Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid – wann, wie und wo Eigentümer Rechtsmittel einlegen können

Mit der Umsetzung der Grundsteuerreform im Januar 2025 erhalten Immobilieneigentümer neue Grundsteuerbescheide. Diese basieren auf aktualisierten Berechnungsgrundlagen, die viele Fragen aufwerfen. Zudem sehen sich manche Eigentümer jetzt mit deutlich höheren Steuerzahlungen konfrontiert und möchten Widerspruch einlegen. Als Eigentümer ist für Sie allerdings entscheidend, dass Sie nicht gegen jeden Bescheid gleichermaßen vorgehen können.

Daher erfahren Sie im folgenden Fachartikel, welcher der drei Bescheide für einen erfolgreichen Rechtsbehelf relevant ist, welche Fristen eingehalten werden müssen und wie eine Begründung erfolgt.

Das Wichtigste zusammengefasst

• Seit dem 01. Januar 2025 gilt in Deutschland eine neue Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.
• Bis zum 31. Januar 2023 mussten Eigentümer dafür ihre Grundsteuererklärung beim Finanzamt einreichen.
• Eigentümer erheben jetzt Einspruch gegen den ermittelten Grundsteuerwert und den Steuermessbescheid. Widerspruch wird gegen den Grundsteuerbescheid eingelegt. Es ist wichtig, den Unterschied zwischen diesen beiden Begriffen zu verstehen.
• Ein Rechtsbehelf gegen den Grundsteuerwertbescheid ist am erfolgversprechendsten.
• Die Frist beträgt für alle Bescheide einen Monat ab Zustellung.

Was ist der Grundsteuerbescheid und welche Bescheide gibt es eigentlich?

Eigentümer von Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen oder Betriebe in der Land- und Forstwirtschaft müssen Grundsteuer zahlen. Diese entrichten Sie jährlich an Ihre Kommune. Ihre Grundsteuer ist eine Jahressteuer und eine der wichtigsten Einnahmequellen für Städte und Gemeinden.

Die Steuer basierte bislang auf einem Einheitswert, der je nach Grundstücksart deutschlandweit festgelegt war. Das Bundesverfassungsgericht entschied 2018, dass dieser Einheitswert verfassungswidrig ist. Schließlich wurde er zuletzt 1964 festgelegt. Daraufhin wurde 2019 das Grundsteuerreformgesetz eingeführt. Das Ziel: Die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer für Eigentümer individueller und gerechter gestalten.

Seit Januar 2025 wird Ihr Grundsteuerbetrag wie folgt ermittelt:

1. Eigentümer reichen eine Grundsteuererklärung ein. Sie enthält die wichtigsten Informationen zu Ihrem Eigentum (Fläche, Baujahr, Nutzen …) und musste bereits bis Ende Januar 2023 beim Finanzamt abgegeben werden.
2. Der individuelle Wert Ihres Eigentums wird ermittelt. Das ist der Grundsteuerwert.
3. Der Grundsteuerwert wird mit einem Steuermessbetrag multipliziert. Dieser Messbetrag ist regional unterschiedlich.
4. Sie erhalten vom Finanzamt einen Grundsteuerwertbescheid (3) sowie einen Grundsteuermessbescheid (4).
5. Ihre Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit ihrem lokalen Hebesatz. In der Regel wird Ihr Grundsteuerbescheid von der Kommune versandt. Lediglich in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sind die Finanzämter zuständig.

Zusammengefasst bedeutet das:

Eigentümer erhalten nacheinander drei Bescheide: den Grundsteuerwertbescheid, den Grundsteuermessbescheid und den Grundsteuerbescheid.

Einspruch erheben oder Widerspruch einlegen?

Im Zusammenhang mit dem Grundsteuerbescheid werden „Einspruch“ und „Widerspruch“ oft synonym verwendet. Allerdings handelt es sich hierbei um unterschiedliche Rechtsbehelfe, die Sie an verschiedene Behörden richten müssen:

• Einspruch erheben Sie gegenüber der Finanzverwaltung. Sie erheben also Einspruch gegen den Grundsteuerwert- oder -messbescheid.
• Widerspruch legen Sie bei der Gemeinde ein. Damit fechten Sie den finalen Grundsteuerbescheid, also die eigentliche Zahlungsaufforderung an.

Wichtig: In Berlin, Bremen und Hamburg versenden die Finanzämter die Grundsteuerbescheide. In diesen Stadtstaaten legen Sie also keinen Widerspruch ein, sondern erheben Einspruch.

Wann erhebe ich Einspruch gegen den Grundsteuerwert- oder -messbescheid?

Wer davon spricht, seinen Grundsteuerbescheid anzufechten, spricht in der Regel davon, Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid zu erheben. Immerhin bildet der Grundstückswert die Basis für alle weiteren Berechnungen.

Um erfolgreich „Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid“ zu erheben, prüfen Sie Ihren Grundsteuerwertbescheid sorgfältig auf Fehler, die sich beispielsweise als falsche Grundstücksflächenangaben oder Bodenrichtwerte einschleichen können. Werden diese falschen Angaben in den Grundsteuermessbescheid übernommen, können Sie auch gegen diesen beim Finanzamt Einspruch erheben.

Wichtig: Sie können die Bescheide einen Monat lang beim Finanzamt beanstanden. Ihre Einspruchsfrist beginnt bei einem Versand des Bescheids grundsätzlich vier Tage nach dem Datum auf dem Bescheid. Fällt dieses Datum auf einen Samstag, Sonntag oder gesetzlichen Feiertag, verschiebt sich der Fristbeginn auf den nächstfolgenden Werktag. Wenn Sie im Ausland leben und das Finanzamt den Bescheid mit der Post versendet, beginnt die Frist einen Monat nach dem Datum auf dem Bescheid.

Wann lohnen sich Einspruch oder Widerspruch gegen die Bescheide?

Der Einspruch gegen den Grundsteuerwert- oder -messbescheid lohnt sich, wenn Ihr Grundsteuermessbetrag unverhältnismäßig gestiegen ist. Das kann beispielsweise auf fehlerhafte Angaben in Ihrer Grundsteuererklärung und damit auf eine falsche Wertermittlung Ihres Grundstücks zurückzuführen sein.

Können Sie noch Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid bei der Gemeinde einlegen?

Ja, das ist zwar ebenfalls innerhalb eines Monats möglich, allerdings selten erfolgreich. GrundsteuerDigital erklärt sinngemäß: Mit dem finalen Grundsteuerbescheid können Sie keine grundlegenden Bewertungsfehler mehr anfechten. Wenn Sie erst nach Erhalt des Grundsteuerbescheids feststellen, dass Ihr Grundstück fehlerhaft bewertet wurde, ist die Einspruchsfrist gegen den Grundsteuerwertbescheid meist abgelaufen. Der Grundsteuerbescheid ist dann bereits rechtskräftig.

Haus & Grund ergänzt: „Sollte sich herausstellen, dass beispielsweise ein falscher Grundsteuermessbetrag verwendet wurde, sollte Widerspruch (Achtung nicht Einspruch) gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde eingelegt werden. Wird der Fehler von der Kommune korrigiert, ist der Widerspruch kostenfrei. […] Zu beachten ist, dass der Widerspruch bei der Kommune, anders als der Einspruch beim Finanzamt, kostenpflichtig ist, sofern der Widerspruch keinen Erfolg hat.“

Typische Fehler im Bescheid

Bei jedem der drei Bescheide, die Eigentümer erhalten, tauchen häufig unterschiedliche Fehler auf. Wir haben Ihnen eine Übersicht erstellt, welche Begründung bei einem Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid möglich ist:

Beispielhafte Fehler im Grundsteuerwertbescheid:

• Falsche Art oder Nutzung des Grundstücks
• Baujahr falsch angegeben
• Fehlerhafte Grundstücksfläche
• Angaben zu Garagen oder Tiefgaragenstellplätzen falsch
• Falscher Bodenrichtwert

Beispielhafte Fehler im Grundsteuermessbescheid:

• Übertragungsfehler aus dem Grundsteuerwertbescheid
• Fehlerhafte Anwendung der Steuermesszahl (regional festgelegt)
• Rechenfehler bei Multiplikation von Wert x Messbetrag

Beispielhafte Fehler im Grundsteuerbescheid:

• Übertragungsfehler beim Grundsteuermessbetrag
• Anwendung eines falschen Hebesatzes (regional festgelegt)
• Rechenfehler bei Multiplikation von Messbetrag x Hebesatz

Als Ihre WEG-Verwaltung kann PANDION SERVICE Sie leider nicht unterstützen, denn wir dürfen keine rechtliche Beratung durchführen. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an Ihren Steuerberater.

Wie erhebe ich Einspruch gegen den Grundsteuerwert- oder -messbescheid?

Senden Sie Ihre begründete Widerrede per Brief oder Fax (ja, in Finanzämtern gibt es noch Faxgeräte) an das Finanzamt. Ist eine E-Mail-Adresse auf dem Schreiben vermerkt, können Sie die Fehler auch digital melden.

Widerspruch einlegen: Wie formuliere ich einen Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid?

Ihr Widerspruch muss die persönlichen Daten des Absenders enthalten. Datum, Aktenzeichen/Steuernummer sowie Steueridentifikationsnummer müssen erkenntlich sein. Zudem müssen Sie Ihr Anliegen klar formulieren: Wogegen richtet sich Ihre Beanstandung? Wie kann der Einspruch begründet werden? Möchten Sie Ihre Begründung nachreichen, schreiben Sie das deutlich in Ihr Schreiben – andernfalls können Sie die Begründung dem Anschreiben direkt anhängen.

Laden Sie sich hier unser Muster zum Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid herunter. Überprüfen Sie immer, ob die genannten Beispiele zu Ihrem Anliegen passen. Als Muster erhebt PANDION SERVICE keinen Anspruch auf Korrektheit für Ihren individuellen Einspruch. Wir empfehlen, Ihre Bescheide sowie den Widerspruch von einem Steuerberater gegenprüfen zu lassen.

Wie geht es nach Einlegung des Widerspruchs gegen den Grundsteuerbescheid weiter?

Wer seine Fristen eingehalten und sich pünktlich beim zuständigen Amt gemeldet hat, muss erst mal warten. Ihre Widerrede wird geprüft, gegebenenfalls werden weitere Unterlagen von Ihnen angefordert. Wir raten Ihnen, zeitnah auf solche Anfragen zu reagieren, um das Verfahren nicht zu verzögern. Erkennt die Behörde Ihren Widerspruch als begründet an, erhalten Sie einen neuen, korrigierten Grundsteuerbescheid.

Wird Ihr Widerspruchsschreiben als unbegründet angesehen, werden Sie gebeten, Ihren Widerspruch zurückzuziehen. Dagegen könnten Sie beim zuständigen Gericht Klage erheben – holen Sie sich spätestens zu diesem Zeitpunkt anwaltliche Beratung.

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