Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen in 2024: Ist jetzt ein günstiger Zeitpunkt, um zu kaufen?

Nach dem jahrzehntelangen Boom auf dem Immobilienmarkt sind die Preise für Eigentumswohnungen seit Mitte 2022 bundesweit stark gefallen.

Als Hauptgrund sehen Experten den „Zinsschock“: Die im Frühjahr 2022 stark gestiegenen Zinsen haben die Kredite so sehr verteuert, dass sich dies unmittelbar auf die Märkte auswirkte: Waren die Preise für Eigentumswohnungen in der ersten Jahreshälfte 2022 gegenüber 2021 noch um 5,3 Prozent gestiegen, so ging es ab Mitte 2022 steil abwärts. Und diese Abwärtsbewegung setzte sich weiter fort: 2023 sind die Preise für Eigentumswohnungen in den 19 größten deutschen Städten um 8,4 Prozent gefallen, so der aktuelle GREIX. Das ist nicht nur der stärkste Rückgang seit der Jahrtausendwende, wie Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen. Nach Einschätzung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW) ist es sogar der stärkste Preisverfall seit Beginn der systematischen Erfassung von Immobilienpreisen in Deutschland vor rund 60 Jahren.

Trendwende in der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen

Doch die jüngsten Entwicklungen auf dem Wohnungskaufmarkt zeigen, dass sich seit Ende 2023 eine Trendwende abzeichnet: Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen nimmt wieder stark zu.

Viele Wohnungseigentümer, die über eine Investition in Eigentumswohnungen nachdenken, sind über die Entwicklungen verunsichert und fragen sich: Wie werden sich die Preise im Jahr 2024 und den kommenden Jahren entwickeln? Ist jetzt ein günstiger Zeitpunkt, um in eine Eigentumswohnung zu investieren? Ist das eine wertstabile Investition?

Wir geben Ihnen einen Überblick über die aktuellsten Entwicklungen auf den Märkten für Eigentumswohnungen.

2024: Eigentumswohnungen so gefragt wie seit zwei Jahren nicht mehr

Die Datenerhebungen des letzten Quartals 2023 und des ersten Quartals 2024 zu den Entwicklungen auf dem Wohnungskaufmarkt zeigen, dass sich seit November 2023 eine Trendwende abzeichnet: Eigentumswohnungen sind wieder sehr gefragt. Dies gilt insbesondere für die acht größten Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Leipzig. Doch auch in anderen Städten, in den Speckgürteln und im ländlichen Raum ist die Nachfrage steil angestiegen.

Zu diesem Ergebnis kommt das aktuelle WohnBarometer, der von ImmoScout24 im Quartalsrhythmus erstellte Marktreport zur Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes. Den Hauptgrund für die seit Ende 2022 stark ansteigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen sehen die Experten in den moderat niedrigeren Zinsen: Mit der Normalisierung der Zinsen auf deutlich unter vier Prozent kehrt wieder mehr Planungssicherheit in der Finanzierung ein – und damit kommt auch die Kaufnachfrage sehr viel schneller zurück, als viele Marktteilnehmer nach dem langen Abwärtstrend erwartet haben.

Und tatsächlich, die für das letzte Quartal 2023 und das erste Quartal 2024 ausgewerteten Daten zur Preisentwicklung von Eigentumswohnungen belegen für diesen Zeitraum eine deutliche Marktwende: Der von vielen prognostizierte Preisrückgang fiel kleiner aus als erwartet. Die Preise für Eigentumswohnungen zogen in den Metropolen sogar leicht an (am stärksten in Berlin und Köln mit 1,7% und in Stuttgart mit 1,5%). Geringfügige Abschläge für Neubauwohnungen waren nur in Leipzig (-0,7%), Düsseldorf (-0,2%) und München (-1,6%) zu verzeichnen.

Ist jetzt ein günstiger Zeitpunkt, zu kaufen? Die Antwortet lautet ganz klar: ja.

Entsprechend positiv beantwortet das WohnBarometer auch die Frage, ob 2024 ein günstiger Zeitpunkt ist, um in eine Eigentumswohnung zu investieren: Die Antwort lautet ganz klar: ja, und zwar möglichst bald.

Denn derzeit kauft man häufig noch zu den reduzierten Preisen, die aus dem Zinsschock von 2022 stammen. Zudem haben Käufer und Käuferinnen momentan noch einen größeren Verhandlungsspielraum und eine größere Auswahl. Das Blatt wird sich jedoch wieder wenden, sobald der Angebotsüberhang abgebaut ist. Denn auch im Angebotsmarkt ist ein Wendepunkt zu verzeichnen: Im November 2023 hat der Angebotsüberhang seinen Höhepunkt erreicht und baut sich seitdem langsam, aber stetig wieder ab.

Rechenbeispiel: So viel kostet eine Eigentumswohnung im Jahr 2024 im Vergleich zu 2019

Dass Kaufen aktuell vergleichsweise günstig ist, zeigt ein Rechenbeispiel (siehe Grafik): Im Vergleich zu 2019 ist der Zinssatz des ersten Quartals 2024 (+2,0 Pp) und damit auch die monatliche Rate (+290 Euro) zwar höher. Doch die Kredithöhe und die Gesamtlaufzeit fallen dafür deutlich geringer aus. Bei gleichem Eigenkapital und gleichbleibender Tilgung liegen die Gesamtkosten für eine Eigentumswohnung 2024 somit nur um 1,15 % höher als 2019.
Das positive Fazit für 2024 noch mal anders formuliert: Die aktuellen geringeren Preise mit höheren Zinsen sind schneller abbezahlt als die alten, höheren Preise mit niedrigeren Zinsen.

Prognosen: Ist 2024 die Trendwende bei den Kaufpreisen?

Sichere Prognosen für die weitere Preisentwicklung von Eigentumswohnungen sind wegen der komplexen Einflussfaktoren immer schwierig. Zudem verzeichnen nicht alle Märkte ein gleichmäßiges Wachstum. Und gibt es deutliche regionale Unterschiede, je nach Metropole und innerstädtischer Lage, wie der aktuelle GREIX aufzeigt.

Entsprechend weit auseinander gehen die Einschätzungen. Einige Experten erwarten weiterhin ein moderates Wachstum der Preise, insbesondere in Ballungszentren und attraktiven Wohnlagen. Andere warnen vor einer möglichen neuen Überhitzung des Marktes und einem daraus resultierenden Preisverfall. Für die Deutsche Bank ist 2024 das Jahr, in dem die Preise für Immobilien weiter stark sinken werden, und zwar um etwa fünf Prozent. Diese Phase soll für rund drei Jahre anhalten. Gründe für die Trendwende werden unter anderem in der möglichen Beendigung der Niedrigzinspolitik gesehen: Wegen der weltweiten Inflation könnten die Notenbanken die Niedrigzinspolitik beenden. Die dadurch teureren Kredite könnten zu einem vermehrten Verkauf von Immobilien führen.

Einen optimistischeren Blick haben dagegen viele Makler und Maklerinnen: In einer Umfrage, die ImmoScout im Januar 2024 mit mehr als 500 Maklern und Maklerinnen in Deutschland durchführte, gaben 52 Prozent an, dass sie optimistisch auf das Jahr 2024 blicken, und nur 15 Prozent sind pessimistisch. So berichtet fast jeder Fünfte, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen 2023 entweder kontinuierlich im Verlauf des Jahres oder sonst zum Jahresende anstieg.

Ob sich dieser Trend auch im Jahr 2024 und darüber hinaus fortsetzen wird, wird sich zeigen. Es ist daher in jedem Falle ratsam, den Markt regelmäßig zu beobachten und sich über lokale Entwicklungen zu informieren. Hilfreich kann auch sein, mit Immobilienexperten zu sprechen, um eine Einschätzung der Marktsituation zu erhalten. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist immer mit vielen Überlegungen und Schritten verbunden. Wir stehen Ihnen hier gerne beratend zur Seite. Bei Bedarf bieten wir Ihnen einen Rundum-Service, von der Beratung bis zur Vorbereitung des Kaufabschlusses.

Quellen und weiterführende Links