Wasserschaden im Gemeinschafts- und Sondereigentum – wer muss tätig werden und wann zahlt die Versicherung?

Rohrbruch durch Frost, defekter Boiler, Starkregen oder ein offenes Fenster – die Gründe für einen Wasserschaden in der eigenen Wohnung oder in den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Räumen (wie Waschkeller oder Tiefgarage) sind zahlreich und ganz verschieden. Aber jeder einzelne davon ist wichtig. Denn woher das Wasser warum kam, ist entscheidend dafür, ob und welche Versicherung den entstandenen Feuchtigkeitsschaden übernimmt. Welche Versicherungen kommen hierfür in Frage? Was ist im Schadensfall zu tun? Wer kümmert sich um die Abwicklung? Was, wenn die Versicherung nicht zahlt? Und wo liegen die Unterschiede zwischen Schäden im Sonder- und Schäden im Gemeinschaftseigentum? Ein Überblick:

Diese Versicherungen decken Wasserschäden ab

Die Wohngebäudeversicherung

Die für WEGs obligatorische Wohngebäudeversicherung deckt Schäden ab, die durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser verursacht worden sind – zum Beispiel bei defekten Rohren, Waschmaschinenschläuchen, Heizungs- und Klima- oder auch Sprinkleranlagen. Versichert sind außerdem Wasserschäden durch frostbedingte Rohrbrüche sowie eventuelle Frostschäden an installierten Geräten, Heizkörpern, Armaturen oder Sanitärgegenständen. Wichtig zu wissen ist, dass hierbei Schäden durch Leitungswasser am Gebäude und festen Bestandteilen des Gebäudes wie Einbauküchen, Parkett oder Sanitärgegenständen abgedeckt sind inklusive aller Kosten für die Beseitigung des Schadens, Reparatur, Instandsetzung und weiterer Folgekosten.

Nicht versichert sind Niederschlagsschäden im Inneren, die wegen offenen Fenstern oder Türen entstanden sind.

Tipp: Die Elementarversicherung

Als Zusatzbaustein zur Wohngebäude- oder Hausratversicherung kann sich die Absicherung von Elementarschäden lohnen, die Schäden durch Unwetter oder Naturkatastrophen – beispielsweise Hochwasser durch Starkregen oder Überschwemmungen – abdeckt. Sie übernimmt die Reparatur- oder eventuellen Sanierungskosten und ersetzt zerstörte Gegenstände.

Die Hausratversicherung

Die Hausratversicherung deckt Schäden am Sondereigentum ab und zahlt bei Beschädigung der jeweiligen beweglichen Sachen in der Wohnung. Dazu gehören zum Beispiel Schäden an Wertgegenständen, Möbeln, Vorhängen, Küchengeräten oder TV. Mitversichert sind zum Beispiel aufgequollene Parkettböden durch einen Rohrbruch oder durch Feuchtigkeit beschädigte Möbel. Die Hausratversicherung ist nicht nur auf die Wohnung beschränkt, sondern übernimmt auch Schäden, die im jeweiligen zum Sondereigentum gehörenden Keller, auf der Terrasse oder dem Balkon entstanden sind.

Die Private Haftpflichtversicherung

Sollte der Wasserschaden durch die Schuld oder Fahrlässigkeit eines Eigentümers oder einer dritten Person verursacht worden sein, zahlt die private Haftpflichtversicherung – im Gemeinschaftseigentum genauso wie im Sondereigentum. Demnach deckt sie den Schadensersatzanspruch der geschädigten Personen oder – im Fall der Gemeinschaft – den geschädigten Personen ab. Die private Haftpflicht trägt die Kosten für die Instandsetzung oder den Ersatz des beschädigten Inventars – hier aber oft nur den Zeitwert – also den Wert, den der Gegenstand zum Zeitpunkt des Versicherungsfalles noch hat. Deshalb empfiehlt es sich, die eigene Versicherungspolice immer auf die genaue Deckungssumme und Vertragsklauseln zu prüfen.

Wasserschaden entstanden – was sind die nächsten Schritte?

Wenn Wohnungseigentümer am Gebäude – sei es in der eigenen Wohnung oder in den Räumlichkeiten des Gemeinschaftseigentums – einen Schaden feststellen, müssen sie diesen unverzüglich dem Verwalter melden. Der Eigentümer ist unter Umständen aber auch in der Pflicht schadensmindernde Maßnahmen einzuleiten, wie zum Beispiel das Wasser der Wohnung abzustellen. Der Verwalter wird natürlich ebenfalls sofort erste und ergänzende Maßnahmen einleiten:

Gegenmaßnahmen anstoßen

Handelt es sich um einen akuten Wasserschaden, bei dem das Wasser fließt und immer mehr zu beschädigen droht, ist die Verwaltung gemäß Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet unverzüglich Notmaßnahmen einzuleiten. In diesem Fall braucht der Verwalter keinen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Wichtig: Bei Notmaßnahmen geht es vor allem darum eine Ausdehnung des Schadens oder Folgeschäden zu verhindern. Anschließend beginnt die Ursachenforschung – wie auch bei Wasserschäden, die beispielsweise durch kleine Undichtigkeiten schleichend entstehen. Hier leitet der Verwalter im Auftrag der WEG eine Leckageortung ein, um die Ursache einzugrenzen und die notwendigen Maßnahmen für die Trocknung und Wiederherstellung definieren zu können.

Instandsetzung koordinieren und weitere Maßnahmenplanung

Je nachdem, wie sehr der Wasserschaden die Nutzung beeinträchtigt, muss die Behebung des Schadens kurzfristig vom Verwalter koordiniert werden. Hierzu gehören etwa das Abdichten eines defekten Rohres und das Beseitigen bzw. Abpumpen des Wassers. Danach geht es darum, sich einen Überblick über die betroffenen Gemeinschaftsbereiche oder Wohnungen zu verschaffen sowie über den Grad des Schadens und welche Maßnahmen zur Wiederherstellung notwendig sind.

In der Regel erfolgt bei größeren Schäden eine Bestandsaufnahme vor Ort durch einen Sachbearbeiter des Versicherers. Sobald der Schadensumfang freigegeben wurde, können die Folgearbeiten (nach den Sofortmaßnahmen, etwa Ursachenbehebung, Trocknung, Beseitigung von Unfallgefahren) durchgeführt werden.

Bevollmächtigungen für die Abwicklung mit Versicherung und Dienstleistern erteilen

Wasserschaden beheben bzw. trocknen

Für die Erstattung der entsprechenden Kosten, holt der Verwalter im Auftrag der Gemeinschaft oder des Sondereigentümers ein Angebot ein, das er der Versicherung zukommen lässt. Bei größeren Schäden wird meist meist noch ein Sachverständigen-Gutachten erstellt. Von der Angebotserstellung bis zur Freigabe der Versicherung können mehrere Wochen vergehen. Erst dann können die Arbeiten beginnen.

Wann zahlt die Versicherung bei Wasserschäden nicht?

Die Wohngebäudeversicherung zahlt Schäden durch Leitungslecks, greift aber in der Regel nicht bei Schäden durch defekte Regenrinnen oder ausgetretenes Badewasser. Die Hausratversicherung deckt nur bewegliche Sachen ab, wie nicht verklebte, Teppiche, Möbel, elektronische Geräte, Jalousien oder auch Bücher. Nicht versichert sind in der Regel Schäden durch Reinigungswasser, aufsteigendes Grundwasser oder Rückstau.

Nur in Teilen oder gar nicht zahlen Versicherungen, wenn der Schaden grob fahrlässig (mi)tverursacht wurde – zum Beispiel bei offenen Fenstern bei Regen, zugefrorene Rohre aufgrund mangelnder Beheizung, ungesicherte Schläuche an Aquarien oder festgerostete Zulaufhähne bei alten Waschmaschinen.

Wer zahlt im Schadensfall bei vereinbarter Selbstbeteiligung?

Häufig werden Selbstbeteiligungen zugunsten geringerer Versicherungsprämien vereinbart. Davon profitieren alle Wohnungseigentümer gleichermaßen. Im Fall eines Wasserschadens mit erheblichem Instandsetzungsaufwand bedeutet das aber auch, dass alle Eigentümer gemeinsam für den Selbstbehalt aufkommen. Die WEG hat als Gemeinschaft dem Selbstbehalt zugestimmt, daher ist sie auch gemeinschaftlich dafür verantwortlich – unabhängig davon, ob der Schaden im Gemeinschafts- oder Sondereigentum entstanden ist.

Zu dieser Regelung liegen mittlerweile auch zahlreiche Gerichtsurteile vor, die das Prinzip untermauern. Eine Weiterbelastung an den jeweiligen Verursacher oder Sondereigentümer ist grundsätzlich nicht zulässig.
Jedoch ist jeder Fall separat zu prüfen und kann durch Gerichte auch anders beurteilt werden, etwa wenn ausschließlich Schäden innerhalb eines bestimmten Sondereigentums vorliegen oder wenn Schäden eindeutig auf Pflichtverletzungen einzelner Sondereigentümer zurückzuführen sind usw. Die Konsultation einer erfahrenen Rechtsberatung ist in jedem Fall empfehlenswert.