Gut gewappnet – welche Versicherungen braucht die WEG?

Ein defektes Heizungsrohr, Sturm- oder Hagelschaden, ein beschädigtes Auto durch ein defektes Tiefgaragentor, Wasser in den Kellerräumen und Blitzeinschlag – Schäden am Gemeinschaftseigentum können vielfältig sein und kommen immer einmal wieder vor. Auch die Bandbreite an Kosten ist groß und kann sich auch schnell einmal im vier- bis fünfstelligen Bereich belaufen. Welche Versicherungen sollte man als WEG abschließen? Welche davon sind sogar Pflicht? Was macht für das Sondereigentum Sinn? Wie schließt man als WEG neue Versicherungen ab? Und was ist zu tun, wenn ein Schaden entstanden ist? Ein kurzer Überblick als Checkliste für die nächste WEG-Versammlung:

§19 Absatz 2.3 des WEG-Gesetzes verpflichtet die Wohnungseigentümer dazu, das Gemeinschaftseigentum zum Neuwert angemessen zu versichern sowie gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht- Ansprüche vorzusorgen. Entsprechend obligatorisch muss die WEG dann mindestens zwei Versicherungen abschließen, die dann auch von jedem neu hinzukommenden Eigentümer getragen und anteilig übernommen werden müssen.

Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung bietet Schutz vor Schäden durch

• Feuer,
• Hagel,
• Sturm oder
• Wasser.

Doch muss hier differenziert werden. Der Feuerversicherungsschutz beispielsweise deckt Schäden durch Blitzeinschlag, Brand, Explosion, Implosion sowie Folgeschäden durch Rauch, Ruß und durchgeführte Löscharbeiten ab. Die Sturmversicherung greift bei Schäden, die durch ein Unwetter mit mindestens Windstärke 8 verursacht wurden. Für Hagelschäden zahlt der Versicherer unabhängig von der Windstärke. Bei Wasserschäden durch Leitungswasser muss der Schaden durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser entstanden sein, z.B. bei defekten Rohren, Waschmaschinenschläuchen, Heizungs- und Klima- oder auch Sprinkleranlagen. Versichert sind außerdem auch durch Frost bedingte Rohrbrüche sowie eventueller Frostschäden an installierten Geräten, Heizkörpern, Armaturen oder Sanitärgegenständen. Frostschäden an Installationen (zum Beispiel Badeeinrichtungen, Waschbecken, Spülklosetts, Armaturen, Heizkörper). Nicht versichert sind übrigens – aber das sollte klar sein – Niederschlagsschäden im Inneren, die dadurch entstanden sind, da Fenster oder Türen fahrlässig offen gelassen wurden.

Nicht vergessen – meldepflichtige Baumaßnahmen

Sobald Sie als WEG Baumaßnahmen wie Sanierungen oder auch zusätzlich Anbauten, Dachrenovierungen etc. planen, sollten Sie überprüfen, inwieweit hier Ihre Versicherung zu informieren ist und ggf. für die Zeit der Baumaßnahmen zusätzliche Versicherungen abgeschlossen werden sollten. Da An- und Umbaumaßnahmen als Gefahrerhöhung gewertet werden, ist die Meldepflicht meist bereits im Versicherungsvertrag verankert. Angezeigt werden müssen die Maßnahmen insbesondere dann, wenn

• das Gebäude während der Maßnahmen nicht geschlossen ist
• wenn das Gebäude in dieser Zeit nicht bewohnbar ist
• Arbeiten an wasserführenden Leitungen ausgeführt werden
• wenn Brandschutzeinrichtungen für die Zeit der Arbeiten abgeschaltet werden müssen

Zusätzliche Versicherungen sind vor allem dann notwendig, wenn die Bausumme höher als 50.000 Euro liegt.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sichert Sach- und Personenschäden Dritter ab, die vom Gebäude oder Grundstück ausgehen. Das können zum Beispiel Verletzungen durch das Ausrutschen auf nicht gestreuten und zu glatten Wegen, Stürze im unbeleuchteten Treppenhaus, Beschädigungen an Autos durch herabfallende Ziegel oder ein defektes Tiefgaragentor sein.

All das geht oftmals glimpflich aus, kann aber in einzelnen Fällen auch ernsthafte Verletzungen, Folgeschäden und langwierige Behandlungen nach sich ziehen und damit zu hohen Schadenssummen führen. Hätte die WEG hierfür keinen Versicherungsschutz, wären diese gemeinschaftlich zu tragen und nicht immer so leicht aufzubringen.

Die Vermögenshaftpflicht deckt die – meist finanziellen – Schäden ab, die durch z.B. den Abschluss fehlerhafter Verträge, verspätete Zahlungen an Dienstleister oder versäumte Kündigungen entstehen.

Zusätzliche Versicherungen, die Sinn machen können

Rechtsschutzversicherung

Sie sind mit den Ergebnissen von Dienstleistern nicht zufrieden und haben Mängel festgestellt, die auch nach einer gesetzten Frist nicht behoben sind, empfiehlt sich der Gang zum Rechtsanwalt. Ähnlich kann es sich aber auch innerhalb der WEG verhalten, wenn große Unstimmigkeiten untereinander auf anderem Wege nicht lösbar erscheinen – etwa wenn ein Mitglied der WEG ohne entsprechenden Beschluss eine bauliche Veränderung seines Balkons durchführt und sich auch mehrmaliger Aufforderung, die bauliche Veränderung rückgängig zu machen, nichts ändert.
Hier greift die Rechtsschutzversicherung und versichert die Kosten der gerichtlichen Interessenwahrnehmung, sprich: die Kosten für den Anwalt und Gerichtsgebühren.

Beiratshaftpflichtversicherung

Jede Eigentümergemeinschaft wählt einen Verwaltungsbeirat, der ihre Interessen vertritt, bei anstehenden Begehungen vor Ort mit dabei ist und beschlossene Vorhaben und deren Umsetzung im Blick hat. Wer sich intensiv kümmert, hat ein höheres Risiko, mehr oder weniger folgenschwere Fehler zu machen – etwa bei der Überprüfung einer Jahresabrechnung oder der Freigabe eines zu teuren Angebots. Gegen den finanziellen Schaden, den er hier verursachen kann, sollte sich der Beirat versichern. Die Beiratshaftpflichtversicherung bietet hier den entsprechenden Schutz.

Heizöltankversicherung oder Gewässerschadenhaftpflicht

Eine Heizöltankversicherung – meist auch als Gewässerschadenhaftpflichtversicherung bezeichnet – ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, das Risiko eines auslaufenden Öltanks aber mit besonders hohen Kosten verbunden. Der Abschluss einer entsprechenden Versicherung ist, gesetzt den Fall, es wird mit Öl geheizt, empfiehlt sich dementsprechend. Sie versichert Schäden, die durch die entsprechende Anlage entstehen, beispielsweise beim Bruch eines Rohres, einem Leck oder auch eine fehlerhafte Bedienung.

Wer gegen solche Schäden nicht versichert ist, haftet gemeinsam mit der Eigentümergemeinschaft unbegrenzt und persönlich. Und das nicht zu knapp. Denn schon ein Liter ausgelaufenes Heizöl kann mehrere 100.000 Liter Wasser verschmutzen und die Beseitigung ist kostenintensiv – hier kann im schlimmsten Fall ein Schaden in Höhe von mehreren Millionen Euro entstehen.

Glasversicherung

Unabhängig von der obligatorischen Wohngebäudeversicherung macht es – wenn man im Gemeinschaftseigentum (z.B. Haustüren oder Fenster im Treppenhaus) besonders viele und große Glasflächen hat – Sinn, eine zusätzliche Glasversicherung abzuschließen. Die Wohngebäudeversicherung selbst deckt Schäden an Glas nur dann ab, wenn diese durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm und Hagel verursacht wurden. Schäden, die aber zum Beispiel durch spielende Kinder, durch den Straßenverkehr aufgewirbelte Steine oder unabsichtliches Zerbrechen durch einen der Eigentümer entstehen, werden nur durch eine zusätzliche Glasversicherung abgedeckt. Die Glasflächen innerhalb der Wohnung sollten Sie selbst über Ihre Hausratversicherung absichern.

Versicherungen für jeden einzelnen Eigentümer

‍Restschuldversicherung

Die Restschuldversicherung wird dann wirksam, wenn man aus verschiedenen Gründen wie etwa Arbeitslosigkeit oder auch -unfähigkeit die Raten für den für die Immobilie aufgenommenen Kredit nicht mehr bedienen kann. Alternativ dazu empfiehlt sich, um diesen Fall zu vermeiden, auch der Abschluss einer Risikolebensversicherung, einer Berufsunfähigkeitsversicherung oder einer privaten Unfall- oder Invaliditätsversicherung.

Hausratversicherung

Grundsätzlich sollten Sie als einzelner Eigentümer auch über eine Hausratversicherung verfügen. Diese greift bei Beschädigungen oder dem Verlust sämtlicher im Haus befindlicher Güter, etwa durch Feuer- oder Sturmschäden oder Einbruch und Vandalismus.
Versichert sind dabei insbesondere:

• Wertsachen wie Schmuck oder Bargeld
• Gebrauchsgegenstände wie Laptop und Kleidung
• Einrichtungsgegenstände wie Teppiche, Vorhänge oder Bilder
• Tiere.

Mietausfallversicherung

Es kann immer wieder einmal vorkommen, dass Mieter ihre Miete inklusive der Nebenkosten für eine gewisse Zeit nicht oder nicht vollständig bezahlen können. Die Mietausfallversicherung deckt die entsprechenden finanziellen Schäden, die Ihnen als Vermieter entstehen, ab – erfasst werden im Regelfall Zahlungsausfälle von drei bis sechs Monaten.

Auch hier gilt: Stellen Sie vor dem Abschluss sicher, dass dieser Fall nicht schon von einer anderen Versicherung, die Sie bereits abgeschlossen haben, abgedeckt wird. Oft sichert auch die Gebäudeversicherung die Risiken eines Mietverlustes mit ab. Dies gilt dann jedoch nur für den Fall, dass die Wohnung aufgrund des Gebäudeschadens unbewohnbar ist.

Schaden passiert? Das ist zu tun

Wenn Sie einen Schaden am Gemeinschaftseigentum feststellen, beispielsweise ein undichtes Fenster, ein leckes Rohr oder beschädigte Fliesen, dokumentieren Sie diesen am besten per Foto und Datum und informieren Sie unverzüglich Ihre Hausverwaltung, damit die erforderlichen Maßnahmen unverzüglich anlaufen können. Als WEG müssen Sie – um auch den Ersatz durch die Versicherung sicherzustellen – folgende Schritte beachten und einhalten:

• Schadensminderung durch Beauftragung entsprechender Handwerker: Als WEG bzw. Eigentümer unterliegen Sie der Schadensminderungspflicht und sollten sofort alles unternehmen, um eine Vergrößerung des Schadens zu verhindern. Beauftragen Sie die entsprechenden Handwerker dafür.
• Fotodokumentation zu Schadensursache, -umfang und Folgeschäden: Dokumentieren Sie den Schaden durch entsprechende Fotos.
• Strafbare Handlungen gegen das Eigentum anzeigen: Melden Sie Schäden durch strafbare Handlungen gegen das Eigentum unverzüglich der Polizei

Wie schließt die WEG neue Versicherungen ab?

Wenn die Eigentümergemeinschaft eine bestimmte neue Versicherung für sinnvoll hält, kann sie dies während der Eigentümerversammlung per Beschluss mit einfacher Mehrheit beschließen. Die Beschlüsse sollten immer so eindeutig wie möglich formuliert sein und sich auf einen konkreten Versicherungsvertrag samt Leistungsumfang beziehen. Das gleiche gilt, wenn die Gemeinschaft überein gekommen ist, eine Versicherung zu kündigen, um zu einem anderen Anbieter mit besseren Konditionen zu wechseln.

Der jeweilige WEG-Verwalter ist eng dran an den abgeschlossenen Versicherungsverträgen, wickelt Schadensfälle ab, hat Versicherungssummen und Konditionen im Blick, überprüft regelmäßig, ob die Verträge so noch Sinn machen und steht in direktem Kontakt mit den Ansprechpartnern der Versicherungen.

Dennoch: Der Verwalter selbst ist – auch laut WEG-Gesetz, das diesen Punkt bei den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters nicht mit aufzählt – nicht ermächtigt, eigenständig neue Versicherungen abzuschließen oder zu kündigen. Gebäude- und Haftpflichtversicherung sind aber in der Regel schon bei Gründung der WEG vorhanden, hier befindet sich dann eine entsprechende Ermächtigung des Verwalters in der Teilungserklärung, meist im Verwaltervertrag. Hier kommt es dann auf den Wortlaut an, ob der Verwalter einen Neuabschluss z.B. der Wohngebäudeversicherung nach eigenem Ermessen vornehmen kann.