Häufig gestellte Fragen

Auf dieser Seite veröffentlichen wir häufig gestellte Fragen an unsere Mitarbeiter an den Standorten Köln, Berlin und München. Selbstverständlich stehen wir Ihnen gerne persönlich für alle Fragen rund um Ihre Immobilie zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!

Hausverwaltung Köln Düsseldorf

Mein Mieter stimmt meiner Mieterhöhung nicht zu. Was kann ich tun?

Ausführlicher Artikel: Mieterhöhung

Stellen Sie zunächst sicher, dass Ihre Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach Modernisierung gerechtfertigt ist – siehe unser Artikel dazu – und Sie diese Ihrem Mieter fristgerecht über ein begründetes Schreiben in Textform (auch per Email zulässig; eine Mail mit Eingangsbestätigung ist hier sinnvoll) angekündigt haben. Nach Eingang hat Ihr Mieter zwei volle Monate Zeit, Ihrer Erhöhung zuzustimmen oder zu widersprechen. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Mieter-Überlegungsfrist vor dem Amtsgericht eine Klage auf Zustimmung erheben. Beachten Sie hierbei allerdings, dass es seitens Ihres Mieters nicht explizit eine schriftliche Zustimmung braucht. Er kann ihr auch „stillschweigend“ zustimmen, indem er die geforderte neue Miete ab dem entsprechenden Zeitraum vorbehaltlos überweist.

Andersherum kann er vier bis fünf Monate nach Eingang Ihrer Ankündigung aber auch von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, sollte er mit der Erhöhung der Kaltmiete nicht einverstanden sein. Sie dürfen dann die Miete bis zum Auszug nicht erhöhen.

Unser Tipp: Kommunizieren Sie Ihr Vorhaben im Vorfeld direkt und im persönlichen Gespräch mit dem Mieter. Dann lassen sich hier eventuell aufkommende Missverständnisse direkt aus dem Weg räumen.

Kann ich die Grundsteuer auf meinen Mieter umlegen?

Ausführlicher Artikel: Die Grundsteuer Reform 2022

Ja, die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten, die Sie laut Betriebskostenverordnung §2 Nr. 1 auf Ihren Mieter umlegen können. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten wurde, dass der Mieter eine Vorauszahlung für die Nebenkosten leistet . Fehlt diese, dürfen Sie die Betriebskosten und damit auch die Grundsteuer nicht auf den Mieter umlegen. Mit der Grundsteuer verfahren Sie am besten wie mit den anderen Betriebskosten: Ihr Mieter leistet während des Jahres entsprechende Vorauszahlungen und Sie rechnen diese einmal im Jahr mit der Betriebskosten- bzw. Nebenabrechnung ab. ABER: Trotz der Umlage auf den Mieter schulden immer noch Sie als Eigentümer gegenüber der Gemeinde die Grundsteuer. Die auf eine Eigentumswohnung entfallende Grundsteuer ist daher nicht im Hausgeld bzw. in der Abrechnung des Verwalters enthalten. Sollte die Wohnung einmal für kurze Zeit nicht vermietet sein, können Sie diese dann zeitanteilig auch nicht umlegen. Es sei denn, unverschuldete Ereignisse wie Hochwasser oder Sturm haben die Wohnung für einige Wochen oder Monate unvermietbar gemacht. Dann können Eigentümer für diese Zeit ganz von der Grundsteuer befreit werden.

Ich vermiete meine Wohnung. Kann ich den Betrag, den ich monatlich für die Erhaltungsrücklage aufwende, auf den Mieter umlegen?

Der jährlich aufgewendete Betrag für die Erhaltungsrücklage ist als Vermieter allein Ihre Sache – das regelt §1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ganz klar. Reparaturen am Gemeinschaftseigentum müssen immer von den Wohnungseigentümern selbst getragen werden. Darüber hinaus verpflichtet auch das Wohnungseigentumsgesetz Sie als Vermieter dazu, die Wohnimmobilie – also Wohnung wie Gebäude – stets in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten. Es ist daher Ihre Aufgabe, Mängel zu beheben und dafür finanziell aufzukommen – es sei denn, der Mieter hat selbst einen Schaden am Gemeinschaftseigentum verursacht. Aber: Als Eigentümer können Sie die Erhaltungsrücklage als Werbungskosten absetzen, wenn Sie Ihre Wohnung, für die Sie Ihre anteilige Rückstellung zahlen, vermieten und wenn das Geld nachweislich für Erhaltungsmaßnahmen wie Reparaturen oder Modernisierungen verwendet wurde.

Ich vermiete meine Eigentumswohnung schon ein paar Jahre. Welche Möglichkeiten habe ich jetzt, die Miete etwas zu erhöhen?

Einfach “mal so” die Miete erhöhen ist in Deutschland nicht erlaubt. Wann und bis zu welcher Summe erhöht werden kann, ist stark beschränkt und im BGB festgeschrieben. Die Miete darf beispielsweise dann angehoben werden, wenn die Wohnung modernisiert wird, ein Index- oder Staffelmietvertrag vorliegt oder der aktuelle Mietpreis unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sobald Sie die Miete aufgrund von einem dieser Gründe erhöhen wollen, müssen Sie allen Mietern der Wohnung dies in schriftlicher Form und unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zukommen lassen.

Unser Tipp:

Mit der Staffelmietvereinbarung können Sie als Vermieter die jährliche Erhöhung der Kaltmiete im Vorhinein festlegen, sodass die Miete während der Mietlaufzeit automatisch steigt. Dies ist eine sehr einfache Art der Wertsicherung, da Sie als Vermieter nicht dazu verpflichtet sind, die Mieterhöhung nochmals schriftlich gegenüber Ihrem Mieter anzukündigen. Denn das wurde ja bereits im Mietvertrag vereinbart.

„Markisen sind im aktuellen Konzept nicht vorgesehen“, heißt es vom Architekten. Muss man sich als WEG danach richten und trotz Mehrheit unter den Eigentümern auf die Anbringung von Markisen verzichten? Welche Möglichkeiten hat die WEG?

Generell gibt es hier keine allgemeingültige Vorgehensweise. Dem Eigentumsrecht der Eigentümer steht das Urheberrecht des Architekten gegenüber. §39 Abs. 1 des Urhebergesetzes verbietet grundsätzlich eine Änderung des Architektenwerkes, also des Gebäudes, es sei denn, er kann seine Einwilligung nach Treu und Glauben nicht versagen. Keines dieser beiden Rechte hat grundsätzlich einen Vorrang. Der Konflikt muss letztlich im Gespräch und über eine Interessenabwägung beider Parteien gelöst werden – eventuell lässt sich auch ein Kompromiss, beispielsweise mit Blick auf Farben, Größe und Form, finden.

Allerdings hat das Urheberrecht an Bauwerken auch Grenzen. Es steht dem Architekten zu, wenn eine „ausreichende schöpferische Individualität“ erkennbar ist – und das zu entscheiden ist jeweils eine Frage des Einzelfalles. Nicht alles ist also automatisch ein urheberrechtlich geschütztes Architektenwerk – der Architekt hat dies im Zweifelsfall zu beweisen. Auch dies ist ein Ansatzpunkt für ein weiteres Gespräch mit dem Architekten.

Unserer Einschätzung nach dürfte dann z.B. die Anbringung einer Markise außerdem dann möglich sein, wenn die Nutzung durch eine fehlende Markise beeinträchtigt wäre und es z.B. zur Überhitzung der Wohnung kommt. Eine Abstimmung mit dem Architekten ist aber trotzdem immer zu empfehlen.

Ich möchte an der Außenwand meiner Wohnung eine Klimaanlage anbringen, die anderen Eigentümer sind aber dagegen. Was kann ich tun?

Bei einer baulichen Veränderung wie dem An- oder Einbau einer Klimaanlage müssen Sie einen offiziellen Beschluss der Eigentümer bei der Versammlung einholen. Sie brauchen hier also eine Mehrheit. Hier macht es Sinn, bereits im Vorfeld eines Antrages oder der anstehenden Abstimmung mit den anderen Eigentümern über Ihr Vorhaben zu sprechen und mit denen, die etwas dagegen haben, etwas tiefer ins offene Gespräch zu gehen. Versuchen Sie, die einzelnen Gründe zu erfahren, die Ihre Gegenüber für ihre Ansicht haben. Warum sind sie dagegen? Ist es grundsätzlich oder sind sie besorgt, dass es die Fassade – die ja Teil des Gemeinschaftseigentums ist – unvorteilhaft verändern oder gar beschädigen würde? So haben Sie Punkte, an denen Sie ansetzen können. Stellen Sie Ihren Antrag in der Versammlung gerne persönlich vor und bringen Sie Ihre Argumente ein. Vielleicht können Sie durch eine genaue Entwurfszeichnung Ihrer geplanten Klimaanlage die Bedenken schon zerstreuen. Bleiben Sie immer sachlich und auch offen für andere Vorschläge, Modelle oder Kompromissvorschläge.

Meine Wohnung habe ich bereits seit Jahren gut vermietet. Inwieweit steigert das den Wert meiner Immobilie?

Wenn ein Kaufinteressent die Immobilie ebenfalls als Kapitalanlage erwerben möchte, kommt ein langjähriger und zuverlässiger Mieter gerade recht. Deshalb sind hier – um einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen – vor allem die bestehenden Mietverträge wichtig. Nur so kann der Käufer vor allem anhand der monatlichen Miete einschätzen, ob sich durch den Kauf eine Rendite erzielen lässt. Ebenfalls wäre im Vorfeld zu prüfen, ob Sie als Vermieter alle Mieterhöhungspotenziale ausgeschöpft haben. Ob und inwieweit sich auch die weitere Vermietung der Immobilie lohnen wird, zeigt die Ermittlung des Ertragswertes, der wichtige Entscheidungsgrundlage für Ihren potenziellen Käufer ist – wichtiger noch als der Sachwert. Wir empfehlen Ihnen, diesen Wert für Ihren Interessenten ermitteln zu lassen. Auf professioneller Basis, z.B. über uns und die PriceHubble-Plattform. Sprechen Sie uns hier gerne an.

Ich habe ein Hybrid-Fahrzeug - darf ich als Eigentümer in Eigenregie die Anbringung einer Ladesäule oder Steckdose an meinem Parkplatz veranlassen?

Seit die neue WEG-Reform in Kraft ist, haben Sie als Eigentümer – und auch Ihre eventuellen Mieter – grundsätzlich einen Anspruch darauf, eine Lademöglichkeit für Ihr E-Mobil installieren zu lassen. Hierfür ist nicht mehr die Zustimmung aller Miteigentümer notwendig, diese bestimmen abschließend nur noch per einfachem Mehrheitsbeschluss über die jeweilige Ausführung der Baumaßnahme und Ladeinfrastruktur. Die entstehenden Kosten tragen Sie selbst. Sollten nach und nach auch andere Eigentümer Lademöglichkeiten verlangen, müssen Sie die für Ihre Ladesäule geschaffene technische Infrastruktur zur Mitbenutzung zur Verfügung stellen – gegen einen angemessenen Ausgleich natürlich – oder sich der gemeinschaftlichen Ladeinfrastruktur anschließen. Hier müssen dann im Grundsatz auch nur die Eigentümer, die mit “Ja” gestimmt haben, die Kosten tragen. Eine Kostenübertragung auf alle Eigentümer erfolgt nur dann, wenn die Maßnahme durch eine besondere Mehrheit (⅔ der abgegebenen Stimmen und Hälfte der Miteigentumsanteile) beschlossen wurde oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Letztlich macht es Sinn, sich – sobald Sie mit dem Gedanken spielen, eine Ladesäule zu installieren – mit den anderen Eigentümern abzustimmen und gemeinschaftlich vorzugehen.

Mein Mieter hat das Parkett in meiner Wohnung ruiniert - was kann ich jetzt tun?

Zunächst einmal haben Sie als Vermieter laut gesetzlicher Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) die Verpflichtung, Ihre Wohnung laufend instand zu halten und auftretende Mängel zu beseitigen. Deshalb muss im Falle eines ruinierten Parketts als erstes festgestellt werden, um welche Art Schaden es sich handelt. Ist es lediglich zeitlich bedingte Abnutzung und zeigen sich nur leichte Kratzer, handelt es sich um normalen Verschleiß, für dessen Aufwertung Sie die Verantwortung tragen. Hat der Mieter allerdings grob fahrlässig und vorsätzlich einen stärkeren Schaden wie Löcher, tiefe Kratzer oder Feuchtigkeitsdellen verursacht, trägt Ihr Mieter die Handwerker- und Materialkosten. Um den Parkettschaden beseitigen zu lassen, können Sie entweder Ihrem Mieter eine Frist setzen oder Sie beauftragen selbst als Vermieter einen Handwerker, wenn der Mieter signalisiert, dass er sich um die Abwicklung des Schadens nicht kümmern möchte. Für unsere Kunden, die um mit der Sondereigentumsverwaltung beauftragt haben, übernehmen wir die gesamte Arbeit als Verwalter für Ihr Sondereigentum. Die entsprechenden Handwerker bringen den Schaden auf Rechnung des Mieters in Ordnung. Der Mieter muss dann aufgefordert werden, den entstandenen Schaden in Form von Reparaturkosten zu ersetzen.

Welche Ausgaben kann ich als Eigentümer von der Steuer absetzen?

Als Vermieter können Sie in Anlage V der Steuererklärung sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit Ihrer Wohnung stehen, steuerlich geltend machen. Das sind zum Beispiel die Werbungskosten für Online-Anzeigen oder Broschüren, Maklerkosten, Ausgaben für Handwerker und die Anschaffungs- und Herstellungskosten Ihrer Immobilie. Außerdem sind die Grundsteuer, mit der Vermietung in Zusammenhang stehende Fahrt- und Reisekosten, Zinsen für Kredite oder Kontoführungsgebühren umlagefähig. Wichtig ist, dass Sie alle diese Ausgaben anhand eindeutiger Quittungen und Rechnungen belegen und den Nachweis, dass die Zahlungen auf das Konto des Leistungserbringers überwiesen wurden, erbringen können.

Als Selbstnutzer Ihrer Wohnung können Sie insbesondere die haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerkerrechnungen von der Steuer absetzen, die Sie von Ihrem Vermieter ausgestellt bekommen. Kunden der PANDION SERVICE, die uns mit der WEG-Verwaltung beauftragt haben, erhalten diese jährlich gemeinsam mit der Verwaltungsabrechnung.

Wie prüfe ich die Bonität eines potenziellen Käufers, der ernsthaft am Erwerb meiner Wohnung interessiert ist?

Ohne Bonitätsprüfung sollten Sie Ihre Wohnung auf keinen Fall verkaufen. Stellen Sie in jedem Fall vor der Vertragsunterzeichnung sicher, dass der Käufer Ihrer Immobilie den vereinbarten Preis auch bezahlen kann. Das geht am besten über eine Selbstauskunft, die Sie vom Käufer fordern. Dieser ist dazu rechtlich nicht verpflichtet, doch wird er Sie Ihnen sicher vorlegen, wenn Sie die Selbstauskunft zu einer der Voraussetzungen für den Verkauf machen. Weisen Sie Ihren Käufer darauf hin, dass die Selbstauskunft einmal pro Jahr kostenfrei ist. Zusätzlich macht es Sinn, sich auch die Finanzierungszusage der Bank zeigen zu lassen, die sich deutlich und zweifelsfrei auf Ihre Wohnung beziehen sollte.

Ein Finanzierungsangebot ist hier nicht ausreichend und nicht verbindlich. Gerne übernehmen wir all diese Punkte und Kommunikation mit dem Käufer für Sie und prüfen die Bonität zuverlässig. Um den Verkauf voranzutreiben stehen wir dem Käufer auch mit Blick auf dessen Finanzierung beratend zur Seite.

Ich möchte meine Wohnung selbst beziehen - welche Fristen muss ich bei der Eigenbedarfs-Kündigung einhalten?

Wenn Sie, Angehörige Ihrer Familie oder Mitglieder Ihres Haushaltes in Ihre Wohnung ziehen möchten, können Sie Ihrem Mieter hierfür eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dafür müssen Sie im Kündigungsschreiben klar darlegen, warum, wann und für wen Sie die Wohnung nun selbst benötigen und den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. Die Fristen für die Eigenbedarfskündigung richten sich nach der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses: 

  • Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Außerdem wichtig: Die Kündigung muss beim Mieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats eingehen.

Ich möchte aktuell lieber eine digitale Übergabe machen - wie lässt sich das korrekt durchführen?

Besichtigen, den Zustand begutachten, Fotos machen und in einem gemeinsamen Übergabeprotokoll festhalten – am besten digital per App. Eine solche nutzen wir aktuell sowohl bei Übergaben als auch Abnahmen. Aktuelle Zählerstände und Mängel können hier in ein vorstrukturiertes und intuitiv bedienbares Online-Formular unkompliziert eingetragen und gerade geschossene Fotos zur Dokumentation direkt hochgeladen werden. Mit dem hohen Standard und der Einfachheit der Dokumentation gewährleisten wir eine professionelle Durchführung der Übergabe mit zahlreichen Fotos.  Das Protokoll kann hierüber auch von beiden Seiten unterzeichnet werden und wird dann automatisch per E-Mail an alle Parteien verschickt. Zusätzlich sind Mietvertrag und alle weiteren Angaben und Vereinbarungen zur Wohnung hinterlegt und jederzeit einsehbar.

Kann ich in 2021 per Videokonferenz an meiner Eigentümerversammlung teilnehmen?

Ja, das ist jetzt rechtlich und auch technisch möglich. Ihre erste Eigentümerversammlung in diesem Jahr wird allerdings noch wie gewohnt stattfinden. Denn Sie müssen als Gemeinschaft noch per Mehrheitsbeschluss entscheiden, ob neben der weiterhin bestehenden Präsenzversammlung eine Online-Teilnahme möglich ist. Erst in der darauf folgenden Versammlung kann es dann virtuell losgehen. Wie Sie sich einwählen können und wie unsere dafür entwickelte Software funktioniert, erklären wir Ihnen selbstverständlich im Vorfeld en detail.

Wie kalkulieren Sie den Vorschuss/das Hausgeld?

Die Höhe des Hausgeldes/Vorschusses richtet sich jedes Jahr neu nach den im Jahreswirtschaftsplan aufgelisteten zu erwartenden Kosten für das laufende bzw. kommende Wirtschaftsjahr. Diese werden im Gesamten auf die einzelnen Eigentümer umgelegt – und zwar in der Regel nach dem in der Teilungserklärung definierten Umlageschlüssel je Sondereigentumseinheit. Kostenpositionen, die nur bestimmte Eigentümer betreffen, werden auch nur auf diese umgelegt, z.B. mit Blick auf die Reinigungskosten in der Tiefgarage. Wer dort keinen Stellplatz hat, muss dafür auch nicht aufkommen. Auch die Vorauszahlungen für Heizung/Wasser kalkulieren wir individuell – je nach entsprechendem Vorjahresverbrauch. Sofern die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften vorsieht, kalkulieren wir auch die Vorschüsse entsprechend darauf angepasst.

Ist eine Befreiung von der Hausgeldzahlungspflicht möglich, wenn die Wohnung bspw. zurzeit nicht vermietet ist?

Eine Befreiung oder Reduzierung von der Hausgeldzahlungspflicht ist nicht möglich. Die Errechnung der Hausgeldhöhe erfolgt durch die Erstellung eines Gesamt- und Einzelwirtschaftsplans. Der Beschluss über den Wirtschaftsplan bindet die Eigentümer bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan.

Wann wird die Abrechnung fällig gestellt?

Erst mit der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Jahresabrechnung werden die Guthaben und die Nachzahlungen fällig und im Anschluss ausgezahlt oder angefordert.

Was ist die Abrechnungsspitze?

Die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung errechnet sich aus den Kosten des Abrechnungsjahres, welche den Hausgeld-Sollvorauszahlungen gegenübergestellt werden.

Was ist eine Beschlusssammlung?

Die Beschlusssammlung ist die Sammlung aller Beschlüsse einer Gemeinschaft. Sie kann in Papierform oder in elektronischer Form geführt werden. Selbst eine Lose-Blatt-Sammlung ist möglich. Zu beachten ist in jedem Fall, dass keine Blätter entfernt werden dürfen und anhand der laufenden Nummerierung der Beschlüsse jederzeit eine Kontrolle auf Vollständigkeit möglich ist.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist die einseitige Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, mit der das Alleineigentum an einem Grundstück (mit Gebäude oder geplantem Gebäude) in Miteigentumsanteile, jeweils verbunden mit Sondereigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) bzw. nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum). Fast immer wird die Teilungserklärung mit einer Gemeinschaftsordnung ergänzt: Hier können die Rechte und Pflichten der Eigentümer zueinander geregelt, aber auch Stimmrechte in der Eigentümerversammlung, Umlageschlüssel für Kosten und Lasten usw. Zum Teil geschieht dies auch abweichend von den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes.

Welche Kosten aus der Jahresabrechnung kann ich auf den Mieter umlegen?

Welche Nebenkosten umlagefähig sind, steht im Mietvertrag. Die von uns erstellte Jahresabrechnung ist unterteilt in umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten, so dass Sie einen Anhaltspunkt haben, welche Kosten auf Mieter umgelegt werden können.

Wer trägt die Abrechnungsspitze beim Eigentümerwechsel?

Grundsätzlich muss derjenige die Abrechnungsspitze tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer der Wohnung ist (BGH vom 30.11.1995 / Az. IV ZB 16/95). Folglich steht dem Käufer das Guthaben aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum zu, gleichzeitig ist er aber auch für Fehlbeträge verantwortlich.

Wie setzt sich das Hausgeld zusammen?

Die Höhe des Hausgeldes wird im Wirtschaftsplan festgelegt, der von der Gemeinschaft beschlossen werden muss. Die Höhe ist dann in der Regel so lange gültig, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.

Wird der Anteil an der Instandhaltungsrücklage bei Verkauf der Wohnung ausbezahlt?

Der rechnerische Anteil an der Instandhaltungsrücklage wird grundsätzlich nicht bei Wohnungsveräußerung an den ausscheidenden Eigentümer ausbezahlt. Die Instandhaltungsrückstellung ist Verbandsvermögen.

Kostenloses und unverbindliches Angebot einholen

Name(erforderlich)
Bitte wählen Sie den Servicebereich und Ihr Anliegen aus
Ihr Anliegen
Datenschutz(erforderlich)
Dieses Feld dient zur Validierung und sollte nicht verändert werden.

Sie können gleich jetzt und hier Kontakt aufnehmen.

Nutzen Sie das Formular oder sprechen Sie uns persönlich an.

0221 71600580