Mieterhöhung – wann und wie sind Anpassungen möglich?

Meine Wohnung, meine Regeln – eigentlich scheint das Thema Mieterhöhung ganz einfach. Doch um als Vermieter die Miete erhöhen zu können, braucht es gute und rechtlich gesicherte Gründe. Welche sind das und wie kündigt man die Mieterhöhung richtig an? Welche Fristen gelten? Und was, wenn der Mieter Ihrem Vorhaben nicht zustimmt?

Die §§ 556d bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) legen klar fest, dass Sie eine Mieterhöhung nur unter zwei Gesichtspunkten vornehmen können: nach Vereinbarung und nach Gesetz. Genauso klar sind außerdem die Rahmenbedingungen gesteckt. Denn lustig und beliebig nach oben erhöhen darf niemand – die so genannte Kappungsgrenze und die viel diskutierte, aber dennoch vielerorts existierende Mietpreisbremse setzen hier das jeweilige Limit.

• Kappungsgrenze: Die Miete darf laut gesetzlicher Vorgabe innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen. Mehr als 350 Städte und Gemeinden haben diese Grenze sogar auf 15 Prozent gesenkt. Einen Überblick über die entsprechenden Städte und Gemeinden finden Sie hier.
• Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse soll – vor allem in Städten mit angespannter Wohnungssituation ausufernde Mietpreise verhindern. Die Preise bei Neuvermietungen dürfen deshalb nur maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das gilt allerdings nicht bei Modernisierungen, die innerhalb der vergangenen drei Jahre vor Beginn der Neuvermietung gemacht wurden, bei Neubauten mit Erstbezug oder wenn die bereits im vorigen Mietvertrag erreichte Miethöhe 10 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Mieterhöhung nach Vereinbarung

Wer im Laufe der Zeit von moderaten Mieterhöhungen profitieren will, kann dies bereits im Vorhinein im Mietvertrag fix vereinbaren – und hat dafür zwei Optionen:

Indexmiete

Ein Mietvertrag, der auf der Indexmiete basiert, koppelt die Höhe der Miete an den offiziellen Preisindex für Lebenshaltungskosten. Dieser wird vom statistischen Bundesamt einmal pro Jahr berechnet und offiziell herausgegeben. Er umfasst die durchschnittlichen Preise für beispielsweise Lebensmittel, Strom, Benzin, Kleidung, gibt damit eine jeweils aktuelle Auskunft über alle Lebenshaltungskosten, die in deutschen Haushalten anfallen, und zeigt so die Inflationsentwicklung auf. Bei steigendem Index – wie eigentlich immer in den letzten Jahren – darf die Miete wie im Mietvertrag vereinbart, jedes Jahr einmal erhöht werden. Gut zu wissen: Sollte der Index sinken, kann der Mieter im Gegenzug eine Senkung der Mietsumme verlangen. Allerdings ist das eher unwahrscheinlich, die Lebenshaltungskosten sind in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich gestiegen.

Bei einem Indexmietvertrag gilt im Übrigen die Kappungsgrenze nicht. Die Miete darf – wenn die Lebenshaltungskosten in entsprechender Höhe steigen – innerhalb von drei Jahren mehr als 15 oder 20 Prozent angehoben werden. Außerdem muss die Ausgangsmiete im Indexmietvertrag der Mietpreisbremse entsprechen, alle weiteren Erhöhungen sind dann aber nicht mehr durch die Bremse gedeckelt.

Mieterhöhung mit Staffelmiete

Der Staffelmietvertrag vereinbart Mieterhöhungen von Anfang an und legt in exakten Zahlen und Zeiträumen fest, welcher Mietbetrag in der Abfolge der Jahre ab wann fällig ist. Dabei gilt:

• Die Ausgangsmiete darf nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Die erste Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach Vertragsbeginn vorgenommen werden.
• Zwischen den Erhöhungen muss die Miete ein Jahr unverändert bleiben.
• Im Mietvertrag müssen die jeweiligen Mieten in exakten Geldbeträge genannt sein, prozentuale Angaben sind unzulässig.

Wie beim Indexmietvertrag gilt auch hier die Kappungsgrenze nicht, die Mietpreisbremse – dort, wo sie eingeführt ist – allerdings schon. Hier darf der Mietpreis auch bei der Staffelmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Und zwar nicht nur bei der Ausgangsmiete, sondern auch bei allen folgenden Staffeln. Nach Ablauf der vereinbarten Staffel-Zeiträume sind Mieterhöhungen nur noch durch Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete möglich. Erhöhungen nach Modernisierungen sind während der Laufzeit einer vereinbarten Staffelmiete ausgeschlossen.

Mieterhöhung ohne vorherige Vereinbarung im Mietvertrag

Auch wer Mietverträge ohne entsprechende Vereinbarungen schließt, kann von Zeit zu Zeit – und mit jeweiliger Zustimmung des Mieters – Mieterhöhungen vornehmen:

Anpassung an die ortsübliche Miete

Im Namen steckt es bereits – als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, die Miete an die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Die für die eigene Stadt oder Gemeinde geltende Miethöhe können Sie dem entsprechenden Mietpreisspiegel entnehmen, der die Mietpreise von Wohnungen auflistet, die eine ähnliche Ausstattung und Lage wie die Ihre aufweisen. Das Preisniveau setzt sich dabei aus den durchschnittlichen Mieten zusammen, die innerhalb der letzten sechs Jahre im Zuge von Neuvermietungen vereinbart oder bei Bestandsverträgen angepasst wurden. Liegt Ihr aktuelles Mietniveau darunter, können Sie es entsprechend anpassen. Aber auch hier gilt zum einen die Kappungsgrenze und zum anderen eine zeitliche Einschränkung: Eine Anpassung darf nur alle 12 Monate vorgenommen werden. Zudem darf die Erhöhung 10 % nicht übersteigen.

Gibt es immer einen offiziellen oder qualifizierten Mietspiegel? Was, wenn nicht?

Eigentlich sind alle Städte und Gemeinden dazu angehalten, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen, die Daten alle zwei Jahre anzupassen und der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine Verpflichtung dazu bestand bisher jedoch nicht, und so fehlt er in kleineren Orten oft noch. In diesem Falle können Sie selbst drei ähnliche Wohnungen, die Ihrer in Lage, Ausstattung und Baujahr ähneln, als Vergleich heranziehen. Aus den Mieten, die dort gezahlt werden, ergibt sich dann die maximal mögliche Erhöhung für Ihre Mieter – der jedoch von Ihnen genau darüber informiert werden muss, auf welche Wohnungen Sie sich bezogen haben. Alternativ können Sie auch einen Sachverständigen hinzuziehen und ein entsprechendes Gutachten erstellen lassen.

Mieterhöhung bei Modernisierung

Wenn Sie Ihre Wohnung umfassend saniert oder modernisiert haben und vermieten sie nach diesen Maßnahmen das erste Mal, dürfen Sie die Miete erhöhen – unter folgenden Voraussetzungen:

• Es handelt sich um eine der folgende Modernisierungsmaßnahmen /bauliche Veränderungen:
  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen wird,
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind.
• Kleinere Reparaturen im Sinne der Instandhaltung reichen nicht – der Wert der Immobilie muss sich nachweisbar gesteigert haben.
• Sie dürfen maximal 8 % der entstandenen Kosten im Zuge einer Erhöhung der Jahresmiete auf die Mieter umgelegt werden (§ 559 Absatz 1 BGB).
• Kappungsgrenze beachten: Der Mietpreis darf nach einer Modernisierung nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren angehoben werden. Beträgt die Miete bis zu sieben Euro pro Quadratmeter, darf es nur eine Anhebung von maximal zwei Prozent sein.

Achtung Mietminderung: Während der Umbaumaßnahmen dürfen Mieter eine Minderung der Miete verlangen, allerdings nur dann, wenn die Bewohnbarkeit in dieser Zeit eingeschränkt ist.

Mieterhöhung bei Neuvermietung

Wenn Sie für Ihre Wohnung nach einem Mieterwechsel einen neuen Mietvertrag aufsetzen, können Sie den Mietpreis deutlich erhöhen, sofern er zuvor unter dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Allerdings sind Sie hier durch die Mietpreisbremse an gesetzliche Vorgaben gebunden. Bei einer Neuvermietung darf der neu festgesetzte Mietpreis höchstens 10 Prozent über dem örtlich geltenden Mietspiegel liegen.

Erhöhung durch gestiegene Betriebskosten

Neben der Kaltmiete leistet Ihr Mieter auch die Zahlungen der Betriebskosten an Sie. Entweder als Pauschalbetrag, Bruttomiete oder per Vorauszahlung – je nachdem, was vertraglich vereinbart ist. Bei Ersterem zahlt Ihr Mieter monatlich einen festen Betrag, der auch bei gestiegenen Betriebskosten nicht erhöht oder durch eine Nachzahlung ausgeglichen werden kann. Im Gegenzug kann der Mieter aber auch keine Rückerstattung verlangen, sollten die tatsächlichen Kosten unter der Pauschale liegen. Gleiches gilt bei der Vereinbarung einer Bruttomiete. In diesem Fall sind die Betriebskosten bereits in der Miete enthalten und müssen nicht gesondert ausgewiesen werden. Sollen die Betriebskostenpauschalen oder die Bruttomiete erhöht werden, muss dies explizit im Vertrag vereinbart sein. Das gilt aber nicht für Heizkosten. Hier muss in der Regel immer eine Vorauszahlung vereinbart und somit auch eine Heizkostenabrechnung erstellt werden. Haben Sie mit dem Mieter eine Vorauszahlung der Betriebskosten vereinbart, dann ist eine Erhöhung nach der jeweils letzten Nebenkostenabrechnung möglich.

Wie und wann teilt man die Mieterhöhung dem Mieter mit?

Erhöhungen werden nur dann rechtswirksam, wenn Sie sie Ihrem Mieter schriftlich mitteilen – per Brief, Fax oder E-Mail. Folgende Inhalte sollten Sie immer anführen:

• Name und Anschrift aller im Mietvertrag genannten Parteien (Vermieter und Mieter)
• Zeitpunkt der letzten Erhöhung
• Die Höhe des neuen Mietbetrages und das Datum der erstmaligen Fälligkeit
• Konkrete Begründung inkl. der entsprechenden gesetzlichen Paragraphen und Nachweise
• Die Nennung der Zustimmungsfrist für den Mieter
• Hinweis auf eventuelle Widerspruchsrechte, z.B. bei einer geplanten Erhöhung durch Modernisierung. Hier hat der Mieter ein Widerspruchsrecht aufgrund von Härtefall.

Welche Fristen gelten?

Sie dürfen frühestens ein Jahr nach Einzug eines Mieters oder nach der letzten Anpassung die Miete erhöhen. Ihr Mieter muss dem zustimmen und kann dies bis zum Ende des übernächsten Monats nach Erhalt der Ankündigung tun oder dem widersprechen. Insofern wird eine erstmalige Erhöhung also erst frühestens nach 15 Monaten wirksam. Diese Frist betrifft allerdings lediglich die Anpassung der Miete in Bezug auf das ortsübliche Niveau, nicht die Staffel- und Indexmietverträge sowie die Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen. Bei Letzterer müssen Sie dem Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten die Mieterhöhung schriftlich ankündigen.

Was, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?

Grundsätzlich muss Ihr Mieter – wenn kein Staffel- oder Indexmietvertrag vereinbart ist – einer Erhöhung zustimmen, wenn sie sich auf die gesetzlichen Vorgaben stützt und alle Formalien und Abläufe korrekt eingehalten wurden. Entzieht er seine Zustimmung, können Sie dies auch juristisch durchsetzen. Dennoch empfiehlt es sich mit Blick auf ein gutes Verhältnis immer, vor allem das persönliche Gespräch zu suchen und seine Gründe sachlich darzulegen. Ihr Mieter hat jedoch auch ein Sonderkündigungsrecht, wenn er mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist.

Übrigens: Ihr Mieter muss der Erhöhung nicht schriftlich zustimmen. Das geht auch mündlich oder ganz einfach über eine stillschweigende Zusage, die dann gegeben ist, wenn Ihr Mieter mehrfach den neuen Betrag gezahlt hat.