Der Hausflur ist Rettungsweg, kein Stauraum
Der Kinderwagen steht im Flur, weil er in der Wohnung keinen Platz hat. Das Fahrrad lehnt neben der Wohnungstür, weil der Keller voll ist. Der alte Schuhschrank hat noch einen letzten Dienst als Ablage. All das fühlt sich praktisch an – und verstößt dennoch gegen öffentliches Baurecht.
Treppenhaus und Hausflur sind keine rechtsfreien Räume. Sie sind bauordnungsrechtlich festgelegte Rettungswege. Was dort steht, zählt im Brandfall als Hindernis, für flüchtende Bewohner ebenso wie für Rettungskräfte.
Welche Aufgaben die Hausverwaltung beim Brandschutz übernimmt
Brandschutz endet nicht mit der Fertigstellung eines Gebäudes. Auch im laufenden Betrieb müssen Rettungswege frei, technische Anlagen funktionsfähig und gesetzliche Prüfpflichten eingehalten werden. Zu den Aufgaben einer verantwortungsvollen Hausverwaltung gehört es deshalb, den baulichen und organisatorischen Brandschutz dauerhaft im Blick zu behalten.
Dazu gehören regelmäßige Objektbegehungen, bei denen geprüft wird, ob Rettungswege freigehalten werden und ob sich im Gemeinschaftseigentum Gegenstände befinden, die im Brandfall eine Gefahr darstellen könnten. Werden Mängel festgestellt, sprechen wir die betroffenen Bewohner oder Eigentümer an und bitten um deren Beseitigung.
Ebenso stellen wir sicher, dass für alle sicherheitsrelevanten technischen Anlagen die erforderlichen Wartungsverträge bestehen und die vorgeschriebenen Wartungen fristgerecht durchgeführt werden. In Gebäuden, die der jeweiligen Prüfverordnung des Bundeslandes unterliegen, koordinieren wir außerdem die wiederkehrenden Prüfungen durch anerkannte Sachverständige. Darüber hinaus prüfen wir die objektspezifischen Brandschutzkonzepte. Daraus können sich weitere Betreiberpflichten ergeben – etwa die Bestellung eines Brandschutzbeauftragten oder zusätzliche organisatorische Maßnahmen, die wir gemeinsam mit der Eigentümergemeinschaft umsetzen.
Viele dieser Aufgaben bleiben für Bewohner im Alltag unsichtbar. Umso wichtiger ist es, auch zu erklären, warum scheinbar kleine Dinge – ein Kinderwagen im Treppenhaus, ein Schuhschrank vor der Wohnungstür oder ein verkeilter Brandschutztürflügel – erhebliche Auswirkungen auf die Sicherheit haben können.
Welche Risiken tatsächlich dahinterstecken und warum selbst vermeintlich harmlose Gegenstände im Ernstfall zum Problem werden können, erläutert Tim Söhnchen, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für vorbeugenden Brandschutz und Geschäftsführer der Corall Ingenieure GmbH.
Was § 14 der Landesbauordnung im Treppenhaus wirklich verbietet
Die rechtliche Grundlage gilt bundesweit. § 14 der jeweiligen Landesbauordnung – in Berlin, Bayern, NRW und allen anderen Bundesländern wortgleich aus der Musterbauordnung übernommen – verpflichtet dazu, Gebäude nicht nur brandschutzgerecht zu errichten, sondern dauerhaft instand zu halten:
„Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind.“ (§14 der Musterbauordnung)
„Instand zu halten“ – diese Pflicht endet nicht mit dem Bau. Sie gilt für die gesamte Nutzungsdauer, für jeden, der das Gebäude nutzt oder verantwortet. Ein blockierter Rettungsweg verstößt direkt gegen das Gesetz, nicht erst gegen eine Hausordnung oder ein Gerichtsurteil.
Was das in der Praxis bedeutet: Nicht nur die Breite des Gangs zählt, sondern auch die Brandlast. Das OVG Nordrhein-Westfalen hat 2009 (Az. 10 B 304/09) klargestellt, dass Gegenstände im Treppenhaus selbst dann entfernt werden müssen, wenn die Mindestbreite des Rettungswegs noch eingehalten wird.
Corall Ingenieure GmbH – Ingenieure und Sachverständige für vorbeugenden Brandschutz mit Sitz in Meerbusch und Niederlassungen in Dortmund und Hamburg. Das Unternehmen blickt auf mehr als 20 Jahre Erfahrung im Brandschutz zurück und ist TÜV-zertifiziert. Das Unternehmen begleitet Projekte von der Planung bis zur Inbetriebnahme – mit dem Anspruch: Fire Safety, Forward Design, Made Simple.
Geschäftsführer Tim Söhnchen ist Master of Engineering und von der IHK öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für vorbeugenden Brandschutz. Aus seiner täglichen Praxis weiß er, welche Folgen schon kleine Nachlässigkeiten im Ernstfall haben können.
”Macht ja keiner mit Absicht. Die meisten suchen sich den Platz, den sie finden, und stellen da irgendwas ab. Der Klassiker ist der Kinderwagen. Die Arbeitsgemeinschaft der Leiter der Berufsfeuerwehren in Deutschland hat dazu ein klares Papier: Das Untergestell kann toleriert werden, sofern es den Rettungsweg nicht einschränkt. Aber alles, was Schaumstoff und Stoff enthält, muss mit rauf in die Wohnung. Aus zehn Kilo Schaumstoff bekommt man 25.000 Kubikmeter Brandrauch. Ein Kinderwagen hat keine zehn Kilo davon – aber zwei, drei Kilo reichen, um den Treppenraum komplett zu verrauchen.
Tim SöhnchenBrandschutzingenieur, Corall Ingenieure GmbH
Besonders unterschätzt ist laut Söhnchen der oberste Treppenabsatz:
”Da, wo die Treppe nicht weitergeht, stehen dann die Schränke, die Pappkartons, die großen Schuhregale. Das ist genau die Stelle, wo sich die heißen Brandgase sammeln – und gleichzeitig der Angriffsweg der Feuerwehr. Der Angriffstrupp muss sich unter Umständen bei null Sicht durch diesen Bereich arbeiten. Wenn da noch Brandlasten rumstehen, über die man stolpern kann – das muss nicht sein.
Hausordnung, Gemeinschaftsordnung, Beschluss: Was die WEG regeln kann
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommen neben dem Bauordnungsrecht zwei weitere Regelwerke ins Spiel.
Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Sie ist dingliches Recht und gilt für alle Eigentümer automatisch. Auf Mieter wirkt sie nicht direkt – aber mittelbar: Ein vermietender Eigentümer kann seinem Mieter nicht mehr Rechte einräumen, als er selbst gegenüber der Gemeinschaft hat (§ 14 WEG, BGH V ZR 300/18). Er bleibt verpflichtet dafür zu sorgen, dass sein Mieter vereinbarte Nutzungsschranken einhält.
Die Hausordnung, beschlossen per Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG), bindet alle Eigentümer unmittelbar. Für Mieter gilt sie nur, wenn sie wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde. § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG definiert die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung – und zu dieser Erhaltung gehören Brandschutzmaßnahmen.
Die WEG kann per Beschluss über das gesetzliche Minimum hinausgehen: ein ausdrückliches Abstellverbot für bestimmte Gegenstände, Regelungen zu Feuerlöscherstandorten, eine Brandschutzbegehung im Jahresrhythmus. Solche Beschlüsse schaffen Klarheit und machen die Durchsetzung im Streitfall einfacher.
Die Brandschutzbestimmungen der PANDION SERVICE Hausordnung machen das gesetzliche Rahmenwerk konkret:
- Treppenhaus und Erschließungsflure sind als Flucht- und Rettungswege nach den gültigen rechtlichen Brandschutzbestimmungen grundsätzlich freizuhalten. Laut gängiger Praxis und Rechtsauffassung kann das Abstellen von Kinderwagen davon ausgenommen werden, soweit dadurch keine Fluchtwege versperrt und andere Mitbewohner unzumutbar behindert oder gefährdet werden.
- Brandschutztüren und Rauchabschlusstüren sind immer geschlossen zu halten und dürfen nicht durch Keile etc. verstellt werden.
- Das Lagern von leicht entzündlichen, explosionsgefährlichen sowie Geruch verursachenden Stoffen in den Kellerabteilen und in der Garage ist grundsätzlich untersagt.
- Feuerwehrzufahrten, Haus- und Hofeingänge sind immer freizuhalten.
Diese Regelungen gelten für alle Eigentümer und – soweit die Hausordnung wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde – für alle Mieter im PANDION-Bestand.
E-Bike laden im Treppenhaus: Warum das verboten ist – und wo es erlaubt ist
E-Bikes stehen in vielen Wohnanlagen im Treppenhaus, im Kellergang oder werden mit einem langen Kabel von der Wohnung aus geladen. Das Brandschutzrecht kennt dabei keine Sonderregelungen für Fahrräder – gleich ob elektrisch oder nicht.
Das Institut für Schadenverhütung und Schadenforschung (IFS) der öffentlichen Versicherer hat ermittelt: Drei von vier Akkubränden entstehen während des Ladevorgangs. Söhnchen kennt die Schadensbilder:
”Die brennen wirklich heftig, teilweise mit kleinen Explosionen, weil der Akku durch die thermische Einwirkung regelrecht zerspringt. Das Problem beim Fahrradakku ist: Der ist ständig Erschütterungen ausgesetzt – Bordstein rauf, Bordstein runter. Man weiß nicht, was innerhalb der Zellen passiert. Dann kommt es schnell zu Kurzschlüssen. Ich habe in meiner Zeit als Brandschützer fünf, sechs Wohnungsbrände nach selbstentzündendem Akku erlebt.
Im Treppenhaus und im Kellergang als Rettungsweg gilt deshalb: kein Abstellen, kein Laden, keine Ausnahme. Die Freihaltepflicht aus § 14 LBO gilt unabhängig davon, ob das abgestellte Objekt rechtlich ein Fahrrad, ein Kinderwagen oder ein Schuhschrank ist.
Erlaubt ist die Lagerung im eigenen abgeschlossenen Kellerabteil, sofern die Hausordnung nichts anderes regelt. Das Laden dort setzt die Erlaubnis der Hausverwaltung voraus und muss über einen eigenen Zähler erfolgen – der ungenehmigte Anschluss am Allgemeinstrom ist Stromdiebstahl. Den Akku in der Wohnung zu laden gilt als vertragsgemäßer Gebrauch.
Tiefgarage und Keller: Mehr Spielraum, aber klare Grenzen
Tiefgarage und Keller gelten vielen als Ausweichlösung für alles, was nicht ins Treppenhaus darf – das stimmt jedoch nur mit Einschränkungen.
Tiefgaragenstellplätze sind zweckbestimmt für Kraftfahrzeuge. Möbel, Kartons, Schränke oder Lagerboxen haben dort nichts zu suchen. Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg hat im Juli 2023 (Az. 980a C 10/23 WEG) entschieden, dass Eigentümer ihre Stellplätze von zweckfremdem Lagergut räumen müssen. Wer dagegen verstößt, kann auf Unterlassung verklagt werden.
Kellerabteile sind regelmäßig als Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum eingerichtet, nicht jedoch als Sondereigentum. Fluchtwege im Kellergeschoss müssen genauso freigehalten werden wie das Treppenhaus. Feste Einbauten können einen Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung erfordern. Brennbare Stoffe in größeren Mengen – Gasflaschen, Farben, Lösungsmittel – sollten nicht unkontrolliert gelagert werden.
EXKURS: E-Bikes in der Tiefgarage
In Tiefgaragen ist ausschließlich die Lagerung von Fahrzeugen und direkt zugehörigem Zubehör zulässig – ein weiterer Satz Reifen pro Stellplatz, ein Fahrradanhänger. Alles andere hat dort nichts zu suchen. E-Bikes können in der Tiefgarage abgestellt und geladen werden, wenn ein dafür abgetrennter Bereich vorhanden und mit der zuständigen Behörde abgestimmt ist. Tiefgaragenbrände sind für die Feuerwehr immer eine besondere Herausforderung: null Sicht, hohe Temperaturen, schlechte Rauchableitung. Deswegen gilt: Brandlasten so weit wie möglich reduzieren.
Sein Rat an Projektentwickler: Fahrradabstellräume mit Lademöglichkeit bereits in der Planung vorsehen – oft ergibt sich das auch über städtische Satzungen, die Fahrradabstellplätze vorschreiben. Wer das berücksichtigt, spart sich später den Konflikt.
Die Brandschutztür: Warum der Keil zum Problem wird
Brandschutztüren trennen Treppenräume vom übrigen Gebäude. Sie halten Feuer und Rauch für eine begrenzte Zeit zurück und geben Bewohnern die Sekunden, die zur Flucht nötig sind. Das funktioniert ausschließlich im geschlossenen Zustand.
In der Praxis werden sie regelmäßig offengehalten – mit Keilen, Stühlen oder Türstoppern, aus Bequemlichkeit oder für Lieferanten. Söhnchen beschreibt die Konsequenz:
”Das ist die Kellertür, die alle nervt, wenn man mit der Wasserkiste durch muss oder mit dem Fahrrad – und dann kommt der Keil drunter. Eine kleine Sache mit sehr großer Wirkung. Wenn Sie beim Kellerbrand – die wirklich nicht selten sind – direkt den Treppenraum verrauchen, kann es hochdramatisch werden. Der Treppenraum fällt als Rettungsweg aus, die Feuerwehr muss alle über die Fenster retten. Nur weil irgendwo im Keller eine Waschmaschine brennt.
Das offengehaltene Türkeil ist nicht nur ordnungswidrig – es kann im Schadensfall als grobe Fahrlässigkeit gewertet werden, in schwerwiegenden Fällen kommen strafrechtliche Konsequenzen in Betracht. Söhnchen hält Feststellanlagen für die sinnvollste Lösung:
”Die kosten Geld und müssen gewartet werden – aber dann hat man die Sicherheit, dass die Tür im richtigen Moment zu ist.
Die Hausverwaltung kann bei dauerhaft offengehaltenen Brandschutztüren ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung einschreiten (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
Verstoß im Haus: Was Eigennutzer erwartet – und was Mieter eines Kapitalanlegers
Wer im Gemeinschaftseigentum Brandschutzregeln missachtet, muss mit einer Abmahnung durch die Hausverwaltung rechnen. Der genaue Weg hängt davon ab, wer verstößt.
Eigennutzer können direkt abgemahnt werden, in der Regel ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung. Bleibt die Abmahnung ohne Wirkung, kann die Gemeinschaft einen Beschluss herbeiführen und auf Unterlassung klagen.
Für Kapitalanleger mit vermieteter Wohnung ist die Situation komplexer. Verstößt der Mieter, ist er unmittelbarer Handlungsstörer. Aber der vermietende Eigentümer haftet als mittelbarer Zustandsstörer (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG i.V.m. § 1004 BGB): Wer von einem Verstoß seines Mieters weiß und untätig bleibt, kann von der Gemeinschaft in Anspruch genommen werden. Mietrechtliche Handhabe gegen den eigenen Mieter hat der Eigentümer nur, wenn die Hausordnung wirksam Bestandteil des Mietvertrags ist. Das LG Karlsruhe hat dazu entschieden (Az. 5 S 43/1, 12.12.2013), dass ein vermietender Eigentümer sogar verpflichtet ist, dem Mieter die Hausordnung in ihrer jeweils gültigen Fassung bindend aufzuerlegen. Wer das nicht getan hat oder dessen Mietvertrag keine dynamische Anpassungsklausel enthält, sollte das überprüfen.
Was tun, wenn Bewohner trotz Hinweisen nicht einlenken? Söhnchen bringt es auf den Punkt:
”„Aufklärung, Aufklärung, Aufklärung. Als Hausverwaltung kann ich niemanden zwingen – ich kann nur immer wieder sagen: Lasst das sein. Was immer hilft: sich ein paar Artikel mit wirklich dramatischen Rettungsaktionen raussuchen und einen Link schicken. Aus dem sechsten Obergeschoss mit der Drehleiter gerettet zu werden, das ist nicht schön. Als älterer Mensch nicht, mit Baby auf dem Arm erst recht nicht. Das kann man verhindern, wenn sich alle an die Spielregeln halten.
⚠️ Die wichtigsten Regeln im Überblick
- Rettungswege immer freihalten
- Keine Möbel oder Schuhschränke im Treppenhaus
- Kinderwagen nur, wenn sie den Rettungsweg nicht beeinträchtigen und keine Brandlast darstellen
- Keine E-Bikes oder Akkus im Treppenhaus laden
- Brandschutztüren niemals verkeilen
- Fluchtwege auch im Keller freihalten
”Wenn wir Eigentümer oder Bewohner auffordern, Gegenstände aus dem Treppenhaus zu entfernen oder einen Stellplatz in der Tiefgarage freizuräumen, geschieht das nicht willkürlich – sondern weil wir gesetzliche Organisations- und Verkehrssicherungspflichten erfüllen und die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft umsetzen. Unser Ziel ist es, Gefahren frühzeitig zu erkennen und Schäden für alle Bewohner abzuwenden. Wir bitten deshalb um Verständnis und Unterstützung – denn Brandschutz ist immer eine Gemeinschaftsaufgabe.
Toni AltindagogluGeschäftsführer PANDION SERVICE
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