Die Grundsteuer Reform 2022 – was Wohnungseigentümer jetzt wissen müssen

Die Grundsteuer ist für Haus-, Hof-, Grund- und Wohnungsbesitzer ein notwendiges und nicht gerade günstiges jährliches Übel. Und doch kommt sie uns allen zugute. Denn mit 15 Mrd. Euro jedes Jahr stellt sie eine der wichtigsten Haupteinnahmequellen der Kommunen dar. Neben der Gewerbesteuer finanziert sie unsere Straßen, Plätze, Kindergärten, Schulen oder Grünflächen unmittelbar vor unserer Haustür.

Und doch ist sie ungerecht. Das hat das Bundesverfassungsgericht vor mehr als vier Jahren festgestellt und die bis dahin und aktuell immer noch geltende Einheitswertberechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Der Einheitswert, also der Wert der Immobilie, schafft die Basis für die endgültige Berechnung der Grundsteuer. Er wird mithilfe der Bau- bzw. Anschaffungskosten ermittelt – und genau für diese Kosten gelten die Jahre 1964 (für Westdeutschland) und 1935 (für Ostdeutschland) als Berechnungsmaßstab. Und das wird den aktuellen Lagen, Preisen und Wohnqualitäten bei Weitem nicht mehr gerecht. Nach zahlreichen Rechtsstreitigkeiten entschieden die Karlsruher Richter, dass die Einheitswerte neu berechnet werden müssen. Die bisher geltenden Werte dürfen nur noch bis Ende 2024 verwendet werden.

Seit dem 1. Juli gilt daher die Pflicht zur Abgabe einer Grundsteuererklärung – ein bürokratisches Mammutprojekt, denn hierzulande gibt es über 36 Millionen Immobilien, für die neue Angaben gemacht und dann auch abschließend ausgewertet werden müssen.

Doch was genau müssen Immobilieneigentümer im Allgemeinen und Wohnungseigentümer im Speziellen jetzt tun? Welche Angaben sind wichtig? Was ist für die Steuererklärung wichtig? Welche Fristen gelten? Werden die Quoten vereinheitlicht oder gilt das föderale Prinzip weiterhin? Kann ich Grundsteuer einsparen und das wichtigste – gerade mit der aktuellen Wirtschaftslage und Zinsentwicklung im Blick: Werden unsere jährlichen Grundsteuerbeträge künftig höher ausfallen als bisher?

Ein Überblick:

Was müssen Wohnungseigentümer bezüglich der Grundsteuer jetzt tun?

Da die Pflicht zur Erklärung seit nunmehr einem Monat läuft, dürften die meisten Eigentümer von Grundstücken, Häusern und Wohnungen bereits von ihren Kommunen angeschrieben und informiert worden sein. Die Erklärung selbst geben Sie über das Elster-Portal, das Sie auch für Ihre Einkommensteuererklärung nutzen, ab.

Wichtig und gefordert sind Angaben über die Art Ihres Eigentums ( z.B. Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus etc.), zur Grundstücksfläche sowie zur Wohn- oder Nutzfläche, zum Bodenrichtwert und zum Baujahr der Immobilie. Die übermittelten Daten nutzen die jeweiligen Finanzämter dann zur Ermittlung des jeweiligen Objektwertes. Sollten Sie in einem Gebäude mehrere Wohnungen besitzen, müssen Sie die dennoch jeweils in einer separaten Erklärung übermitteln. Schon allein aufgrund der in der Regel unterschiedlichen Wohnflächen unterscheiden sich die Angaben und führen am Ende dann auch zu unterschiedlichen Bewertungen.

Achtung: Die Frist für die Abgabe der Erklärung ist mit vier Monaten relativ kurz. Bis zum 31. Oktober diesen Jahres haben Sie noch Zeit. Auch Steuerberater müssen Sie sich an diesen Termin halten. Auf eine Fristverlängerung – etwa aufgrund der Pandemie oder des bürokratischen Hickhacks, den diese Reform sicher auslösen wird – sollten Eigentümer nicht spekulieren.

Sollten Sie Ihre Wohnung gerade erst erworben haben, gilt die folgende Regelung: Wenn Besitz, Nutzen und Lasten für eine Wohnung zum 1. Januar 2022 bereits übergegangen sind, sprich, wenn Abnahme und Übergabe stattgefunden haben, muss der Erwerber die Erklärung abgeben, ansonsten ist der grundbuchliche Eigentümer hierzu verpflichtet.

Unser Tipp für Eigentümer

Nutzen Sie das vereinfachte Verfahren speziell für Privateigentümer über: https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de/. Der kostenlose Online-Service im Auftrag des Bundesfinanzministerium ist auf Standardfälle von Privateigentümern zugeschnitten und damit deutlich vereinfacht im Vergleich zu ELSTER, für das man dann auch keinen Zugang mehr beantragen muss.

Diese Länder nehmen am vereinfachten Verfahren teil: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform 2022?

Ausschlaggebend für die Höhe der jährlich anfallenden Grundsteuer sind der Einheitswert, der Grundsteuermessbetrag und der sogenannte Hebesatz. Bisher ergab sich der Einheitswert aus den Bau- oder Anschaffungskosten auf Basis der Jahre 1964 bzw. 1935. Auf diesen wird dann im zweiten Schritt ein Steuersatz – der so genannte Grundsteuermessbetrag – festgelegt. Sind diese ersten Faktoren bestimmt, so folgt der sogenannte Hebesatz als letztes Kriterium für die Bemessung der Grundsteuerlast. Dieser wird jedes Jahr von der jeweiligen Kommune neu bestimmt und entscheidet dann abschließend über die Höhe der Grundsteuer für die jeweiligen Eigentümer.

Durch die Reform ändert sich vor allem der erste Schritt der dreistufigen Steuer-Ermittlung. Aus dem Einheitswert wird künftig der Grundsteuerwert. Die Jahre 1964 und 1935 entfallen als Maßstab gänzlich, kleinere Objekte wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und auch Eigentumswohnungen werden künftig nach dem Ertragswertverfahren geschätzt. Dieser ergibt sich aus der durchschnittlichen lokalen Nettokaltmiete und dem Bodenrichtwert und folgt damit künftig und gerechterweise stets aktuellen Entwicklungen und Gegebenheiten. Hinzu kommt außerdem, dass jetzt auch die Grundsteuer für freistehende Baugrundstücke nach dieser Formel berechnet wird, um Eigentümern mehr Anreize für die Bebauung zu geben.

Müssen Wohnungseigentümer ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen als vor der Reform?

Ob Eigentümer nach der Reform höhere Grundsteuerbeträge an das Finanzamt zahlen müssen, lässt sich nicht pauschal beantworten oder vorhersagen. Der Bund hat zwar immer wieder betont, dass es bei der Neuregelung nicht darum ginge, höhere Grundsteuer-Einnahmen zu erzielen und die einzelnen Eigentümer nicht stärker zu belasten. Voraussichtlich werden in zahlreichen Fällen höhere Grundbesitzwerte ermittelt werden, was dann wiederum zu höheren Beiträgen führt. Allerdings kann es in dem Zuge höchstwahrscheinlich dann auch seitens der Länder und Kommunen zu einer Absenkung der Grundsteuermessbeträge kommen. Letztlich sind wie bei der Bewertung vor allem Kriterien wie die Beschaffenheit der Immobilie oder Fläche und die Lage entscheidend.

Gelten künftig landesweit die gleichen Maßstäbe bei der Grundsteuer?

Steuersatz und Hebesatz waren und bleiben Sache der Länder und Kommunen. Ursprünglich war es geplant, das bisher gültige Berechnungsverfahren auf Grundlage der neu ermittelten Einheitswerte bundesweit einheitlich zu gestalten. Dennoch – und hier zeigt sich der starke föderale Einfluss – dürfen die Länder laut Reformgesetzgebung auf die regionale Situation reagieren und eigene – auch abweichende – Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer einführen. Und das haben Bayern, Hessen, Baden-Württemberg, Hamburg und Niedersachsen bereits getan. Hier werden künftig mehr oder weniger abgewandelte Regelungen und Bewertungsmaßstäbe gelten. Das trägt hier und da den jeweiligen regionalen Gegebenheiten und Unterschieden Rechnung und hat deshalb auch eine Berechtigung. Allerdings machen die verschiedenen Varianten das reformierte Grundsteuer-Verfahren erneut komplex und teilweise verwirrend für Eigentümer.

Länderüberblick
Wenn Sie sich über die unterschiedlichen Ausprägungen der Reform in den einzelnen Ländern informieren möchten, finden Sie hier einen kurzen und informativen Überblick: https://grundsteuerwert.de/de/grundsteuerreform/laender-bundesmodell

Können Eigentümer Einspruch gegen einen Grundsteuerbescheid einlegen?

Sie haben den Bescheid über die Höhe Ihrer Grundsteuer erhalten und haben Zweifel an der Richtigkeit der Angaben und Summen? Dann legen Sie Einspruch ein – bei den meisten Finanzämtern geht das wie beim Bescheid zur Einkommenssteuererklärung per E-Mail. Erledigen Sie das am besten möglichst frühzeitig und mit ausreichender Begründung. Machen Sie deutlich, gegen welchen Bescheid genau sich Ihr Einspruch richtet. Mit Ihrem Einspruch ist dieser vorerst und bis zur abschließenden Prüfung und Beurteilung nicht rechtskräftig. Achtung: Die Frist für den Einspruch ist nur auf einen Monat festgesetzt.