Hydraulischer Abgleich in WEGs 2025 – Regeln & Fristen für Eigentümer

Ein hydraulischer Abgleich bleibt 2025 verpflichtend auch wenn die EnSimiMaV* ausgelaufen ist. Die gesetzliche Grundlage bildet nun das Gebäudeenergiegesetz (GEG), konkret die §§ 60b und 60c. Neu ist: Die Pflicht gilt nicht mehr nur für zentrale Gasheizungen, sondern für alle Heizsysteme mit Wasser als Wärmeträger – in Gebäuden mit mindestens sechs Nutzungseinheiten. Doch was genau bedeutet das für Eigentümer? Der hydraulische Abgleich ist eine technische Maßnahme, bei der die Heizungsanlage so eingestellt wird, dass alle Räume gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Durchgeführt wird er von einem Fachbetrieb – und ist heute ein zentraler Baustein der energetischen Optimierung. Welche Regelungen, Fristen und Pflichten für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten, lesen Sie jetzt.

Hydraulischer Abgleich in der WEG: Das Wichtigste im Überblick

• Mit dem Gebäudeenergiegesetz, das seit dem 01. Oktober 2024 greift, ist der hydraulische Abgleich für Wohnungseigentümergemeinschaften ab sechs Einheiten Pflicht.
• Bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu 5 Wohneinheiten ist der Abgleich nicht vorgeschrieben.
• Die Eigentümergemeinschaft muss die Maßnahme mittels einfacher Mehrheit beschließen.
• Insofern der hydraulische Abgleich für Sie als gesetzliche Maßnahme vorgeschrieben ist, gibt es keine staatlichen Förderungen.

Was ist ein hydraulischer Abgleich?

Ein hydraulischer Abgleich stellt sicher, dass alle Heizkörper in einem Gebäude gleichmäßig mit Warmwasser versorgt werden – unabhängig davon, wie nah oder fern sie zur zentralen Heizungsanlage liegen. Um das zu erreichen, wird die Umwälzpumpe an der Zentralpumpe optimal eingestellt. Zusätzlich erhalten thermostatische Ventile an jedem Heizkörper eine individuelle Voreinstellung. Grundlage dafür ist eine Heizlastberechnung. Sie zeigt, wie viel Wärme jeder Raum tatsächlich braucht.

Bemerken Sie, dass einige Räume in Ihrer Immobilie nicht richtig warm werden, kann dies am fehlenden Abgleich liegen. Im Falle einer Zentralheizung im Mehrfamilienhaus hieße das: Das Wasser als Wärmeträger verteilt sich ungleichmäßig auf alle Heizkörper. Die Folge ist, dass einige Räume oder Wohnungen trotz aufgedrehtem Thermostat nicht warm werden. Das hat langfristig einen hohen Energieverbrauch und explodierende Heizkosten zur Folge.

Der hydraulische Abgleich wird von Heizungsfachkräften durchgeführt, optional in Zusammenarbeit mit Energieberatern. Sie ermitteln den Wärmebedarf jedes Raumes. Hierfür gibt es zwei Verfahren:

• Verfahren A: Raumweise Heizlastberechnung mittels Datenschieber
• Verfahren B: Computergestützte Berechnung

Für Mehrfamilienhäuser gilt die computergestützte Variante als Standardverfahren. Es liefert genauere Ergebnisse und ist nach DIN EN 12831 geregelt.

Ist der hydraulische Abgleich in WEGs gesetzlich verpflichtend?

Jein, denn es gibt Ausnahmen. Wohnungseigentümergemeinschaften mit 6 oder mehr Wohneinheiten sind gesetzlich verpflichtet. Nicht verpflichtet sind Sie, wenn …

• … in Ihrem Gebäude bereits ein hydraulischer Abgleich durchgeführt wurde.
• … Sie innerhalb von sechs Monaten nach Fristablauf einen Heizungstausch planen.
• … die Immobilie bis spätestens sechs Monate nach Fristende langfristig leerstehend ist.

Ursprünglich wurde diese Pflicht 2022 durch die EnSimiMaV (Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen) eingeführt. Allerdings handelte es sich dabei nur um eine temporäre Verordnung; sie wurde zum 30.09.2024 verabschiedet. Inzwischen wurden die relevanten Bestimmungen der EnSimiMaV gesetzlich verankert – nämlich im Gebäudeenergiegesetz (§ 60b, § 60c).

Warum ist der hydraulische Abgleich für WEGs wichtig?

Über die gesetzliche Pflicht hinaus bietet der Abgleich energetische sowie wirtschaftliche Vorteile. Sie können im Sonder- und Gemeinschaftseigentum Energie sparen und damit:

• den Verbrauch bis zu 15 % senken (BMWK, CO2online)
• Störgeräusche wie Gluckern oder Pfeifen beseitigen
• die Lebensdauer Ihres Heizsystems verlängern
• den Wohnkomfort aller Bewohner steigern
• zur langfristigen Wertsteigerung Ihrer Immobilie durch eine verbesserte Energieeffizienz beitragen

Gesetzliche Regelungen zum hydraulischen Abgleich für WEGs

Die gesetzliche Grundlage bildet zum Stand 2025 das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ursprünglich wurde diese Pflicht zum hydraulischen Abgleich durch die EnSimiMaV (Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen) eingeführt. Allerdings handelte es sich dabei nur um eine temporäre Verordnung, die zum 30.09.2024 ausgelaufen ist.

Mit der GEG-Novelle 2023 wurden auch die neuen Normen eingeführt:

• § 60b GEG: Prüfung und Optimierung älterer Heizungsanlagen
• § 60c GEG: Hydraulischer Abgleich und weitere Maßnahmen zur Heizungsoptimierung

Sie stellen unterschiedliche Anforderungen an neue und bestehende Heizungsanlagen dar und gelten im Gegensatz zur EnSimiMaV für alle Heizsysteme unabhängig vom Energieträger.

Für die fachgerechte Durchführung schreibt der Gesetzgeber einen mehrstufigen Prozess vor, der folgende Komponenten umfasst:

• Eine raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831:2017-09 und DIN/TS 12831-1:2020-4
• Die Prüfung und gegebenenfalls Optimierung der Heizflächen für eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur
• Unter Umständen die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung
• Den hydraulischen Abgleich selbst unter Berücksichtigung aller Elemente des Heizungssystems

Fristen aus der EnSimiMaV sind ausgelaufen – was bedeutet das 2025?

Die EnSimiMaV und deren Fristen sind ausgelaufen, doch das Gebäudeenergiegesetz übernimmt dessen Vorschriften mit den Normen §§ 60b 60c GEG:

Für Sie als Eigentümer innerhalb einer Gemeinschaft bedeutet das:

• Falls Ihre WEG 6 oder mehr Wohneinheiten umfasst und noch kein hydraulischer Abgleich vorgenommen wurde, besteht eine unerfüllte gesetzliche Pflicht. Gehen Sie dieser zeitnah nach.
• Neu installierte Heizungsanlagen müssen unmittelbar nach Einbau fachlich überprüft werden.
• Ältere Anlagen, die vor Oktober 2009 installiert wurden, müssen bis Ende September 2027 einem Abgleich unterzogen werden. Jüngere Systeme, die nach Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen 15 Jahre später geprüft werden.

Gibt es weiterhin Sonderregelungen für Gasheizungen?

Nein, 2025 gibt es keine Sonderregelung für Gasheizungen. Die Sonderregelungen waren in der EnSimiMaV verankert und wurden mit dem GEG gestrichen. Das GEG gilt für alle Heizsysteme mit Wasser als Wärmeträger – unabhängig vom Energieträger.

Wie wird der hydraulische Abgleich in WEGs beschlossen?

In WEGs ist ein formaler Beschluss notwendig. Da die zentrale Heizungsanlage zum Gemeinschaftseigentum gehört, müssen alle Eigentümer gemeinsam über die Maßnahme eines hydraulischen Abgleichs entscheiden. Eine einfache Mehrheit reicht aus.

Der Prozess der Beschlussfassung kann so aussehen:

1. Die Verwaltung prüft, ob eine Pflicht besteht für einen hydraulischen Abgleich.
2. Drei Angebote und Kostenvoranschläge von Fachunternehmen einholen (das übernimmt Ihre WEG-Verwaltung).
3. In der Eigentümerversammlung den Punkt zur Abstimmung vorlegen mit den Angeboten als Beschluss.

Hydraulischer Abgleich: Kosten im Mehrfamilienhaus

Die Kosten für einen hydraulischen Abgleich in einem Mehrfamilienhaus variieren je nach individuellen Faktoren. Eine pauschale Preisangabe können wir Ihnen daher nicht geben. Allerdings können Sie sich an dieser groben Regel orientieren: etwa 1.000 Euro für 100 Quadratmeter (ökoloco).

Entscheidende Kostenfaktoren sind:

• Anzahl Ihrer Wohneinheiten und Heizkörper
• Art und Zustand der Heizung
• Typ der vorhandenen Thermostatventile
• Beschaffenheit der Heizungspumpe

Zusätzliche Kosten entstehen beispielsweise durch den Austausch nicht einstellbarer Ventile oder durch die Erneuerung alter Heizungspumpen. Staatliche Förderungen der BAFA und KfW sind nur für nicht verpflichtende GEG-Maßnahmen verfügbar. Die Kosten können nicht auf etwaige Mieter umgelegt werden.

FAQ zum hydraulischen Abgleich in WEGs