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„Mit meinem Eigentum kann ich machen, was ich will.“ Was auf den ersten Blick plausibel klingt, stimmt so nicht ganz. Vor allem nicht dann, wenn es sich bei dem Eigentum um eine Wohnung in einer WEG handelt. Hier kommt es auch aufs Miteinander und gegenseitige Rücksichtnahme an. Und darauf, dass man sich an die Vereinbarungen, die man als Gemeinschaft getroffen hat, hält. In der Regel funktioniert das dank Vernunft und demokratischer Beschlussfassung auch ganz gut. Doch wo viele Mitglieder, Nachbarn und damit auch Interessen und Einstellungen aufeinandertreffen, ist immer auch Konfliktpotenzial da.

Laute Musik am späten Abend, nicht verschlossene Brandschutztüren, vollgestellte Flure, häufiges rauchintensives Grillen vom Balkon, das Halten ungewöhnlicher Tierarten, die zuvor nicht mit der Gemeinschaft abgestimmte Installation eines Whirlpools oder einer Klimaanlage auf der Dachterrasse oder ein Beschluss der Gemeinschaft, mit dem man nicht einverstanden ist – die Anlässe für kleinere und größere Streitigkeiten zwischen Eigentümern, und auch Mietern, sind so zahlreich wie unterschiedlich.

Doch wie löst man die möglichst schnell, leise und konstruktiv? Was, wenn der Gegenüber keine Kompromissbereitschaft oder Einsicht zeigt? Und was, wenn trotz offenem Gespräch keine Lösung in Sicht scheint? Die folgenden sieben Punkte helfen weiter:

1. Suchen Sie zeitnah das Gespräch und kommunizieren Sie offen und direkt

Wer sich zum Beispiel durch spätabendlichen Lärm, lautes Rasenmähen am Sonntag, ein Fahrrad im engen Flur oder lautes Musikmachen gestört fühlt, sollte zunächst ganz offen und direkt das persönliche Gespräch suchen. Sagen Sie klar und sachlich, was sie stört und bleiben Sie freundlich und konstruktiv. Vielleicht weiß Ihr Gegenüber gar nicht, wie laut seine Musik nach außen dringt und ist sogar froh über den Hinweis. Im besten Falle hat sich das Ärgernis dann bereits nach dem ersten Gespräch geklärt.

Und sprechen Sie die Dinge möglichst sofort an. Wer zu lange wartet, ist oft schon so verärgert oder genervt, dass es schwierig wird, den richtigen Ton zu treffen – entsprechend weniger kooperativ wird dann in der Regel auch die Reaktion ausfallen und der Konflikt schaukelt sich weiter hoch.

Hausverwaltung sofort auf Defekte hinweisen

Oft sind es auch kaputte Lampen im Flur, quietschende Türen oder ein defektes Tiefgaragentor, über das man sich ärgert. Auch hier gilt: Geben Sie Ihrer Hausverwaltung umgehend Bescheid, damit sich diese zügig der Sache annehmen und die entsprechenden Handwerker beauftragen kann. Denn nur wenn der Verwalter von den Problemen auch weiß, kann er sie beheben. Und Konflikte oder ein Sich-Übereinander-Ärgern kommen gar nicht erst auf.

2. Reflektieren Sie auch sich selbst

Wie sich ein Konflikt entwickelt, hängt zu einem großen Teil auch von einem selbst ab. Deshalb sollten Sie immer auch ein Auge auf sich selbst und ihr Verhalten haben. Verurteilen Sie Ihr gegenüber nicht schon vorab und gehen Sie mit ruhigem Gemüt aufeinander zu. Machen Sie sich immer wieder klar, dass ein Konflikt – wie jede Kommunikation – eine Interaktion, ein Hin und Her der Argumente und Befindlichkeiten ist. Sie tragen aktiv – gezielt oder aus Versehen – dazu bei, wie sich ein Konflikt entwickelt und inwieweit eine Lösung gefunden werden kann. Reflektieren Sie daher jederzeit auch sich selbst. Vor allem Ihre Emotionen. Wenn Sie merken, dass Sie sich zu sehr ärgern, verlassen Sie die Situation und suchen Sie das Gespräch erst dann erneut, wenn sich die Gemüter wieder beruhigt haben. Erst dann ist man auch wieder für sachliche Argumente und Kompromisslösungen offen.

3. Wahren Sie IMMER den Respekt

Ganz wichtig: Verlieren Sie nie die Contenance und werden Sie nie ausfällig. Sobald ein Beteiligter nicht mehr respektvoll gegenüber den anderen ist, wird die Diskussion unproduktiv. Denn wer sich respektlos behandelt fühlt, hat kein offenes Ohr mehr für die Argumente seines Gegenübers und die Seiten verhärten sich einmal mehr.

Selbst Formulierungen wie „Sie tun das doch nur, um…“ oder „Was Sie da behaupten, ist Schwachsinn“ sind in WEG- oder Nachbarschaftskonflikten wenig zielführend. Schlucken Sie diese Gedanken herunter und setzen Sie lieber auf Sätze wie „Ich verstehe Ihren Punkt, aber…“, „Vielleicht könnte es aber ja auch sinnvoll sein, wenn wir…“ oder „Lassen Sie uns doch an dieser Stelle etwas aufeinander zugehen“. Und schon läuft das Gespräch in die richtige Richtung.

Ein paar Beispiele für konstruktive Formulierungen

„Ich habe ein Problem damit, dass …“
„Was halten Sie davon, wenn wir an der Stelle eher …“
„Mir ist aufgefallen, dass Sie …“
„Damit bin ich nicht einverstanden. Ich habe mir ebenfalls Gedanken dazu gemacht und finde es besser, wenn …“
„Sie haben vermutlich Recht, aber man könnte es auch so sehen…“

4. Den Beirat vermitteln lassen

In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, den von der WEG gewählten Beirat vermitteln zu lassen. Theoretisch auch bei festgefahrenen Meinungsverschiedenheiten unter Nachbarn, aber vor allem dann, wenn es um Anliegen rund ums Gemeinschaftseigentum geht. Auch eine gut und effizient arbeitende Hausverwaltung kann nicht immer sofort überall gleichzeitig sein und Schäden beheben oder Dienstleister zu mehr Sorgfalt anhalten – gerade in einer großen Eigentümergemeinschaft. Kommt es hier zu Konflikten, ist der Beirat die richtige Adresse, um klärend zur Seite zu stehen. Der Beirat hat durch seine Arbeit sowieso eine engere Verbindung zur Verwaltung und kann so die Beschwerden mehrerer Eigentümer bündeln und an einer konstruktiven Lösung arbeiten. Ein fähiger Beirat ist durchaus in der Lage, die Verärgerung einzelner Wohnungseigentümer auf ein sachliches Maß herunter zu brechen.

Übrigens: Die Vermittlerrolle sollte man bereits bei der Wahl des Beirats im Auge haben und entsprechend danach entscheiden. Eine gewisse Sachlichkeit und Fähigkeit zur Moderation sollten die Mitglieder in jedem Falle mitbringen.

5. An bestehenden Regelungen orientieren

Bevor Konflikte überhaupt entstehen oder auch, um sie schnell zu lösen, sollten alle Parteien zunächst auch den Blick auf die für die WEG bestehenden Regelungen werfen – schließlich gibt es mit dem WEG-Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und auch der Hausordnung genug Punkte mit Blick auf das grundsätzliche Miteinander, die eindeutig festgeschrieben sind.

Wie sind die Ruhezeiten? Welche Haustiere dürfen in den Wohnungen gehalten werden, welche nicht? Oder welche Farbe sollen Markisen, Gartenhütten oder Zäune haben? Fehlen eindeutige Aussagen oder Regelungen für aufgekommene Streitpunkte, kann die Eigentümerversammlung hier entsprechende Gebrauchsregelungen per Beschluss fassen – auch für den Einzelfall.

Tipp: Bei schwierigen Sachverhalten kann es sich auch lohnen, einmal bereits bestehende Gerichtsurteile für vergleichbare Fälle zu recherchieren. Das kann durchaus eine gute Orientierung geben, um gemeinsam eine gute – und solide – Lösung finden zu können.

6. Mediation first – erst dann vors Gericht

Manche Konflikte können so verfahren sein, dass man „alleine“ nicht mehr weiterkommt. Meist landet die Sache dann in letzter Konsequenz vor Gericht – mit hohem Zeit- und Kostenaufwand. Hier wird dann letztlich eine Lösung erreicht bzw. verordnet. Eine Partei freut sich, die andere muss zurückstecken. Oder ein Vergleich lässt beide Seiten unbefriedigt zurück. Und obwohl der sachliche Umstand nach der Verhandlung geklärt ist, bleibt ein angespanntes Klima innerhalb der WEG oder zwischen den Nachbarn zurück.

Damit es gar nicht erst soweit kommen muss und man den Konflikt wirklich aus der Welt schaffen kann, sollten alle Beteiligten vor dem Gang zum Gericht auf eine Mediation durch eine entsprechend geschulte Person setzen. Der Mediator macht die sachliche und konstruktive Kommunikation zwischen den zwei Parteien, die keinen vernünftigen Zugang mehr zueinander und in Richtung Lösung mehr finden, wieder möglich.

In der Mediation geht es vor allem darum, eine Lösung zu finden, mit der beide Seiten gut leben können. Gut deshalb, weil sie diese die Lösung – mit Unterstützung durch den Mediator – selbst erarbeitet haben. Oft ist man am Ende einer Mediation überrascht, dass es dann doch nicht so schwer war.

Toni AltindagogluGeschäftsführer PANDION SERVICE

Und: Die Mediation ist in der Regel um einiges kostengünstiger als ein Gerichtsverfahren. Und die Erfolgsquote ist – mit Blick auf Klärung der Sache UND das Klima untereinander – hoch.

7. Immer nur letzte Konsequenz: Streitigkeiten gerichtlich klären lassen

Wenn keine der oben genannten Punkte greift oder die Konfliktparteien eine Mediation partout ablehnen, bleibt in einigen wenigen Fällen nur noch der Gang vors Gericht. Laut WEG-Gesetz kann der einzelne Eigentümer gerichtlich die Zulässigkeit und Unzulässigkeit eines bestimmten Gebrauchs des Sondereigentums feststellen oder vor dem Wohnungseigentumsgericht die Rechtskonformität eines WEG-Beschlusses überprüfen lassen. Auch die WEG als Ganzes kann – bezogen auf das Gemeinschaftseigentum – klagen, wenn es zum Beispiel um die Durchsetzung der Hausordnung, das Geltendmachen von Hausgeldrückständen oder die Ansprüche gegenüber Handwerkern, die Reparaturen am Gemeinschaftseigentum nur mangelhaft durchgeführt haben, geht.

Ebenfalls kann, wenn es wirklich nicht mehr anders geht, gerichtlich die Entziehung des Wohneigentums beantragt werden – eine Möglichkeit der WEG, sich von einem Miteigentümer zu trennen, der für die Gemeinschaft nicht mehr zumutbar ist. Etwa weil dieser wiederholt und uneinsichtig gegen seine Instandhaltungspflichten verstößt, das Hausgeld nicht zahlt oder sich gegenüber Nachbarn wie anderen WEG-Mitgliedern inakzeptabel verhält.

Letztlich gilt jedoch: Mit gutem Willen, Reflexion, Kompromissbereitschaft und offen-sachlichen Gesprächen lassen sich die meisten Konflikte für alle Seiten aus dem Weg räumen. Das zeigt unsere langjährige Erfahrung als WEG-Verwaltung mehr als deutlich.

Toni AltindagogluGeschäftsführer PANDION SERVICE