Die Telekommunikationsnovelle (Telekommunikationsgesetz-Novelle, TKG-Novelle) von 2021 hat spätestens seit Juli dieses Jahres weitreichende Änderungen mit sich gebracht, die insbesondere das sogenannte Nebenkostenprivileg betreffen. Dieses ermöglichte Vermietern bisher, die Kosten für Kabelgrundgebühren über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umzulegen. Am 1. Juli 2024 endete die Übergangsfrist. Wir erklären Ihnen, was das für Vermieter bedeutet und wie Sie optimal auf die Änderungen reagieren.
Was ist das Nebenkostenprivileg?
Das Nebenkostenprivileg gestattete Vermietern, die Kosten für den Kabelanschluss als Betriebskosten im Rahmen des § 2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umzulegen. Das bedeutete, dass die Mieter über die monatlichen Nebenkosten für den Kabelanschluss zahlten, ohne dass sie eigene Verträge mit den Kabelnetzbetreibern abschließen mussten.
Die Änderungen durch die Telekommunikationsnovelle
Mit der Telekommunikationsnovelle wurde das Nebenkostenprivileg abgeschafft. Die Übergangsfrist endete am 1. Juli 2024. Seitdem dürfen Vermieter die Kosten für den Kabelanschluss nicht mehr über die Nebenkosten abrechnen. Stattdessen müssen Mieter individuelle Verträge mit Kabelnetzbetreibern abschließen und die Kosten direkt tragen.
Eingeführt wurde das Nebenkostenprivileg in den 1980er Jahren im Rahmen des Ausbaus des Kabelnetzes, damit Kabelanbieter ihre Netze wirtschaftlich betreiben konnten. Gleichzeitig wurde sichergestellt, dass Mieter Zugang zu einer breiten Auswahl an TV-Sendern hatten.
Die Abschaffung des Nebenkostenprivilegs ist Teil der Novelle des Telekommunikationsgesetzes (TKG). Ziel ist es, mehr Transparenz und Wahlfreiheit für Verbraucher zu schaffen und den Wettbewerb auf dem TV-Markt zu erhöhen. Mit der Telekommunikationsnovelle sollen Mieter selbst entscheiden können, welchen Anbieter sie nutzen möchten. Außerdem stehen mittlerweile viele alternative Empfangswege wie IPTV, Satellit und DVB-T2 flächendeckend zur Verfügung. Die pauschale Umlegung erscheint dem Gesetzgeber deshalb nicht mehr zeitgemäß, da der Grund für das Gesetz entfallen ist.
Auswirkungen der TKG-Novelle für Vermieter
Seit Abschaffung des Nebenkostenprivilegs müssen Mieter eigene Einzelverträge mit Kabelanbietern abschließen, wenn sie weiterhin den Kabel-TV-Empfang nutzen möchten.
Vermieter können jedoch weiterhin einen Sammelvertrag abschließen und ihren Mietern im Rahmen einer Versorgungsvereinbarung anbieten. Jede Mietpartei kann dann separat entscheiden, ob sie den Dienst in Anspruch nehmen möchte oder nicht.
Die Versorgungsvereinbarung ist ein Rahmenvertrag zwischen Vermieter und Netzbetreiber. Darüber können Nutzer (Mieter) individuelle Einzelverträge für die Kabelversorgung abschließen. Der Vermieter stellt lediglich die technischen Voraussetzungen bereit. Die Kosten werden direkt vom Mieter getragen.
Welche Auswirkungen hat die Telekommunikationsnovelle auf die Betriebskostenvorauszahlungen?
Sind in den mit den Mietern vereinbarten Betriebskosten auch Gebühren für die TV-Grundversorgung enthalten, müssen die Vorauszahlungen seit Juli 2024 entsprechend reduziert werden. Die Kabelgebühren dürfen nur noch für den Zeitraum vom 01.01.2024 bis 30.06.2024 in der Betriebskostenabrechnung auftauchen.
Haben Sie mit Ihren Mietern eine Inklusivmiete vereinbart – das heißt, die Kabelgebühren sind in der Grundmiete enthalten – ändert sich nichts. Mieter können die Kabelversorgung gegenüber dem Vermieter jedoch kündigen, wenn das Mietverhältnis mindestens 24 Monate besteht. Dann ist die Inklusivmiete um den entsprechend üblichen Betrag zu reduzieren.
Was ist das sogenannte Opt-Out-Recht?
Die Telekommunikationsnovelle sieht ein Opt-Out-Recht für Mieter vor. Danach können Mieter, die im Rahmen ihres Mietverhältnisses den TV-Anschluss nutzen, die Belieferung mit den Telekommunikationsdiensten isoliert durch entsprechende Erklärung kündigen – eine Auswirkung auf die bestehenden Mietverträge hat dies nicht. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag mindestens 24 Monate besteht. Das Opt-Out-Recht besteht unabhängig vom Ende des Nebenkostenprivilegs, das automatisch zum 30.06.2024 ohne Erklärung endete.
Einige Vermieter bieten ihren Mietern an, die Kabelkosten als Bestandteil der Grundmiete oder über einen separaten und vom Mietvertrag unabhängigen Vertrag weiterzuführen. Für beide Varianten ist die Zustimmung des Mieters erforderlich. Hat der Mieter zugestimmt, darf die anfängliche Laufzeit maximal 24 Monate betragen. Anschließend kann der Vertrag mit einer Frist von einem Monat wieder gekündigt werden. Ein Sonderkündigungsrecht besteht bei Umzug.
Was ist das Glasfaserbereitstellungsentgelt?
Heute ist blitzschnelles Internet für viele Menschen deutlich wichtiger als der Kabelanschluss. Deshalb erlaubt der Gesetzgeber mit dem § 72 TKG für die Bereitstellung einer Glasfaserinfrastruktur eine Umlage der Investitionskosten für fünf Jahre mit maximal 60 € (brutto) pro Wohnung und Jahr über die Nebenkostenabrechnung. Bei besonders aufwändigen Anlagen kann die Regelung auf neun Jahre ausgedehnt werden. Eine aufwändige Maßnahme liegt vor, wenn die vom Betreiber abgerechneten Kosten pro Wohneinheit 300,00 € überschreiten. Dies kann sich aufgrund der Besonderheiten vor Ort ergeben. Danach dürfen nur noch der Betriebsstrom und die Wartungskosten der Infrastruktur umgelegt werden.
Sofern Eigentümer das Glasfasernetz selbst errichten, können die Kosten als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Abs. 4a) BGB mit höchstens 8 % auf die Jahreskaltmiete aufgeschlagen werden. Relevant ist auch hier, dass Mieter ihre Vertragspartner zur eigenen medialen Versorgung selbst und frei wählen können.
Welche Kündigungsrechte haben Vermieter durch die Telekommunikationsnovelle und was gilt für WEGs?
Bei Verträgen, die vor dem 01.12.2021 geschlossen worden sind, können Netzbetreiber und Eigentümer seit dem 01.07.2024 fristlos kündigen.
Komplizierter ist die Sachlage bei Wohnungseigentümergemeinschaften, denn hier gilt, was die Gemeinschaft beschließt. Für laufende Mehrnutzungsverträge besteht zwar ebenfalls das Sonderkündigungsrecht. Die Ausübung muss jedoch von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht oder entscheidet sich gegen eine Kündigung, laufen die bestehenden Verträge weiter. Selbstnutzer, die kein Kabel nutzen, müssen dann dennoch zahlen. Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, dürfen ihre Kabelgebühren nicht mehr umlegen, auch wenn weiterhin Kosten entstehen.
Der Umlageschlüssel ist dabei ein häufiger Streitpunkt. Oft besteht in den Gemeinschaftsordnungen keine Vereinbarung über die Verteilung der Kabelkosten. Entsprechend erfolgt die Umlage gemäß der Grundregelung aus § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen. Allerdings verfügt die Gemeinschaft über die Kompetenz, die Kostenverteilung mit einfacher Mehrheit abweichend zu regeln, zum Beispiel nach tatsächlichen Anschlüssen.
Fazit
Die Telekommunikationsnovelle markiert einen bedeutenden Wandel für Vermieter und Eigentümer. Seit dem Ende des Nebenkostenprivilegs sind die Mieter gefordert, individuelle Verträge für ihren TV-Empfang abzuschließen, was mehr Transparenz und Wahlfreiheit schaffen soll. Für Vermieter bedeutet dies Anpassungen in der Betriebskostenabrechnung und die Notwendigkeit, sich auf neue Regelungen einzustellen. Eine proaktive Vorbereitung und das Verständnis der neuen gesetzlichen Bestimmungen sind unerlässlich, um reibungslose Mietverhältnisse zu gewährleisten und rechtliche Stolperfallen zu vermeiden.
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