Von der Instandhaltung bis zum Hausgeld – das sind die Pflichten eines Wohnungseigentümers

Die Wohnung nach dem eigenen Geschmack gestalten, barrierefrei ausbauen, eine E-Ladestation installieren – als Eigentümer einer Wohnung hat man viele Rechte. Doch das heißt nicht, dass man nach seiner Unterschrift unter den Notarvertrag schalten und walten kann, wie man das möchte. Mit dem Wohnungsschlüssel werden auch ein paar Pflichten mit übergeben. Denn meist ist man ja als Eigentümer einer Wohnung im Mehrfamilienhaus auch nicht allein, sondern wird Teil einer Eigentümergemeinschaft, die feste Regelungen und klare Pflichten für jedes Mitglied braucht. Hier ist ein Überblick über Ihre Pflichten als Wohnungseigentümer:

Die Instandhaltungspflicht

Jeder Eigentümer ist laut § 14 Nr.1 WEG dazu verpflichtet, alle Gebäude- und Grundstücksteile, die sich in seinem Sondereigentum befinden oder als Sondernutzungsrecht zugeordnet sind, ordnungsgemäß instand zu setzen und zu warten – in einer dem Charakter der Wohnanlage entsprechenden Weise. Und das muss er ernst nehmen, denn den anderen Eigentümern darf „kein Nachteil aus der Vernachlässigung“ entstehen. Wer sich zu lange nicht um die Instandhaltung kümmert und für dadurch entstandene Schäden am Gemeinschafts- oder anderem Sondereigentum nicht aufkommt, hat womöglich Schadensersatz zu zahlen. Weitere Details regelt meist die Gemeinschaftsordnung, wie beispielsweise

Die Kosten: Jeder Eigentümer hat alle Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung seines Sondereigentums ausschließlich selbst zu tragen.

Die Behebung von Schäden: Sind Schäden am Sondereigentum, wie zum Beispiel an Fenstern, Schiebetüren, Rollläden, Jalousien, Raffstores oder Türen samt Beschlägen entstanden, muss der Eigentümer diese – unabhängig davon, wer oder was den Schaden verursacht hat – beheben lassen. In den meisten Teilungserklärungen gibt es hierzu klare Regelungen in Bezug auf die Kostentragung und Verwaltungskompetenz. Die Ausbesserungsmaßnahme muss immer im Einklang mit den von der WEG getroffenen Regelungen zum äußeren Erscheinungsbild der gesamten Wohnanlage ausgeführt werden. Hier darf keinerlei Veränderung – weder durch Entfernen oder Anbringen oder andersartige Auswechslung von mit dem Gebäude verbundenen Teilen, die von außen sichtbar sind, noch durch Außenanstrich von Balkonen, Loggien und (Dach-)Terrassen sowie Sonnenschutzeinrichtungen etc. – vorgenommen werden.

Die Verfolgung von Mängeln: Muss ebenfalls der Eigentümer für sein Sondereigentum eigenverantwortlich übernehmen.

Die Instandhaltung, regelmäßige Säuberung und Wartung der Gemeinschaftsräume und -anlagen: Liegt in der gemeinsamen Verantwortung der Eigentümergemeinschaft, wird in der Praxis aber meist vom Hausverwalter übernommen. Säuberung, Wartung, Instandsetzung und -haltung gibt der Verwalter in Auftrag und kümmert sich darum, dass alle notwendigen Arbeiten durchgeführt und nach Fertigstellung überprüft und abgenommen werden.

Den Zutritt zu revisionsbedürftigen Vorrichtungen gewährleisten und ermöglichen: Im Bereich Ihres Sondereigentums oder auf den Ihnen zur Sondernutzung zugeordneten Flächen (insbesondere im Garten und den Kellerräumen sowie im Bereich der Stellplätze) können sich revisionsbedürftige Vorrichtungen, insbesondere Revisionsöffnungen, Brandschutzklappen sowie Absperreinrichtungen befinden. Den in diesem Zusammenhang von der Eigentümergemeinschaft beauftragten Dritten muss der jeweilige betroffene Eigentümer den Zugang der entsprechenden Bereiche zum Zwecke der Durchführung der jeweiligen Maßnahmen ermöglichen – nach vorheriger Ankündigung.

Die Gebrauchspflicht

Bei der Gebrauchspflicht geht es vor allem um das eigene Verhalten im Gemeinschaftseigentum und gegenüber den Miteigentümern. Man muss sich so verhalten, dass andere Eigentümer nicht beeinträchtigt werden. Falls das Verhalten – zum Beispiel mit Blick auf die Lautstärke, Geruch, in Gemeinschaftsbereichen abgestellte Privatgüter oder Verschmutzung durch bauliche Arbeiten – diese Grenze überschreitet, kann oder können der oder die geschädigten Miteigentümer einen Unterlassungsanspruch beantragen.

Duldungspflicht/Mitwirkungspflicht

§ 14 Nr. 4 WEG erweitert die Instandhaltungspflicht um den Aspekt der Duldung – der Eigentümer muss bei Instandhaltungsmaßnahmen die Nutzung des Gemeinschafts- und auch des Sondereigentums dulden, wenn die Maßnahmen das Betreten erforderlich machen. Das Gleiche gilt bei Installationsarbeiten für Festnetztelefon, Internet, TV-Empfang oder die Energieversorgung. Auch bei Wartung und Austausch von Rauchmeldern muss der Eigentümer aktiv mitwirken. Außerdem müssen Sie laut § 14 Nr. 2 WEG dafür Sorge tragen, dass Ihre Mieter diese Duldungspflichten ebenfalls berücksichtigen.
Aber: Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Anzeigepflicht und Besichtigungsrecht

Sollten Sie Mängel oder Schäden an Wohnanlage und Gemeinschaftseigentum feststellen, sind Sie dazu verpflichtet, diese unverzüglich dem Verwalter mitzuteilen. Dem es daraufhin ermöglicht werden muss, nach vorheriger Anmeldung den Zustand der Räume des Sondereigentums auf etwa notwendig werdende Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Wartungsarbeiten zu überprüfen oder überprüfen zu lassen. Die Anzeigepflicht – hier allerdings in Richtung des Bauträgers – gilt im Übrigen auch, wenn Eigentümer einen Mangel in ihrem Sondereigentum feststellen.

Verpflichtung zur Zahlung von Hausgeld

Nach §16 Absatz 2 und 3 WEG muss jeder Eigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und der gemeinschaftlichen Anlagen (wie zum Beispiel für den Aufzug) nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel in Form eines monatlich zu zahlenden Hausgeldes zu tragen. Das übrigens auch dann gezahlt werden muss, wenn die Wohnung leer steht.

„Sonderfall“ Sonderumlage

Stehen besondere Investitionen an, für die die durch das Hausgeld angelegten Rücklagen nicht ausreichen, kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, um die Kosten zu decken. Die Höhe der Sonderumlage wird aus der vorhandenen Rücklage und den Kosten für die geplante Maßnahme ermittelt. Sobald diese Umlage beschlossen ist, ist jeder Eigentümer zur entsprechenden Zahlung verpflichtet,

• Wenn der Beschluss mit qualifizierter Mehrheit gefasst wurde
• Wenn die Kosten der geplanten Maßnahme nicht unermesslich hoch sind
• Wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Trifft all dies nicht zu, müssen ausschließlich die Miteigentümer, die für sie gestimmt haben, die Sonderumlage zahlen.

Weitere Pflichten der Eigentümer

Im Sinne der Gemeinschaft kann die WEG folgende Verpflichtungen für jeden Einzelnen festlegen:

• Mitnutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen: Wenn gemeinschaftliche Anlagen nur dann wirtschaftlich zweckmäßig genutzt werden können, wenn alle Eigentümer mit dabei sind, ist jeder Einzelne dazu verpflichtet, seinen Bedarf ausschließlich über diese Anlagen zu decken.
• Den Mieter offiziell „in die Pflichten“ nehmen: Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, müssen Sie im Mietvertrag die Haus- und Gemeinschaftsordnung zum Vertragsgegenstand machen und den Mieter dazu verpflichten, diese zu beachten und den dort festgelegten Regelungen Folge zu leisten. Darüber hinaus ist der Name des Mieters dem Verwalter mitzuteilen.
• „Sich kümmern“ bei Leerstand: Steht die Wohnung für einige Zeit leer, hat der Eigentümer die Pflicht, auch weiterhin für einen einwandfreien Zustand der Wohnung zu sorgen, wie zum Beispiel die Trinkwasserleitungen regelmäßig zu spülen, um Legionellen vorzubeugen.
• Sachgemäße Nutzung der Außenbereiche: Balkone, Terrassen und Grünflächen dürfen nur in „balkontypischer Art und Weise“ genutzt werden. Insbesondere die Lagerung von Gegenständen wie Fahrrädern, Getränkekästen etc. und die Nutzung zur Wäschetrocknung sind zur Aufrechterhaltung eines harmonischen Erscheinungsbildes ausgeschlossen.
• Bauliche Veränderungen beantragen: Wer eine bauliche Maßnahme plant, die Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mit sich bringt – wie beispielsweise den Einbau einer Klimaanlage – muss der Eigentümer diese in der WEG beantragen und die Zustimmung abwarten.
• An festgelegte Gestaltung der Außenanlagen halten: Wer über ein Sondernutzungsrecht an Terrassen und Gärten verfügt, kann diese zwar ganz für sich nutzen, muss sich bei deren Gestaltung aber an die durch die WEG festgelegten Regelungen zur Optik der Wohnanlage halten. Wesentliche Änderungen der Materialien oder konstruktive Einbauten wie Bodenbelag der Terrassen, Pergolen, frei installierte Pavillons oder Gartenhäuschen muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen.