglich. Vereinbart man z.B. eine Maklercourtage von 2 % für den Käufer, dann gilt diese auch für den Verkäufer.

„Butter bei die Fische“ – einen realistischen und guten Verkaufspreis festlegen

Eines des größten Verkaufshindernisse sind unpassende, meist überzogene, Preisvorstellungen. Es ist verständlich, wenn man seine Immobilie mit Wertsteigerung weiterverkaufen möchte und in den meisten Regionen und Lagen ist das auch möglich.

Dennoch sollte man hier objektiv recherchieren, Lagebewertungen studieren und mit ähnlichen Objekten und Angeboten vergleichen, um am Ende einen marktgerechten und damit für beide Seiten fairen Verkaufspreis festlegen zu können. Wir stehen Ihnen hier gerne beratend zur Seite.

Toni AltindagogluGeschäftsführer der PANDION SERVICE

Wichtige Kriterien für die Ermittlung der angemessenen Summe sind die Lage, der Zustand der Immobilie, die Ausstattung,  die Nutzung (Eigennutzung oder Vermietung), Größe und Baujahr. Im Falle der WEG kommt zusätzlich noch der Anteil an den Gemeinschaftsflächen hinzu.

Preisspiegel & Co. Hilfreiches für die Bewertung der Lage:

Individuell “obendrauf” kommen dann wertsteigernde Punkte wie durchgeführte Modernisierungs- und Ausbaumaßnahmen oder auch Einrichtungsgegenstände, die Sie mitverkaufen möchten, wie zum Beispiel eine Einbauküche, einen Esstisch, einen Einbauschrank oder bereits angebrachte Markisen oder passende Plissees.

Auch bestehende Mängel sollten Sie in Ihre Preisbildung mit einfließen lassen und prüfen, inwieweit der Mangel mindernd darauf wirkt. Wichtig: Sie sind dem Käufer gegenüber rechtlich dazu verpflichtet, alle Mängel offen zu legen, die Ihnen bekannt sind. Ansonsten müssen Sie Schadensersatz zahlen und der Käufer kann vom Kaufvertrag zurücktreten.

Wertgutachten beim Wohnungsverkauf. Macht das Sinn?

Wer sich mit Blick auf die realistische Einschätzung des Verkaufspreises unsicher ist, kann die professionelle Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Sachverständigen beauftragen. Er ermittelt den Verkehrswert der Immobilie und sagt Ihnen als Verkäufer, welchen Preis Sie unter den aktuellen Marktgegebenheiten für Ihre Wohnung erzielen können. Auch der Käufer kann (und muss!) so gegenüber der finanzierenden Bank die Werthaltigkeit der Immobilie belegen. Wo Klarheit über den Wert herrscht, verkürzen sich Preisverhandlungen und damit auch der Verkauf im Gesamten.

Damit’s passt – den richtigen Käufer finden

Werbetrommel anwerfen und Online-Inserat für den Wohnungsverkauf schalten

Gerade in städtischen Lagen sind Wohnungen Mangelware und heißbegehrt, dennoch läuft auch aktuell kein Wohnungsverkauf ohne entsprechende Werbung. Vor allem ein Inserat in einem Online-Portal bringt ernst zu nehmende Interessenten und kostet bei einer Dauer von vier Wochen je nach Anbieter zwischen 50 und 130 Euro für eine Basis-Anzeige. Es braucht vor allem eine gute Überschrift und so aussagekräftige wie ansprechende Bilder. Angaben zum Baujahr, zur Beheizungsart, zur Lage, Ausstattung, Wohnfläche und zum Kaufpreis gehören immer mit hinein. Angaben zur Energieeffizienz sind gesetzlich verpflichtend.

Online-Anzeigen und Kurzexposees müssen ansprechend gemacht sein und inhaltlich überzeugen. Als Teil unseres Services übernehmen wir das Erstellen und Aufbereiten für unsere Kunden und kümmern uns um die bestmögliche Platzierung in den Online-Portalen.

Toni AltindagogluGeschäftsführer der PANDION SERVICE

Besichtigungstermin gut vorbereiten

Sobald die ersten Besichtigungstermine stehen, sollten Sie die Wohnung entsprechend “herrichten”. Der erste Eindruck ist meist ausschlaggebend für die Kaufentscheidung. Dekorieren Sie heimelig und sorgen Sie für eine Wohlfühlatmosphäre, aber entfernen Sie zu persönliche Einrichtungsgegenstände.

Steht die Wohnung bereits leer, kann es sich evtl. anbieten, eine Home Staging-Agentur mit der Dekoration und Möblierung zu beauftragen – auch schon bevor Sie die ersten Fotos der Räume machen und ins Internet stellen. Eine genau auf die Zielgruppe zugeschnittene, moderne und freundliche Einrichtung zieht an, schafft Emotionalität und regt die Fantasie des Interessenten an.

Auch inhaltlich sollten Sie gut vorbereitet sein und die wichtigsten Zahlen und Daten zu Ihrer Wohnung und WEG im Kopf haben. Wie viele Quadratmeter hat die Wohnung? Welcher Fußbodenbelag wurde genau verwendet? Welche baulichen Veränderungen dürfen vorgenommen werden? Welche Markisenfarbe wurde von der Eigentümergemeinschaft vereinbart? Oder wie groß dürfen Gartenhäuschen sein?

Die meisten Interessenten sind berufstätig. Stellen Sie sich darauf ein, dass Besichtigungstermine in den späten Abendstunden nach der Arbeit oder am Wochenende gewünscht sind.

Preisverhandlungen beim Wohnungsverkauf

“Ist beim Preis noch was zu machen?” Diese Frage werden Sie vermutlich hören und Sie sollten zumindest darauf vorbereitet sein.

Verhandlungen zum Kaufpreis sind normal. Planen Sie hierfür bereits bei der Preisbildung drei bis fünf Prozent ein. Auf mehr sollten Sie sich aber nicht einlassen.

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Wo vom Käufer eine Preisminderung von über zehn Prozent verlangt wird, sollten Sie dem mit einem klaren “Nein” eine Absage erteilen. Wichtig ist es auch, sich nicht sofort auf gemachte Angebote einzulassen. Entscheiden Sie immer erst nach einer gewissen Bedenkzeit. Wer den Preis für seine Wohnung sorgsam ermittelt hat, braucht hier keine allzu großen Abstriche zu machen.

Den Wohnungsverkauf reibungsfrei abwickeln

Endlich ist ein Käufer gefunden, doch nicht immer heißt das auch gleich erfolgreicher Verkauf. In einem Abschlussgespräch sollten Sie vor allem alles rund um die Finanzierung abklären. Hat der Käufer ausreichend Bonität? Ist er bereits im Gespräch mit einer finanzierenden Bank und hat eventuell schon die Darlehenszusage? Bevor das nicht klar ist, sollten Sie anderen Interessenten noch nicht absagen.

Absichtserklärung unterzeichnen lassen

Um die konkrete Kaufabsicht des Interessenten sicherzustellen, empfiehlt es sich, sich von diesem eine schriftliche Reservierungsvereinbarung oder Kaufabsichtserklärung unterzeichnen zu lassen. Hier sollten unbedingt der vereinbarte Kaufpreis und die wichtigsten Angaben zur Wohnung sowie die Absicht, baldmöglichst einen Notartermin zu vereinbaren, enthalten sein.

Vertrag und Notartermin

Aufgesetzt und beglaubigt wird der Kaufvertrag von einem Notar, der Ihre Vereinbarungen rechtssicher und vollständig einarbeitet. Prüfen Sie den Entwurf vor der Unterzeichnung sorgfältig, ggf. auch durch  Ihren Anwalt. Was Sie unbedingt beachten sollten: Kein Verkauf ohne verbindliche Darlehenszusage und/oder Nachweis des Eigenkapitals. Die Finanzierung muss sichergestellt sein. Wichtige Punkte und Vertragsinhalte beim Wohnungsverkauf in der WEG sind:

  • Sind alle dazugehörigen Nebenflächen wie Stellplätze und Kellerabteil genannt?
  • Ist die aktuelle Höhe des Hausgeldes sowie der Instandhaltungsrücklage vermerkt?
  • Bei Vermietung: Wann genau geht der Vermieterstatus auf den Käufer über?
  • Sind eventuelle Verzugszinsen in der korrekten Höhe festgelegt?

Übergabe und Protokoll

Bevor Sie einen Termin für die Übergabe festmachen, sollte der Käufer den Kaufpreis in vollständiger Höhe überwiesen und Sie alle erforderlichen Unterlagen wie den Energieausweis und Bauzeichnungen, die dann in den Besitz des neuen Eigentümers übergehen, parat haben. Fertigen Sie außerdem während der Übergabe ein Protokoll an, in dem übergebene Schlüssel, Zustand der Wohnung etc. festgehalten werden. So schützen Sie sich vor eventuellen Nachforderungen des Käufers. Weitere Details zu diesem speziellen Prozess finden Sie im Artikel Wohnungsübergaben und Abnahmen für Eigentümer und Vermieter – so vermeiden Sie Ärger

Besichtigungen sind oft zeitraubend. Entsprechend haben wir unseren Service darauf ausgerichtet und übernehmen Begehungen und Beratung der potenziellen Käufern. Als Verwalter sind uns die Fakten zur Wohnung en detail bekannt.

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Toni Altindagoglu

Toni Altindagoglu

Toni Altindagoglu ist Immobilienkaufmann und Geschäftsführer der PANDION SERVICE. Zuvor war Altindagoglu als Abteilungsleiter beim größten Kölner Wohnungsunternehmen beschäftigt. Seit 2015 zeichnet er verantwortlich für die PANDION SERVICE. Spezialgebiet ist die Verwaltung anspruchsvoller Immobilien.