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Anlage V für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jeder Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet, kennt sie und fügt sie jedes Jahr aufs Neue seiner Steuererklärung hinzu. Und doch sollte man beim Ausfüllen keine schnelle Routine reinkommen lassen. Sondern neue Regelungen im Auge behalten. Sind wirklich alle Kosten erfasst? Welche Ausgaben wurden eventuell übersehen? Was gilt für die WEG? Kann ich Sonderabschreibungen nutzen? Und wo kann ich steuerlich profitieren, wenn ich meine Wohnung selbst nutze?

Dr. Georg Jennißen, WIR-Rechtsanwälte und Steuerberater, Köln, studierter Betriebswirt und Rechtsanwalt und seit drei Jahrzehnten spezialisiert auf Wohnungseigentumsrecht, berät Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter in Sachen Immobilienrecht. Auch mit Blick auf Steuerthemen bei Eigentumswohnungen kann er vor allem den Immobilienbesitzern, die ihre Steuererklärung selbst machen, eine gute Übersicht und hilfreiche Tipps geben.

Welche Kosten lassen sich bei der vermieteten Eigentumswohnung steuerlich absetzen?

Wer seine Wohnung vermietet, muss zunächst all seine Einnahmen aus Miete und Nebenkostenvorauszahlung angeben und versteuern, kann aber im Gegenzug alle Kosten, die mit der Wohnung verbunden sind, absetzen. Allen voran die Werbungskosten für beispielsweise Online-Anzeigen im Vorfeld der Vermietung sowie eine eventuell angefallene Maklerprovision.

Diese zählt im Übrigen zu den Anschaffungsnebenkosten und ist sofort abzugsfähig. Die direkten Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie – und hierzu zählt auch die Grunderwerbsteuer – können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings nicht gleich im ersten Jahr in voller Höhe, sondern durch Abschreibung von jährlich zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren, sofern die Immobilie nach 1924 fertiggestellt wurde. Übrigens: In diesem Zusammenhang ist nur das Gebäude an sich abschreibbar, nicht der anteilige Wert von Grund und Boden – das gilt auch für die Abschreibung der Grunderwerbsteuer.

Ebenfalls absetzbar – entweder sofort oder über einen gewissen Zeitraum – sind sämtliche Handwerkerkosten für angefallene Reparaturen und Renovierungsarbeiten. Betreffen diese anteilig auch das Gemeinschaftseigentum, erhält der Wohnungseigentümer eine Aufstellung seiner genauen individuellen Kosten mit der Jahresabrechnung direkt vom WEG-Verwalter.

Wichtig: Sammeln Sie konsequent alle Rechnungen und Belege, die für Ihre Steuererklärung bzw. die Anlage V relevant sein könnten. Sämtliche Kosten müssen mit einer eindeutig zuzuordnenden Quittung oder Rechnung belegt werden.

Als Laie hat man ja nicht immer alles auf dem Schirm – was sind die weniger bekannten Kosten, die man als Vermieter steuerlich geltend machen kann?

Was oft vergessen wird, sind die Grundsteuerbeträge, die ebenfalls umlagefähig sind und jedes Jahr in Form des Grundsteuerbescheides beim jeweiligen Eigentümer persönlich ankommen.

Außerdem lässt man gerne mal mit der Wohnung verbundene Fahrt- und Reisekosten – zum Beispiel zur Eigentümerversammlung – außer Acht. Genauso wie die Kosten im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung, die im Unterschied zu den Anschaffungskosten sofort in voller Höhe abzugsfähig sind. Wer zur Finanzierung des Erwerbs einen Kredit aufgenommen hat, kann zudem die laufenden Zinsen geltend machen – die Tilgungsbeträge allerdings nicht, das wird gerne einmal verwechselt. Manche Vermieter richten außerdem ein separates Konto für ihre „Vermietungsgeschäfte“ ein und übersehen meist, dass die hierfür eventuell anfallenden Kontoführungsgebühren ebenfalls abgesetzt werden können.

Von welchen Sonderabschreibungen kann man wann profitieren?

Von einer Sonderabschreibung profitieren vor allem Eigentümer und Vermieter von denkmalgeschützten Immobilien. Sie können neben den Anschaffungskosten laut §7i EStG 100 Prozent der Sanierungskosten abschreiben – und zwar über acht Jahre jährlich neun Prozent und danach weitere vier Jahre lang je sieben Prozent.

Eine solche Sonderabschreibung mit jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungskosten neben der normalen Abschreibung gilt seit August 2019 aber auch für neu gebaute oder geschaffene Wohnungen, egal ob im Neubau oder Bestandsgebäude. Allerdings muss der Bauantrag nach dem 31. August 2018 gestellt worden sein und die Anschaffungskosten von 2.000 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Wer das erfüllt, muss schnell sein – die Sonderabschreibung ist nur noch für bis vor dem 01.01.2022 gestellte Bauanträge möglich und kann dann 2026 letztmalig in Anspruch genommen werden.

Welche Steuern fallen bei einem Verkauf der Wohnung an und wann ist der Verkaufszeitpunkt am günstigsten?

Eigentümer können ihre Wohnung steuerfrei verkaufen, wenn seit dem Erwerb – und hier ist das Datum auf dem Kaufvertrag entscheidend – mehr als zehn Jahre vergangen sind.

Wird die Wohnung durch Erbschaft erworben, gilt nicht der Zeitpunkt der Erbschaft, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Wohnung angeschafft hat. Oft sind die zehn Jahre dann schon erreicht.

Wer innerhalb der zehn Jahre verkauft, zahlt in der Regel eine Spekulationssteuer auf den Wertgewinn – hierfür ist die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungspreis der Einkommensteuer zu unterwerfen. Von der Steuer befreit ist derjenige, der seine Wohnung selbst bewohnt hat. Auch dann, wenn er sie beispielsweise drei Jahre vermietet, danach zwei Jahre lang selbst genutzt hat und im Jahr darauf veräußert.

Zum Schluss vielleicht noch ein paar Tipps für Selbstnutzer – welche steuerlichen Vorteile können Wohnungseigentümer nutzen, die ihr Eigentum selbst bewohnen?

Wer seine Wohnung selbst bewohnt, kann die Kosten, die im Zusammenhang mit der Wohnung stehen, nicht steuerlich geltend machen. Einzige Ausnahmen sind Baudenkmäler (siehe §§ 7h, 7i EStG) und die so genannten haushaltsnahen Dienstleistungen, Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Handwerkerleistungen gemäß § 35a EStG. Dort können Arbeitslöhne beispielsweise für die Treppenhausreinigung steuerlich angesetzt werden. Eine entsprechende Bescheinigung, die den errechneten Betrag bereits enthält, wird auch in diesem Falle vom WEG-Verwalter ausgestellt. Kunden der PANDION SERVICE erhalten diese jährlich gemeinsam mit der Verwaltungsabrechnung.