10 Tipps für einen wasserdichten Mietvertrag Ihrer Eigentumswohnung

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Je nachdem, ob es sich um ein Gewerbeobjekt, ein Mietshaus oder um eine Eigentumswohnung handelt, greifen unterschiedliche Regelungen. Je nach Version haben sich verschiedene Formulierungen etabliert. Mietkaution, Kündigungsrecht, Betriebskostenabrechnung – nicht nur in diesen Punkten gehen Gewerbe- und Wohnmietverträge auseinander. Das sollte man wissen und beim Mietvertrag für die eigene Wohnung genau hinsehen. Passen die Regelungen zur Art der von Ihnen vermieteten Fläche? Welche Punkte sind wichtig für den Mietvertrag Ihrer Eigentumswohnung? Was muss rein? Wie hoch darf die Kaution sein und wie muss diese vom Vermieter “verwahrt” werden? Welche Betriebskosten müssen enthalten sein? Und wie regelt man Dinge wie Untervermietung oder das Halten von Haustieren?

Wenn bestimmte Angaben fehlen und unklare oder veraltete Formulierungen enthalten sind, kann ein solcher Vertrag schnell für Sie zur rechtlichen Falle werden.

Mit diesen 10 Tipps erstellen Sie einen wasserdichten Mietvertrag, der Sie in Streitfällen schützt oder diese erst gar nicht aufkommen lässt.

Vorab: Sammeln Sie vorab alle wichtigen Informationen zu Ihrem Objekt

Eine gute Vorbereitung ist bei der Erstellung eines Mietvertrages das A und O. Bevor Sie starten, sollten Sie alle wichtigen Unterlagen und Informationen rund um Ihre Wohnung sammeln und bereitlegen. Dazu gehören u.a. der Grundriss inklusive der Wohnflächenberechnung, der Energieausweis und Abrechnungsbeispiele über die Kosten für Gas, Wasser und Strom, Nachweise über abgeschlossene Versicherungen. Auch die Hausordnung enthält wichtige Regelungen, die auch im Mietvertrag Relevanz finden.

Und legen Sie auch die Miethöhe bereits im Vorfeld fest. Hierfür gelten gesetzliche Vorgaben, an die Sie sich dabei halten müssen und die Sie kennen sollten. In der Regel darf die Miete höchstens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – deren Höhe Sie im lokalen Mietspiegel finden – liegen. Oder gilt für Ihre Stadt oder Region die Mietpreisbremse? Dann dürfen die Mietpreise höchstens zehn Prozent über den Vergleichsmieten liegen. Auf der Webseite des Deutschen Gewerkschaftsbundes finden Sie eine Übersicht darüber, wo die Mietpreisbremse gilt. Gerne können Sie auch dem Mietvertrag selbst Informationen rund um die Mietpreisbremse beifügen. Dann hat jede Partei die entsprechenden Regelungen schwarz auf weiß vorliegen.

Handelt es sich um einen Mietvertrag mit einem Verbraucher, dann müssen Sie Ihren Mieter darüber belehren, dass ihm ein Widerrufsrecht zusteht.Das gilt auch für private Vermieter. Sie können aber verhindern, dass dem Mieter ein 14-tägiges Widerrufsrecht zusteht – wenn nur eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:

• Die Wohnung wurde vor Vertragsabschluss inklusive aller Nebenräume wie zum Beispiel Keller und PKW-Stellplätze besichtigt oder
• der Mietvertrag wurde in den Geschäftsräumen des gewerblichen Vermieters oder der Hausverwaltung abgeschlossen oder
• Sie sind privater Vermieter und der Mietvertrag wurde nicht bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Mieters und des Vermieters an einem Ort geschlossen (z.B. bei Versand per E-Mail). Der Vertrag wurde dem Mieter zum Beispiel per E-Mail zugeschickt. Der Vertrag wurde dann zwar mit Hilfe von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen, es besteht aber mangels eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems kein Widerrufsrecht (§ 312c BGB).

Hängen Sie immer eine Widerrufsbelehrung an den Mietvertrag an – folgende Punkte sollten enthalten sein:

• Information zum Widerrufsrecht (Bedingung und Frist)
• Hinweis zu den Voraussetzungen des Widerrufs
• Erklärung, dass Mieter die Widerrufsbelehrung zur Kenntnis genommen hat
• Hinweis zu den Widerrufsfolgen
• Ggf. Muster eines Widerrufsformulars mit den persönlichen Daten beider Parteien

Widerruft Ihr Mieter den Mietvertrag, muss er binnen 14 Tagen aus der Wohnung ausziehen. Sie als Vermieter sind dann dazu verpflichtet, Ihrem Mieter die bisher geleistete Miete inkl. der Nebenkosten sowie die gezahlte Kaution zurückzuzahlen, sofern der Mieter bereits in Besitz der Wohnung ist.

Zeitliche Befristungen oder nicht, Mietsteigerungen, fixe Summe oder flexible Anpassungen an Lebenshaltungskosten – es gibt einige verschiedene Arten, den Mietvertrag zu gestalten oder auszurichten. Entscheiden Sie sich im Vorfeld für eine Variante:

Am häufigsten: der unbefristete Mietvertrag

Bei dieser Vertragsform einigen sich Mieter und Vermieter auf ein unbefristetes Mietverhältnis. Jede Seite kann dieses Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften und Fristen kündigen. Als Vermieter brauchen Sie hierfür allerdings einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund – im Gegensatz zum Mieter, der das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen beenden kann. Außerdem können Sie die Miete nicht einfach mal willkürlich anheben, sondern müssen sich nach der Jahressperrfrist und Kappungsgrenze richten – auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegen sollte.

Ausführliche Informationen zu den Möglichkeiten der Mieterhöhung finden Sie hier.

Der Zeitmietvertrag

Ob ein Jahr oder bis auf Lebenszeit – beim Zeitmietvertrag legen Mieter und Vermieter eine bestimmte Mietdauer fest. Keine der Vertragsparteien darf dann innerhalb des vereinbarten Zeitraumes kündigen – außer mit fristloser Kündigung, die ihre berechtigten Gründe haben muss. Aber auch der Zeitmietvertrag selbst muss einen anerkannten Befristungsgrund haben, wie etwa eine künftig geplante Eigennutzung oder eine anstehende umfangreiche Sanierung.

Der Staffelmietvertrag

Bei einem Staffelmietvertrag steigert sich die Miete in regelmäßigen Abständen – und zwar vertraglich festgelegt. Mieter und Vermieter einigen sich auf die Anfangssumme sowie die zukünftigen Mietzinssteigerungen. Zwischen den Staffelmieten muss immer mindestens ein Jahr Abstand liegen.

Der Indexmietvertrag

Bei einem Indexmietvertrag richtet sich der Mietpreis nach dem vom Statistischen Bundesamt berechneten und herausgegebenen Preisindex für Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland. Die Miete erhöht sich aber nicht automatisch mit Veränderung des Index, sie muss mindestens ein Jahr unverändert sein. Danach hat der Vermieter dem Bewohner den alten und neuen Index in einem Schreiben mitzuteilen.

Stellen Sie sicher, dass alle folgende Pflichtangaben Eingang in Ihren Mietvertrag finden:

• Name und Anschrift des Vermieters (bei zwei oder mehr Vermietern müssen alle vollständig genannt werden)
• Persönliche Angaben des bzw. der Mieter (Name, Geburtsdatum, Geburtsort und Personalausweisnummer)
• Tag der Besichtigung, die übrigens inzwischen auch online möglich ist. Es muss – ob vor Ort oder virtuell – immer die gesamte Mietsache besichtigt werden, auch eventuell vorhandene Stellplätze und Kellerräume. Denn nur wenn der Mieter die Wohnung vor Vertragsabschluss umfassend besichtigt hat, entfällt das Widerrufsrecht für den Mietvertrag.
• Details zur genauen Mietsache (Exakte Anschrift, Lage der Wohnung im Gebäude, Größe/Fläche, Ausstattung wie Zimmer, Balkon, Abstellraum, Bad, Angabe über zusätzlich nutzbare Flächen wie Garten, Kellerabteil oder Dachboden)

• Details zur Miethöhe (Kaltmiete sowie Nebenkosten – achten Sie darauf, dass die Zusammenstellung der Gesamtmiete korrekt erfasst wird inkl. Grundmieten für Wohnung und Stellplatz sowie eventuelle Vorauszahlungen für diesen. Anders als vermutet fallen bei der Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Tiefgarage einige Kosten an. Durch die ausgewiesene Vorauszahlung sichert sich der Eigentümer das Recht diese Kosten gegenüber dem Mieter abzurechnen.)
• Zeitraum des Mietverhältnisses (genauer Vertragsbeginn, Dauer, Befristung, möglicher Kündigungsausschluss z.B. 18 Monate)
• Mietanpassung (Informationen über die Veränderung der Mietkosten; Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag)
• Angaben zur Kaution (Höhe, Zahlungshinweise, Raten, Kontoverbindung)

Nennen Sie im Mietvertrag alle anfallenden Betriebskosten auf, die auf den Mieter umgelegt werden sollen. Hierbei sollten Sie alle Bestandteile genau auflisten, z.B. Müllgebühren, Wartungen oder sonstige Betriebskosten wie Wartung der Sonnenschutzeinrichtungen (Rolläden, Markisen, Fassadenschiebeelemente), der Absturzsicherungen, der Sprinkleranlage oder die Reinigungskosten für die Tiefgarage. Tun Sie das nicht, kann Ihr Mieter seine Nebenkostenabrechnung anfechten und Sie als Vermieter bleiben auf Ihren Betriebskosten sitzen. Verweisen Sie deshalb auch unbedingt auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Damit sind Sie auf der sicheren Seite und können alle in der Verordnung genannten Kosten abbrechen. Betriebskosten, die dort nicht aufgeführt sind, müssen Sie entsprechend gesondert auflisten. Nur, was im Mietvertrag genannt und vereinbart ist, kann auch abgerechnet werden.
Wichtig: Erwähnen Sie im Mietvertrag auch, dass auch nach Miteigentumsanteil abgerechnet werden kann, sofern es sich um eine Eigentumswohnung handelt.

Meist wird nicht nur die Wohnung selbst vermietet, sondern weitere Flächen, die unmittelbar dazu gehören. Auch diese gehören in den Mietvertrag samt Hinweisen zu Ihrer Nutzung. Zu diesen Flächen zählen etwa:

Eine Gartenfläche: Hier sind Angaben darüber wichtig, ob die rund um die Wohnung vorhandene Gartenfläche vom Mieter genutzt werden darf: Ist der Garten beispielsweise zur alleinigen Nutzung bestimmt oder können alle Mieter diesen Garten nutzen? Außerdem können Sie im Mietvertrag festlegen, inwieweit der Garten vom Mieter gestaltet werden darf und wer die Kosten trägt.

Ein oder mehrere Stellplätze: Gehört ein Stellplatz für das Auto zur Wohnung oder muss er zusätzlich gemietet werden? Bei letzterem müssen Sie dies im Mietvertrag explizit angeben und die Höhe der zusätzlichen Miete schriftlich festhalten. Außerdem sollten Sie den konkreten Stellplatz und seine Lage benennen.

Kellerabteil und Dachboden: Machen Sie auch hier konkrete Angaben zur Lage der Fläche, die vom Mieter genutzt werden kann. Gerade mit Blick auf die Nutzung des Dachbodens, z.B. zum Trocknen der Wäsche, muss im Vorfeld bedacht werden: Was passiert, wenn das Dachgeschoss ausgebaut und als Wohnung gesondert vermietet werden soll? Hat der Mieter, wenn vertraglich fixiert, Anspruch auf die Nutzung des Dachbodens und kann den Dachgeschossausbau verweigern? Diese Fragen sollten im Vorfeld – am besten mit Hilfe rechtlicher Experten – geklärt und entsprechend im Mietvertrag berücksichtigt werden.

Keiner redet gerne über Mängel. Aufnehmen sollten Sie in der Wohnung bestehende Mängel in den Mietvertrag jedoch unbedingt – zu Ihrer eigenen Absicherung. Denn nach § 536 BGB kann ein Mieter wegen Mängeln, die ihm bereits bei Vertragsabschluss nachweislich bekannt sind, nicht die Miete mindern. Das gilt auch für wichtige Hinweise zur Nutzung: Halten Sie beispielsweise schriftlich fest, dass Möbel wegen eventueller Schimmelgefahr mit leichtem Abstand zur Wand aufgestellt werden müssen. So schließen sie Gewährleistungsrechte aus.

Weisen Sie in diesem Zusammenhang auch eventuelle laufende Bauprojekte in der Nachbarschaft hin. Um späteren Minderungsansprüchen entgegenzuwirken, muss der Mieter davon in Kenntnis gesetzt werden.
Kleinere Renovierungsarbeiten – Schönheitsreparaturen – dürfen auf den Mieter übertragen werden. Dazu zählt unter anderem das Tapezieren und Anstreichen der Wände bei Auszug. Das muss der Mieter allerdings nur, wenn es explizit im Mietvertrag vereinbart wird und wenn auch Sie als Vermieter die Wohnung im renovierten Zustand übergeben haben.

Fügen Sie Ihrem Mietvertrag wichtige Zusatzregelungen hinzu wie Regelungen zu Haustieren, Untervermietung und eine Erlaubnis zur Betretung durch den Vermieter. Ein grundsätzliches Verbot zum Halten von Haustieren ist nicht zulässig. Kleintiere wie Meerschweinchen oder Wellensittiche sind immer erlaubt und können durch den Mietvertrag nicht verboten werden. Die Haltung von Katzen, Hunden oder gar explizit auch Kampfhunden kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden, wenn Sie das wünschen. Regeln Sie im Vorfeld auch Dinge wie, ob eine – zeitweise – Untervermietung erlaubt ist und zu welchen Bedingungen und wann Sie als Vermieter Ihre Wohnung auch ohne Anwesenheit des Mieters betreten dürfen. So sind Sie für den Fall der Fälle schon vorab gerüstet.

Um Mietrückständen oder -ausfällen vorzubeugen oder auch als Grundlage für die Entscheidung, wer die Zusage für Ihre Wohnung erhält, empfiehlt es sich, vor Abschluss des Mietvertrages Auskünfte über die Bonität Ihres potenziellen Mieters einzuholen. Hierfür haben Sie verschiedene Möglichkeiten unter Beachtung der datenschutzrechtlichen Regelungen:

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Die sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird vom vorherigen Vermieter ausgestellt und besagt, dass der Mieter mit keinerlei Zahlungen mehr im Rückstand ist. Diese können Sie von Ihrem Mieter anfordern. Wird das verweigert, kann der aktuelle Vermieter davon ausgehen, dass der Bewerber entweder nicht solvent ist oder Mietminderungen vorgenommen hat – ob berechtigt oder nicht, bleibt allerdings unklar.

Einkommensnachweise

Lassen Sie sich von Ihrem Bewerber aktuelle Gehaltsabrechnungen bzw. bei Selbstständigen den letzten Steuerbescheid oder Kontoauszüge vorlegen.

Selbstauskunft

Sie können Ihrem Bewerber aber auch einen Fragebogen zur Selbstauskunft vorlegen, in dem Sie allerdings nur die wirklich relevanten Punkte abfragen dürfen, die für das spätere Mietverhältnis von Belang sind. Das sind der Beruf, der Arbeitgeber und das Einkommen, aber auch die Frage nach einer eventuell laufenden Privatinsolvenz. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass Ihr Mieter falsche Angaben gemacht hat, ist dies ein Grund für die fristlose Kündigung.

Schufa-Auskunft

Sie können von Ihrem künftigen Mieter auch eine offizielle Schufa-Auskunft einholen – allerdings nur mit dessen ausdrücklicher Zustimmung.

Meist entscheidet man sich für Mieter, die einem sympathisch sind und mit denen man sich schnell einig wird über sämtliche Rahmenbedingungen. Übergeben Sie die Schlüssel jedoch nicht vorschnell und warten Sie immer ab, bis der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben ist und jeder seine Ausfertigung in den Händen hat. Denn: Bei Mietstreitigkeiten kann es sonst schnell unerfreulich werden. Bei mündlichen Verträgen – und auch, wenn der Vermieter dem Mieter die Wohnung überlassen hat – gelten die gesetzlichen Vorschriften des BGB. Und diese sind in der Regel zum Nachteil des Vermieters ausgelegt. Im Zweifel muss der Mieter keine Nebenkosten und Schönheitsreparaturen zahlen. Übrigens: Bei allen Mietverträgen, die für mehr als ein Jahr gelten, ist die Schriftform vorgeschrieben. Zudem sollten Sie die Übergabe ebenfalls schriftlich dokumentieren. Hier sollte insbesondere der Zustand der Wohnung und die Anzahl der Schlüssel festgehalten werden.

Im Internet bekommen Sie eine Vielzahl an Musterformulierungen, – verträgen und -formularen. Sie können diese als Basis für die Erstellung nutzen, sollten aber unbedingt vor der Finalisierung einen Experten, z.B. einen Fachwanwalt für Mietrecht, über den Inhalt schauen und Formulierungen überprüfen lassen. Denn Regelungen zum Mietrecht verändern sich regelmäßig und gängige Vertragsdetails können schnell veraltet und damit unzulässig sein.

Dazu gehört beispielsweise die Aufforderung, nach jeweils zwei Jahren Renovierungsarbeiten in allen Zimmern durchzuführen. Schönheitsreparaturen dürfen zwar weiterhin an den Mieter übertragen werden, nur dürfen sie keiner Frist mehr unterliegen. Bei einem Rechtsstreit würde hier zugunsten des Mieters entschieden. Achten Sie unbedingt auf einen zeitgemäßen Mietvertrag.