”„Die Energiekosten steigen und politische Klimaziele verschärfen sich. Unter diesen Bedingungen steht fest: Die Energieeffizienzklasse einer Wohnung ist ein entscheidender Werttreiber für Immobilieneigentümer.
Toni AltindagogluGeschäftsführer PANDION SERVICE
Während energieineffiziente Objekte teilweise drastisch an Wert verlieren, profitieren Eigentümer energieeffizienter Häuser von höheren Verkaufspreisen, besserem Wohnkomfort und höheren Vermietungschancen. Doch welche Energieeffizienzklasse sollte eine Wohnung haben, um langfristig rentabel zu sein? PANDION SERVICE zeigt Ihnen aktuelle Statistiken und Wertsteigerungspotenziale auf. Sie erfahren, warum sich eine Investition in die Nachhaltigkeit Ihres Eigentums lohnt.
Energieeffizienzklasse und Immobilienwert: Das Wichtigste im Überblick
- Für energetische Sanierungen in WEGs ist ein ⅔-Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.
- Die Energieeffizienzklasse einer Wohnung und ihr direkter Marktwert korrelieren miteinander. Wohnungen der Klassen A(+) bis B erzielen statistisch etwa 16 Prozent höhere Verkaufspreise.
- Sanierte Wohnungen mit höherer Energieeffizienz bringen durchschnittlich 650 €/m² mehr Verkaufserlös
Ausgangslage: Gebäudesektor und Treibhausgase
Der Gebäudesektor ist einer der größten Energieverbraucher in Deutschland. Er steht schon lange im Fokus klimapolitischer Maßnahmen. Rund 35 Prozent des Endenergieverbrauchs und circa 30 Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland entfallen auf Wohn- und Nichtwohngebäude (Quelle: Umweltbundesamt). Fakt ist: Vor allem Altbauten und unsanierte Bestandsgebäude mit einer schlechten Energieeffizienzklasse tragen zu dieser hohen Emissionsbelastung bei. Veraltete Heizungen, unzureichende Dämmungen oder undichte Fenster treiben den Energieverbrauch in die Höhe. Die Folgen:
- steigende Heizkosten
- hohe Betriebsausgaben
- sinkende Marktattraktivität von Eigentumswohnungen für Erwerber und Mieter
Vor diesem Hintergrund setzt der Gesetzgeber immer stärker auf die Modernisierung ineffizienter Gebäude. Doch „von 2014 bis 2021 gab es praktisch keine Fortschritte, den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren. Es bleibt viel zu tun“, so die Landesbank Baden-Württemberg in einer ihrer letzten Studien.
Dabei bieten Förderprogramme der KfW und des BAFA attraktive finanzielle Unterstützung. Das sollte vielen Eigentümern und Eigentümergemeinschaften die Entscheidung erleichtern, in einen klimafreundlichen Gebäudebestand zu investieren.
Preisschere zwischen energieeffizienten und -ineffizienten Immobilien
Steigende Zinsen, Baukosten und Inflationsraten – seit 2022 erleben wir einen branchenweiten Preisrückgang bei Eigentumswohnungen. Die gute Nachricht: Energieeffiziente Immobilien beweisen dabei deutlich mehr Wertstabilität.
Wohnungen in Gebäuden der Klassen A und A+ erzielen im Vergleich zu den Klassen D und E etwa 650 € höhere Kaufpreise.
Der Mechanismus hinter diesen Preisunterschieden: Energieeffiziente Immobilien verursachen geringere Betriebskosten – das steigert ihre Attraktivität für Käufer und Mieter. Und sichert langfristig höhere Renditen. Zusätzlich beeinflussen politische Rahmenbedingungen wie die Sanierungspflicht für ineffiziente Gebäude den Markt.
Sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft und planen, Ihre Wohnung zu verkaufen, lohnen sich effizienzsteigernde Maßnahmen daher doppelt. Sie steigern nicht nur den aktuellen Verkaufswert, sondern schützen sich auch vor zukünftigen Wertverlusten durch verschärfte gesetzliche Anforderungen.
Grundlagen: Die Energieeffizienzklasse bei Wohnungen und WEGs verstehen
Die Energieeffizienzklasse zeigt den Energieverbrauch eines Gebäudes. Sie wird auf einer Skala von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient) klassifiziert. Diese Einstufung wird auf dem Energieausweis durch eine intuitive Farbskala von Grün bis Rot visualisiert.
Im Gegensatz zu Einfamilienhäusern gilt für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs): Der Energieausweis wird nicht für einzelne Wohnungen, sondern für das gesamte Gebäude ausgestellt. Alle Wohneinheiten innerhalb einer WEG teilen sich dieselbe Energieeffizienzklasse.
Je höher die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes, desto weniger Energie wird für Heizung, Warmwasser und sonstige Zwecke benötigt. Die Energieeffizienzklasse wirkt sich daher direkt auf die monatlichen Betriebskosten und indirekt auf den Marktwert der Immobilie aus.
Was der Energieausweis über Ihre Wohnung aussagt
Der Energieausweis gibt die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes an. Er hält Informationen wie den Primärenergiebedarf, den Endenergiebedarf und empfohlene Modernisierungsmaßnahmen fest.
Ein Energieausweis beinhaltet:
- Gebäudedaten wie Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten oder Art der Nutzung
- Primärenergiebedarf, Endenergiebedarf
- Die Art des Energieträgers und die Art der Heizung im Haus
- Empfohlene Modernisierungsmaßnahmen
- Energieeffizienzklasse von A+ bis H
Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Immobilieneigentümer sind gesetzlich verpflichtet, diesen Ausweis bei Verkaufsgesprächen, einer Wohnungsvermietung und Besichtigungen vorzulegen.
Bei einer Wohnungsvermietung oder einem Verkauf ist die Energieeffizienzklasse ein wichtiges Entscheidungskriterium für Mieter und Käufer. Sie gibt Rückschlüsse auf Betriebskosten und einen Ausblick auf mögliche Sanierungskosten. Eine geringe Energieeffizienzklasse signalisiert höhere laufende Kosten und potenzielle Investitionserfordernisse, was wiederum die Gesamtrentabilität beeinflusst.
Dieser Zusammenhang wirkt sich schließlich auf die Preisverhandlungen aus: Energetisch schlechter bewertetes Eigentum erzielt in der Regel niedrigere Verkaufspreise. Umgekehrt können energieeffiziente Gebäude mit höheren Verkaufspreisen und besseren Renditeaussichten punkten.
Energieausweis für Wohnungen: Bedarfs- vs. Verbrauchsausweis
Der Energieausweis kann als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis an Eigentümer ausgestellt werden:
Der Bedarfsausweis berücksichtigt Dämmung, Fenster, Heiztechnik und Bausubstanz von Gebäuden. Damit zeigt er den Energiebedarf unabhängig vom Wohnverhalten auf. Es sind theoretische Werte, die beim Vermieten oder Verkaufen von Eigentum aussagekräftiger sind.
Der Verbrauchsausweis spiegelt die tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre von Wohnungsnutzenden wider. Die Zahlen zeigen das individuelle Heizverhalten, weshalb der Verbrauchsausweis insbesondere für einzelne Wohnungen in WEGs nicht aussagekräftig ist. Der Verbrauchsausweis für WEGs gibt einen durchschnittlichen Wert wieder. Er bezieht, im Gegensatz zum Bedarfsausweis, keine baulichen Eigenschaften der Häuser ein.
Für eine energetische Sanierung als WEG wird der Bedarfsausweis benötigt.
Aktuelle gesetzliche Anforderungen an die Energieeffizienz von Wohnungen
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trat im November 2020 in Kraft. Zuletzt novelliert wurde es im Oktober 2024. Die Europäischen Gebäuderichtlinien (EPBD) wurden erstmals 2002 erlassen, mit aktueller Novelle im Mai 2024.
Beide Gesetzesregelungen definieren Standards für den Gebäudesektor, um zu den nationalen Klimaschutzzielen beizutragen: Treibhausgasneutralität bis 2045. Dafür verlangt das GEG u. a., dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Bei Gas- und Öl-Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, wird zum Heizungstausch aufgefordert – wobei ältere WEGs mit Zentralheizung gemeinsam entscheiden müssen, mit welchen Heizträgern zukünftig geheizt werden soll. Das GEG trifft verschiedene Aussagen zu Modernisierungsstandards – WEGs sollten sich rechtzeitig Gedanken machen und sich von Energieberatern individuell beraten lassen. Sanierungen müssen durch einen individuellen Sanierungsfahrplan geplant werden, der wiederum Voraussetzung für staatliche Förderungen und Zuschüsse ist.
Exkurs: Sie benötigen einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), um konkrete Sanierungsmaßnahmen zu planen und finanziell einzuschätzen. Der iSFP gibt Ihnen einen Überblick über die Kosten, Nutzen sowie energetische Einsparpotenziale einer energetischen Sanierung. Der iSFP wird von einem zertifizierten Energieberater erstellt.
Aktuelle Statistiken über Energieeffizienzklassen und Wohnungspreise
Was wir bisher über den Zusammenhang zwischen Energieeffizienzklasse und Immobilienwert wissen:
- Die Preisschere wächst: Wohnungen der Effizienzklassen A+ bis B (im grünen Bereich) erzielen durchschnittlich 16 Prozent höhere Verkaufspreise als Objekte im roten Bereich H.
- Höhere Kaltmiete bei besserer Energieklasse: Effiziente Wohnungen können mit durchschnittlich 1,47 €/m² höheren Kaltmieten vermietet werden.
- Stabile Warmmiete: Die Nebenkosten unsanierter Wohnungen sind seit 2021 um bis zu 40 Prozent gestiegen. Diese Volatilität begrenzt Mieterhöhungsspielräume und macht energieeffiziente Objekte mit stabilen Gesamtkosten attraktiver.
Wieso wirkt sich die Energieeffizienz auf die Rendite bei vermieteten Wohnungen aus?
In der Regel steht einem Haushalt ein individuelles, maximales Budget für die Wohnkosten zur Verfügung. Üblich ist etwa die ⅓-Regel, wonach maximal ⅓ des verfügbaren Haushaltseinkommens für die Wohnkosten aufgewendet werden sollten. Die Wohnkosten setzen sich aus Kaltmiete und Betriebskosten zusammen. Sind die Betriebskosten geringer, bleibt mehr Budget für die Kaltmiete übrig.
”Für die Mieter ist es dabei egal, ob die Wohnkosten für das eine oder andere aufgewendet werden: Kosten sind Kosten. Aber für Eigentümer macht es einen erheblichen Unterschied, denn die Kaltmiete ist der wesentliche Renditefaktor.
Toni AltindagogluGeschäftsführer PANDION SERVICE
Zusammenfassend: Unsanierte Gebäude verzeichnen teilweise starke Wertverluste. Eine höhere Energieeffizienzklasse beeinflusst die Rendite positiv. Allein 2022 betrug der Umsatz durch Verbesserungsmaßnahmen an Gebäuden insgesamt 16 Milliarden Euro. Wenn nicht bereits geschehen, sollten Sie sich als Wohnungseigentümergemeinschaft zeitnah mit einer energetischen Sanierung auseinandersetzen.
Von der Energieeffizienzklasse H zu A – Maßnahmen zur Wertsteigerung einer Immobilie
Eine alte Redewendung sagte: „Die drei wichtigsten Faktoren für eine gute Immobilie sind die Lage, die Lage und die Lage.“ Doch das war einmal … Mittlerweile sind der Energieverbrauch und damit die langfristigen Betriebskosten als entscheidungsrelevante Kriterien hinzugekommen. Wenn ein Gebäude nicht den aktuellen Standards der Energieeffizienz entspricht, überlegen sich potenzielle Käufer heute mehr als zweimal, ob sie in dieses Gebäude investieren möchten.
Energieeffizienter Wohnraum ist sowohl für Vermietungen als auch den Verkauf attraktiver. Zumal Sie staatliche Unterstützung für energetische Sanierungen beantragen oder Ausgaben steuerlich absetzen können.
Energetische Sanierung in Wohnungseigentümergemeinschaften
Energetische Sanierungen finden häufig am Gemeinschaftseigentum (Fassade, Dach, Fenster, Heizungsanlage, …) statt. Einzelne Eigentümer können zwar in ihrer Wohnung gewisse Maßnahmen durchführen (z. B. Fensterdichtungen erneuern), jedoch sind echte Verbesserungen nur mit ⅔-Beschluss der Eigentümer möglich.
Welche Sanierungsmaßnahmen steigern die Energieeffizienz Ihres Eigentums? Zu den typischen Maßnahmen gehören:
- Solarthermie-Heizungen
- Wärmepumpen
- Fenster austauschen
- Kellerdeckendämmung
- Sonnenschutz an Fenstern
- Biomassenheizung
- Fassadendämmung
- Dach dämmen
- Oberste Geschossdecke dämmen
Investition und Rendite: Was kostet die energetische Sanierung?
Die Kosten lassen sich nicht pauschalisieren. Sie hängen von verschiedenen Faktoren und den jeweiligen Maßnahmen ab. Wenn Sie eine staatliche Finanzierung der BAFA oder KfW beantragen, stemmen Sie die Investition auch nicht allein. Neben den Materialkosten der Sanierungsmaßnahmen müssen Sie außerdem mit Kosten für eine zertifizierte Energieberatung sowie für Handwerker rechnen. Auch die Wartung von bspw. Solarthermie muss langfristig berücksichtigt werden, wobei diese im Schnitt nur alle 3 bis 5 Jahre durchgeführt werden muss. Die Sanierungskosten hängen ebenfalls von Hersteller oder Materialqualität (z.B. Art der Dämmstoffe) ab. Hier bleibt Ihnen also nur eins übrig: Lassen Sie sich persönlich von lokalen Energieexperten beraten.
Wie geht PANDION mit dem Wandel um?
”Eine PANDION-Neubauwohnung ist für hohe Energieeffizienz und Werthaltigkeit konzipiert. Dekarbonisierung im Betrieb ist eine wichtige Produkteigenschaft, insbesondere der EH 40-QNG Produkte von PANDION. […]
Lutz Langer, Dipl.-Ing. ArchitektGeschäftsführer der PANDION Engineering GmbH
Zusammengefasst: Die Auswirkungen der Energieeffizienz auf Preise von Wohnungen
Sanierte Objekte mit Energieeffizienzklasse A+ bis B erzielen im Durchschnitt 16 Prozent höhere Verkaufspreise. Unsanierte Wohnungen der Klasse H verlieren zunehmend an Marktwert. In großen Städten (wie Frankfurt, München und Stuttgart) sind deutliche Preisabschläge zu beobachten.
Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das: Eine schlechte Energieeffizienzklasse kann langfristig den gesamten Wert eines Gebäudes senken. Die energetische Sanierung lohnt sich für eine nachhaltige Wertsteigerung. Förderprogramme von KfW oder BAFA können bis zu 50 Prozent der Kosten abdecken und so die wirtschaftliche Belastung für Eigentümer senken.
FAQ
Optimale Energieeffizienz: Welche Energieeffizienzklasse sollte ein Haus haben?
Um die Klimaschutzziele 2045 zu erreichen, muss noch viel getan werden – insbesondere im Gebäudesektor. Dafür müssen Neubauten seit 2023 mindestens den Standard eines Effizienzhauses 55 erfüllen = Energieeffizienzklasse A. Wer sich aktuell zwischen den Klassen G und F bewegt, muss gemäß EU-Sanierungspflicht bis 2030 auf E sanieren. Ab 2033 soll dann mindestens Klasse D erreicht werden. Die weitere politische Entwicklung bleibt abzuwarten. Viele Indizien signalisieren künftig noch strengere Vorschriften.
Wie lässt sich die Energieeffizienz im Haus verbessern?
Die Energieeffizienz lässt sich verbessern durch:
- Dämmungen von Dach, Fassaden oder Kellerräumen
- Austausch von Fenstern und Türen
- Austausch von alten Heizungen hin zu modernen Heizsystemen
- Nutzung erneuerbarer Energien wie Photovoltaik oder Solarthermie
Welchen Einfluss haben die Energieeffizienzklassen auf den Wert einer Immobilie?
Sanierte Wohnungen in Gebäuden mit hoher Energieeffizienz erzielen im Schnitt 650 €/m² mehr als vergleichbare Objekte mit niedriger Energieeffizienz. Mit Energieeffizienzklasse A+ bis B erzielen sie im Durchschnitt 16 Prozent höhere Verkaufspreise.
Nach welchem Zeitraum amortisiert sich eine energetische Sanierung?
Die Amortisierungszeit hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, z. B. von den durchgeführten Maßnahmen, der Höhe der Fördermittel und anschließend gesparten Energiekosten. Die meisten Neuerungen wie Fenster oder ein Heizungstausch rentieren sich nach rund 10–15 Jahren. Dämmungen hingegen amortisieren sich erst nach bis zu 20 Jahren.
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