Airbnb-Vermietung in Wohnungseigentümergemeinschaften

Die eigene Wohnung an Feriengäste zu vermieten, ist für viele Eigentümer attraktiv. Denn damit können Eigentümer erhebliche Mieteinnahmen erwirtschaften. Mega-Events wie eine Fußball-EM sind dafür prädestiniert. Doch die Vermietung über Plattformen wie Airbnb braucht eine rechtliche Grundlage, nämlich die grundsätzliche Erlaubnis der Stadt und der WEG. Gerade in einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss die Kurzzeitvermietung an Feriengäste gut überlegt – und gut abgesprochen – sein. Lesen Sie hier, was Sie beachten sollten.

Vermietung über Airbnb: Das Wichtigste in Kürze

• Wenn Sie in einer WEG über Airbnb vermieten möchten, brauchen Sie die Erlaubnis der WEG in der Teilungserklärung. Verbietet die Teilungserklärung die Ferienvermietung, muss sie geändert werden. Und dazu benötigen Sie in der Regel die Zustimmung aller Wohnungseigentümer der Immobilie.
• Die rechtlichen Anforderungen zur Airbnb-Vermietung unterscheiden sich von Stadt zu Stadt. Eigentümer sollten sich unbedingt genau informieren. Beispielsweise gibt es in Berlin sehr enge Grenzen für die Vermietung am Haupt- oder Nebenwohnsitz. Aber Köln erlaubt die Vermietung für maximal 90 Tage.
• Konflikte mit Miteigentümern sind vorprogrammiert, wenn die Ferienvermietung Ihre Nachbarn belästigt, beispielsweise durch Lärm. In bestimmten Fällen haben Miteigentümer sogar das Recht, auf Unterlassung zu klagen.

Was genau ist Airbnb-Vermietung?

Airbnb ist eine der größten Online-Plattformen, auf der Eigentümer ihre Eigentumswohnung an Feriengäste vermieten können. Die Airbnb-Vermietung bedeutet also die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen oder einzelnen Zimmern – oft an Touristen oder Reisende. Auch Studierende sind potenzielle Interessenten für eine Wohnung auf Zeit. Besonders beliebt ist diese Form der Vermietung bei Mega-Events, wie einer Fußball-EM.

Rechtliche Grundlagen für die Kurzzeitvermietung von Eigentumswohnungen

Die Vermietung von Eigentumswohnungen über FeWo-Portale ist in vielen Städten möglich – und oft auch üblich. Als Wohnungseigentümer müssen Sie jedoch bestimmte Regeln beachten. Dabei stellen sich Fragen wie:

• Ich bin Teil einer WEG. Darf ich meine Wohnung über Airbnb vermieten? Was regelt die Teilungserklärung diesbezüglich?
• Möchte ich die ganze Wohnung oder nur einen Raum für kurze Zeit vermieten?
• In welchen Städten muss was genau beachtet werden?

Die meisten Städte haben eigene Richtlinien für Airbnb-Vermietungen. Ein Beispiel: In Berlin ist die Wohnraumüberlassung eines leerstehenden Zimmers nur zulässig, wenn weiterhin mind. 51 % der Wohnung selbst genutzt werden. Für Berlin gelten darüber hinaus besondere Bestimmungen hinsichtlich der Vermietung von Erst- oder Zweitwohnsitzen. Zusätzlich muss die Airbnb-Vermietung beim Bezirksamt beantragt werden.

Da die geltenden Bestimmungen von Ort zu Ort unterschiedlich sind, empfehlen wir Ihnen, sich bei spezifischen Fragen persönlich an Ihre Ansprechpartner bei PANDION SERVICE oder Ihre zuständige Regionalverwaltung zu wenden.

Das Wohnungseigentümergesetz und die Teilungserklärung

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten von Eigentümern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung ergänzt das Wohnungseigentumsgesetz. Dementsprechend beeinflussen beide Regularien Ihre Airbnb-Vermietung, wobei der erste Blick immer in die Teilungserklärung gehen sollte. Denn hier geht es wirklich ums Detail: Legt die Teilungserklärung die „Nutzung des Sondereigentums zu Wohnzwecken fest“, ist die Vermietung an wechselnde Gäste nicht ausgeschlossen. Gemäß § 13 Abs. WEG ist es Wohnungseigentümern dann gestattet, mit ihrem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Bedeutet: Die Vermietung der Eigentumswohnung an Feriengäste ist erlaubt. Das hat auch der BGH in seiner Entscheidung vom 12.04.2019 (Aktenzeichen V ZR 112/18) festgestellt. Sie sollten Kontakt zu Ihrer Hausverwaltung aufnehmen und mit den anderen Eigentümern in der WEG in Austausch treten. Gehen Sie lieber auf Nummer sicher, bevor es später zu Konflikten wegen Uneinigkeiten kommt.

Vorsicht vor einer Zweckentfremdung bei einer Airbnb-Vermietung von Eigentumswohnungen

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn eine Wohnung nicht mehr zum dauerhaften Wohnen genutzt wird – sie also z. B. ausschließlich zur Airbnb-Vermietung offensteht. Dabei handelt es sich um eine Kurzzeitvermietung, die im Gegensatz zur normalen Wohnungsvermietung nur auf eine vorübergehende Vermietung ausgerichtet ist. Also für wenige Tage oder Wochen. Gerade in Ballungsräumen wie Berlin oder München ist das problematisch, da der Wohnraum knapp ist. Die Wohnung wird dem normalen Wohnungsmarkt entzogen. Das Zweckentfremdungsverbot soll die normale, langfristige Vermietung des Wohnraums schützen.

Wir haben hier für Sie eine Übersicht verschiedener Städte und deren Regularien zur Airbnb-Vermietung erstellt*:

* Unverbindliche Tabelle. Unser Stand: 09.2024. Um sicherzugehen, holen Sie sich bitte aktuelle Informationen bei Ihrer Regionalverwaltung ein.

Wohnraumschutz: Was Wohnungseigentümer beachten müssen

Der Wohnraumschutz soll dem Wohnungsmangel entgegenwirken und regelt, wann eine Zweckentfremdung vorliegt. Die Ferienvermietung über Portale wie Airbnb muss daher oft beim zuständigen Amt beantragt und genehmigt werden. Verstöße gegen die Bestimmungen des Wohnraumschutzes können mit erheblichen Bußgeldern geahndet werden.

Airbnb-Vermietung in Wohnungseigentümergemeinschaften – Zustimmungspflicht

Ob ein Mietangebot über Airbnb in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erlaubt ist, hängt maßgeblich von den Bestimmungen der Teilungserklärung ab. Diese legt fest, wie das Sondereigentum genutzt werden darf. Ist hier nur die „Nutzung zu Wohnzwecken“ festgelegt, spricht dies zunächst nicht gegen die Kurzzeitvermietung der Eigentumswohnung in WEGs.

Allerdings kann es immer zu Einwänden durch Ihre Miteigentümer kommen. Wie damit umzugehen ist, klären wir jetzt.

Welche Rolle spielt die Eigentümerversammlung bei der Airbnb-Vermietung?

Die Eigentümerversammlung ist insbesondere in zwei Situationen von Bedeutung:

Beispiel 1: Die Teilungserklärung erlaubt die Ferienvermietung oder hat dazu keine Regelungen. Unabhängig von einer tatsächlichen Beeinträchtigung möchten einzelne Eigentümer eine solche Nutzung nun verbieten. Eine Einschränkung wäre nur mit Änderung der Teilungserklärung möglich, etwa durch eine konkrete Formulierung. Das erfordert einen einstimmigen Beschluss (100 %) inklusive Zustimmung des Airbnb-Vermieters. Ein Mehrheitsbeschluss über eine allgemeine Öffnungsklausel (75 % der Stimmen) reicht jedoch nicht aus (Mehrheitsfestes Recht). Das Beispiel wirkt auch umgekehrt, wenn die Airbnb-Vermietung per Teilungserklärung unzulässig ist und künftig erlaubt werden soll.

Beispiel 2: Die Teilungserklärung erlaubt die Ferienvermietung, jedoch werden die Miteigentümer erheblich beeinträchtigt, etwa durch Lärm oder dauernde Beschädigungen im Gemeinschaftseigentum. Das heißt, es liegen konkrete Umstände vor. Allein die Tatsache, dass fremde Personen das Haus frequentieren, ist nicht ausreichend. Hier kann die Gemeinschaft einen Unterlassungsanspruch geltend machen. Hinweis: Seit Inkrafttreten des WEMoG (WEG-Reform 2020) kann die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung nicht mehr von einzelnen Eigentümern, sondern nur noch von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt werden.

Bei Uneinigkeiten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft sind eine

• offene Kommunikation sowie
• Rücksichtnahme unabdingbar.

Es ist ratsam, als Erstes immer die Teilungserklärung der WEG zu prüfen, um festzustellen, ob die Vermietung an Feriengäste darin grundsätzlich untersagt bzw. grundsätzlich erlaubt ist. Sollte es zu Beschwerden durch Lärmbelästigung oder Verstöße gegen die Hausordnung kommen, ist es wichtig, die Probleme ernst zu nehmen und zu minimieren.

Sie sind als Wohnungseigentümer nicht im Land? Hausverwaltungen für Sondereigentum wie PANDION stärken Ihren Rücken und treten für Sie ein.

Private Vermietung vs. gewerbliche Vermietung über Airbnb

Die Vermietung kann sowohl privat als auch gewerblich erfolgen. In einigen Städten, wie bspw. in München, gelten jedoch explizite Sonderregelungen bei gewerblicher Vermietung.

Abhängig davon, wie Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, hat dies Einfluss darauf, ob eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Regelmäßig ist dies nicht der Fall, wenn die Vermietung im Rahmen einer reinen privaten Vermögensverwaltung erfolgt.

Liegen bestimmte Voraussetzungen gleichzeitig vor, kann die Finanzverwaltung von einer gewerblichen Tätigkeit ausgehen, die unter anderem zur Gewerbesteuerpflicht führt. Relevant sind hierbei Sonderleistungen, die ähnlich einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb sind (hotelmäßig) und besondere unternehmerische Tätigkeit voraussetzen. Das sind gesamtheitlich

• Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts vollständig eingerichtet sein. Hierzu gehören Möblierung, Wäsche und Geschirr.
• Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl von gleichartig genutzten Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.
• Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden.
• Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden. Es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Ausstattung in einem Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt.

ABER! Selbst wenn diese Voraussetzungen nicht gesamtheitlich erfüllt sind, kann eine gewerbliche Tätigkeit angenommen werden, wenn eine hotelähnliche Nutzung vorliegt, insbesondere wenn Zusatzleistungen erbracht werden. Allein die Bereitstellung von Wäsche, bestimmte Reinigungsservices, Brötchenlieferung oder ein Transferservice reichen dafür jedoch nicht aus.

FAQ – Airbnb-Vermietung in Wohnungseigentümergemeinschaften