Der Vermieter hat grundsätzlich die Möglichkeit beim Erstellen der Betriebskostenabrechnung zwischen der Umlage nach dem Abflussprinzip und dem Leistungsprinzip zu wählen. Ausgeschossen davon sind die Heiz- und Warmwasserkosten, da diese laut Bundesgerichtshof (BGH) nach Leistungsprinzip umgesetzt werden müssen.

Was ist das Abflussprinzip bei der Umlage und Abrechnung der Betriebskosten

Das Abflussprinzip erlaubt dem Vermieter Kosten anzusetzen, die im Abrechnungszeitraum anfallen, unabhängig davon, ob die Leistung im selben Zeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurde. Vorteil hierbei ist, dass der Vermieter die Abrechnung der Wohneigentumsgesellschaft (WEG) weitgehend zahlenmäßig übernehmen kann und an den Mieter weitergeben kann. Außerdem deckt er somit zeitnah seine eigenen Ausgaben.

Was ist das Leistungsprinzip bei der Umlage und Abrechnung der Betriebskosten

Beim Leistungsprinzip dürfen in der Abrechnung nur die Kosten angesetzt werden, die auch in diesem Abrechnungszeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurden. Das hat zur Folge, dass Kosten, die über den Abrechnungszeitraum hinaus gehen abgegrenzt werden müssen.

Wie müssen Betriebskosten im Mietvertrag angegeben werden?

Im Mietvertrag müssen die zu zahlenden Betriebskosten vereinbart werden, nur dann sind sie auf dem Mieter umlegbar. Es reicht nicht aus, wenn pauschal vereinbart wird, dass der Mieter „die mit dem Mietobjektverbunden Betriebskosten“ übernimmt. Es macht Sinn die Aufstellung der Betriebskosten im Mietvertrag nach der Festlegung von Miete und Kaution zu positionieren. An dieser Stelle werden alle wichtigen Regelungen bezüglich der anfallenden Betriebskosten festgelegt, somit auch das Abrechnungsprinzip. Hierbei ist es wichtig die Trennung zwischen Betriebskosten und Heizkosten vorzunehmen. Nur wenn im Mietvertrag das Abrechnungsprinzip festgelegt ist kann auf dieser Basis eine zulässige Betriebskostenabrechnung erstellt werden.

Beispiel der Abrechnung nach Abflussprinzip und Leistungsprinzip

Die Betriebskosten werden kalenderjährlich abgerechnet, also von Januar 2020 bis Dezember 2020. Erhält der Vermieter im März 2020 die Beitragsrechnung der Gebäudeversicherung für den Zeitraum April 2020 bis März 2021 so muss er die wie folgt abrechnen:

  • Beim Abflussprinzip kann der gesamte Beitrag zur Wohngebäudeversicherung angesetzt werden, das heißt es findet keine Abgrenzung zwischen den Jahre 2020 und 2021 statt.
  • Beim Leistungsprinzip muss der Beitrag abgegrenzt werden, das heißt die Kosten müssen für die Zeiträume April 2020 bis Dezember 2020 und Januar 2021 bis März 2021 aufgeteilt werden.

Für Vermieter und Eigentümer: 5 Tipps  zur Betriebskostenabrechnung

  1. Vereinbaren Sie im Mietvertrag, ob Sie nach dem Abflussprinzip oder Leistungsprinzip abrechnen.
  2. Lassen Sie sich von der Hausverwaltung den aktuellen Wirtschaftsplan aushändigen. Es sind evtl. Kostenpositionen für die Eigentümergemeinschaft vorgesehen, die Sie ebenfalls unter den sonstigen Betriebskosten separat im Mietvertrag vereinbaren sollten.
  3. Vereinbaren Sie im Mietvertrag die Umlage nach der Betriebskostenverordnung. Den Gesetzestext finden Sie unter https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
  4. Zu der Wohnung gehört auch ein Stellplatz? Auch hier kann es sinnvoll sein, sich im Mietvertrag einzuräumen, den Stellplatz abrechnen zu dürfen.
  5. Sie haben eine vermietete Eigentumswohnung? Vergessen Sie nicht die Grundsteuer. Gerade bei Eigentumswohnungen, kann es schnell untergehen, da diese Kosten nicht in der Abrechnung des WEG-Verwalters enthalten sein dürfen. Hierbei handelt es sich um Kosten des Sondereigentums, die immer zwingend der jeweilige Eigentümer selbst direkt zahlen muss.
Toni Altindagoglu

Toni Altindagoglu

Toni Altindagoglu ist Immobilienkaufmann und Geschäftsführer der PANDION SERVICE. Zuvor war Altindagoglu als Abteilungsleiter beim größten Kölner Wohnungsunternehmen beschäftigt. Seit 2015 zeichnet er verantwortlich für die PANDION SERVICE. Spezialgebiet ist die Verwaltung anspruchsvoller Immobilien.