Undichtes Fenster, eine klemmende Tür, feuchte Wände, ein verstopfter Abfluss, ein defektes Türschloss, undichte Armaturen, ein kaputter Küchenherd oder aufgequollenes Parkett – die möglichen Mängel in der Eigentumswohnung sind vielfältig und über die Jahre taucht der eine oder andere davon in der Regel einmal auf. Gerade als Vermieter sollte man die wichtigsten gesetzlichen Regelungen und Handlungsempfehlungen, wie bei auftretenden Mängeln zu reagieren ist, kennen. Vor allem eines ist hier grundlegend:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“, sagt § 535 Abs. 1 Satz 2  BGB und verpflichtet den Vermieter dazu, die Wohnung laufend instand zu halten und, wenn notwendig, instand zu setzen und aufgetretene Mängel zu beseitigen.

Übrigens: Die Instandhaltungspflicht beschränkt sich nicht nur auf die Wohnung selbst, sondern bezieht auch die mitvermieteten Teile wie Keller etc. mit ein. Außerdem muss der Zugang zu diesen Räumen gefahrlos möglich sein durch ausreichende Beleuchtung und sichere Geländer oder Stufen.

Doch wann handelt es sich um einen solchen Mangel und wann haftet der Mieter selbst? Wer ist bei Verschleiß zuständig? Wann greift die Gewährleistung gegenüber dem Veräußerer der Wohnung? Macht es Sinn, bestimmte Punkte im Mietvertrag zu regeln? Und wer regelt und behebt Mängel am Gemeinschaftseigentum? Ein Überblick:

Mängel innerhalb der Wohnung

Innerhalb der Wohnung stellt in der Regel der Mieter einen vorliegenden Mangel fest, über den er den Vermieter unverzüglich informieren muss (§ 536 c Abs. 1 BGB) – mündlich, per E-Mail oder schriftlich. Dieser muss dann zügig die entsprechenden Handwerker für die Beseitigung der Mängel beauftragen und dem Mieter rechtzeitig Beginn und Dauer der Arbeiten mitteilen. Vor einer Beauftragung der Reparatur sollten Sie als Vermieter allerdings erst prüfen, ob – bei Neubau – eventuell noch ein Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Veräußerer besteht und wenn ja eine Mängelanzeige an diesen richten. Allerdings hat unabhängig davon auch in diesem Falle der Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung gegenüber dem Mieter.

Wenn Sie uns mit der Sondereigentums-/Mietverwaltung Ihrer Eigentumswohnung beauftragt haben, können Sie den vom Mieter angezeigten Mangel einfach an den Verwalter weiterleiten. Bei PANDION SERVICE kümmern wir uns darum, prüfen, beauftragen die entsprechenden Handwerker und halten nach, bis der Mangel aus der Welt ist.

Toni AltindagogluGeschäftsführer der PANDION SERVICE

Und was, wenn der Mieter „mal schnell“ selbst repariert?

Wie gesagt, ist der Mieter dazu verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Das geschieht aber gerade bei kleineren „Problemen“ nicht immer, der Mieter holt kurzerhand selbst die Handwerker und schickt dem Vermieter dann die Rechnung zu. Hier können Sie sich als Vermieter allerdings weigern, denn der Mieter darf, wenn er die Kosten ersetzt haben will, Mängel nicht einfach selbst beseitigen (lassen), ohne Sie vorher dazu aufgefordert zu haben (§ 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB). Der Mieter kann den Mangel erst dann selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 BGB).

Bei einem Rohrbruch oder bei Strom- bzw. Heizungsausfall – also bei Gefahr im Verzug – darf der Mieter allerdings selbst sofort handeln, wenn er den Vermieter nicht erreichen kann. Denn nur so können größere Schäden oder Gefahren für das gesamte Gebäude oder die Gesundheit aller Bewohner vermieden werden (§ 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Normaler Verschleiß oder übermäßige Abnutzung?

Wenn das Parkett verschlissen ist und erneuert werden muss oder Armaturen ausgetauscht werden müssen, passiert das entweder, weil es über die Jahre einfach „abgewohnt“ oder weil es beschädigt oder übermäßig abgenutzt wurde. Im ersten Fall haftet der Vermieter, im zweiten Fall muss der Mieter für die Reparatur aufkommen. Doch gerade hier ist in vielen Fällen die Unterscheidung unklar und entsprechend schwierig. Wann handelt es sich um normalen Verschleiß, wann um übermäßige Abnutzung oder einen achtlos verursachten Schaden? Eine normale Abnutzung liegt vor, wenn die Mietsache stets vertragsgemäß genutzt und behandelt wurde und quasi nur ein Alters- und Nutzungsverschleiß vorliegt.

Diese Mängel gelten lt. Rechtsprechung als normale Abnutzung: Verschleiß von Armaturen, Löcher und Dübel für Gardinenstanden und Lampen, leichte Kratzer im Parkett und auf Fliesen, Möbel-Druckstellen, Dübel in angemessener Zahl, … .

Von einer übermäßigen Abnutzung oder Verschlechterung ist auszugehen, wenn klar ersichtlich wird, dass der Mieter vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt oder den Schaden durch z.B. Ungeschicklichkeit selbst verursacht hat. Hierzu zählen beispielsweise Löcher, Verfärbungen und tiefe Kratzer in den Bodenbelägen, Feuchtigkeit durch unzureichende Belüftung, mit nicht entfernbarer Farbe überstrichene Fliesen und Brandschäden, aber auch Abdrücke von Pfennigabsätzen auf dem Parkett, Absplitterungen an der Badewanne und Wasserschäden durch unbeaufsichtigten Gebrauch der Spül- oder Waschmaschine.

Mit Regelungen im Mietvertrag Streitigkeiten vorbeugen – UNSERE 6 TIPPS

Trotz dieser Beispiele kommt es immer wieder zu Streitigkeiten, um welche Art Mangel es sich im konkreten Fall handelt. Letztlich steht jeder Mangel und Fall für sich und muss individuell entschieden werden. Um hier von vornherein mehr Klarheit zu schaffen und festgefahrene Diskussionen zu vermeiden, empfiehlt es sich, folgende Regelungen in den Mietvertrag mit aufzunehmen:

Wenn es sich um einen Neubau mit Erstbezug der Wohnung handelt

1. Dem Mieter ist bekannt, dass auf dem Baufeld „…….“ auf dem sich der Mietgegenstand befindet und auf den benachbarten Baufeldern „………..“ weitere Gebäude errichtet werden. Der Mieter ist sich des Umfanges der daraus resultierenden Gebrauchswertbeeinträchtigungen durch Lärmemissionen, Schmutz etc. bewusst und erklärt hiermit, dass er in Kenntnis dieses Mangels das Mietobjekt dennoch als vertragsgemäß ansieht …..

2. Dem Mieter ist bekannt, dass es sich bei der Mietsache um ein neu erstelltes Wohnanwesen handelt. Es kann sein, dass im Rahmen der Mängelabarbeitung, Restfertigstellung und Gewährleistung auch noch Arbeiten in der vertragsgegenständlichen Wohnung, auf dem Grundstück und im Gebäude ausgeführt werden müssen……

3. Die Fertigstellung der Außenanlagen, insbesondere der Gärten, erfolgt evtl. sukzessive nach Fertigstellung der Mieteinheiten sofern es aufgrund der Witterungsverhältnisse möglich ist und berechtigt nicht zu einer Minderung der vertraglich vereinbarten Miete ……

4. Dem Mieter ist bekannt, dass geringfügige Setzrisse an Wänden und Decken, das heißt Setzrisse bis zu einer Breite von 0,5 mm, in einem Neubau nicht zu vermeiden sind. ……

Regelung in Bezug auf Kleinreparaturen

5. Die Kosten für kleine Reparaturen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu tragen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Diese Kleinreparaturen umfassen das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz und Kocheinrichtungen, den Fenster und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden und Rollladen und anderen Teilen der Mietsache, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Eine Kleinreparatur ist gegeben, wenn der Reparaturaufwand 100,00 EURO brutto im Einzelfall nicht übersteigt. Sofern der Mieter bereits in einem Mietjahr Kosten für Kleinreparaturen von insgesamt bis zu 8% der Jahresgrundmiete getragen hat, ruht diese Verpflichtung bis zum Ende des Mietjahres.

Zugang und Besichtigungsrecht festlegen

6. Der Vermieter oder sein Beauftragter können die Mietsache nach vorheriger Ankündigung betreten und besichtigen, soweit es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. Die Besichtigungstermine sind mit angemessener Frist anzukündigen, deren Dauer sich nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere der Eilbedürftigkeit, richtet. Bei Gefahr in Verzug kann eine vorherige Ankündigung entbehrlich sein.

Der Mieter ist verpflichtet, dem zuständigen Schornsteinfegermeister alle Schornsteine und Feuerstätten, mit denen die Mietsache ausgestattet oder an die sie angeschlossen ist, zu Zwecken der Überprüfung und Reinigung zugänglich zu machen.

Der Mieter hat die Pflicht, dafür zu sorgen, dass die Mietsache auch in seiner Abwesenheit in dringenden Fällen (Notfällen) bzw. bei Gefahr in Verzug betreten werden kann. Dies kann beispielsweise durch Hinterlegung eines Satzes Schlüssel bei einer leicht erreichbaren Person oder Stelle geschehen.

Liegt eindeutig eine übermäßige Abnutzung vor, muss der Mieter, die für die Reparatur oder den Austausch anfallenden Kosten tragen. Die Höhe richtet sich dabei aber nicht nach dem Neuwert der beschädigten Sache, sondern nach deren Zeitwert je nach bereits verstrichener Nutzungsdauer.

Um Diskussionen vorzubeugen, sollten vom Mieter verursachte Schäden schriftlich im Abnahmeprotokoll bei Auszug festgehalten und von beiden Parteien unterschrieben werden. Bei den Abnahmen, die wir als PANDION SERVICE für unsere Kunden durchführen, legen wir hierauf ein großes Augenmerk.

Toni AltindagogluGeschäftsführer der PANDION SERVICE

Mängel am Gemeinschaftseigentum und Gewährleistungsansprüche

Auch das Gemeinschaftseigentum muss regelmäßig instandgehalten werden, damit die Lebenserhaltung des Gebäudes gesichert ist. In einer Eigentümergemeinschaft wird ein Großteil der hierfür erforderlichen Wartungen und Inspektionen durch den WEG-Verwalter gesteuert, beauftragt und überwacht. Stellt man zum Beispiel im Treppenhaus, der Tiefgarage, am Fahrstuhl oder entlang der Fassade Mängel fest, sind die Bewohner – und zwar Eigentümer wie Mieter – dazu verpflichtet, umgehend den Verwalter zu informieren und bei einem Notfall, den Hausmeister-Notdienst zu kontaktieren.

Der Verwalter prüft dann:

  1. Ob Gefahr im Verzug ist, weil z.B. ein Rohrbruch vorliegt, und leitet umgehend entsprechende Maßnahmen ein, um den Schaden so gering wie möglich zu halten.
  2. Ob eventuell ein Versicherungsschaden vorliegt. Ist der Schaden – z.B. eine übergelaufene Badewanne – durch einen Dritten verursacht, dann erhält die Versicherung auch die Angaben zu dem Schadensverursacher für ein Regress durch den Versicherer.
  3. Ob – bei einem Neubau – ein Baumangel vorliegt. Denn in diesem Falle besteht ein Gewährleistungsanspruch der WEG gegenüber dem Veräußerer, denn die mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ist eine Verpflichtung des Bauträgers, die über den Erwerbervertrag jedem Eigentümer zusteht. Der Verwalter nimmt vor Ort den Schaden auf und macht dann eine Mängelanzeige.

Um einen eventuellen Gewährleistungsmangel weiterzuverfolgen, muss die Gemeinschaft dies per Beschluss beschließen und mit klaren Aufgaben für den Verwalter wie folgt vorgehen:

  • Die Verwaltung sollte die von den Eigentümern angezeigten Mängel dahingehend prüfen, ob es sich um Gemeinschaft-/oder Sondereigentum handelt, und zeigt die Mängel am Gemeinschaftseigentum im Auftrag der WEG gegenüber dem Bauträger unter Fristsetzung schriftlich an.
  • Die Mängel sollten dann in einer entsprechenden Mängelliste erfasst und nachgehalten werden.
  • Weiterhin sollte die Verwaltung Termine mit Sachverständigen, Rechtsanwälten, mit den Bauaufsicht sowie die Korrespondenz mit dem Bauträger (z. B. Begleitung der außergerichtlichen und gerichtlichen Verfolgung der Gewährleistungsansprüche) übernehmen.
  • Wenn sich ein weiterer Handlungsbedarf ergibt, z.B. aus der Ablehnung eines Mangels oder durch eine nicht zufriedenstellende Mangelbeseitigung, ist in der nächsten Versammlung der konkrete Beschluss über die Einleitung von weiteren Maßnahmen, wie z.B. Beauftragung von Sachverständigen zur Mangelbegründung oder die Beauftragung eines Rechtsanwaltes mit der außergerichtlichen und/oder gerichtlichen Beauftragung, konkret für den Mangelpunkt zu beschließen.
  • Der Verwalter hat dabei die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.

Welche Teile des Gemeinschaftseigentums muss jeder Eigentümer selbst instand halten?

In vielen Teilungserklärungen finden sich Regelungen, dass Teile des Gemeinschaftseigentums – z.B. Fenster, Rollläden, Gärten mit Sondernutzungsrecht oder Wohnungseingangstüren – vom jeweiligen Eigentümer selbst instand zu halten sind. Jeder Eigentümer kann deshalb die bestehende Gewährleistungsverpflichtung gegenüber dem Bauträger geltend machen. die Gemeinschaft kann diese Ansprüche allerdings auch an sich ziehen und weiterverfolgen – gerichtlich wie außergerichtlich. Die Verpflichtung zur Instandhaltung/-setzung bleibt allerdings weiterhin beim Eigentümer und ist nicht Aufgabe der Gemeinschaft.

Sollte sich herausstellen, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum vom Bauträger – entgegen dessen Aussage – nicht beseitigt wird oder ist, muss der Verwalter die Eigentümer hierüber in Kenntnis setzen und ihnen beratend mit Blick auf das weitere Vorgehen zur Seite stehen.

PANDION verwaltet die von ihm errichteten Gebäude in der Regel auch. Deshalb kommt immer wieder die Frage nach einem Interessenskonflikt auf. Und hier kann ich ein ganz klares Nein als Antwort geben. Wir stehen zu unserer Verantwortung und wollen den Wert des Eigentums unserer Kunden erhalten. Und im Gegenteil – unsere enge Verbindung in der PANDION Gruppe hat große Vorteile. Die kurzen und persönlichen Kommunikationswege, die bei der Klärung von Gewährleistungsmängeln mit den Bauträger-Kollegen oft ein schnelles Ergebnis mit sich bringen, sind nicht zu unterschätzen. Nicht selten erreichen wir damit auch Kulanzleistungen für unsere Eigentümer.

Toni AltindagogluGeschäftsführer der PANDION SERVICE

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Toni Altindagoglu

Toni Altindagoglu

Toni Altindagoglu ist Immobilienkaufmann und Geschäftsführer der PANDION SERVICE. Zuvor war Altindagoglu als Abteilungsleiter beim größten Kölner Wohnungsunternehmen beschäftigt. Seit 2015 zeichnet er verantwortlich für die PANDION SERVICE. Spezialgebiet ist die Verwaltung anspruchsvoller Immobilien.