Wärmepumpen für Ihre WEG: Was sind die Vorteile und Nachteile für die Eigentümer?

Die Energiekosten steigen und steigen langfristig – und ein Ende ist nicht in Sicht. Auf der Suche nach energieeffizienten Alternativen fragen sich Wohneigentümergemeinschaften, ob die Installation einer Wärmepumpe langfristig Abhilfe schaffen kann. Lohnt sich die Investition in eine Wärmepumpe für Ihre WEG? Welche Kosten sind zu erwarten, und wer muss sie tragen? – Wir haben nachgefragt.

Technische und finanzielle Aspekte einer Wärmepumpe in einer WEG

Was kostet eine Wärmepumpe für ein Mehrfamilienhaus?

Ron Woydowski, Geschäftsführer der Woydowski GmbH – Heiztechnik und Bäder, Erneuerbare Energien: Grundsätzlich muss man jedes Gebäude individuell betrachten. Je nachdem, welche Heizlasten ein Objekt hat, wird eine Wärmepumpe meist als Hybridanlage gebaut.

Größeren Objekte verwenden meistens sogenannte Wärmepumpenkaskaden. Das sind mehrere kleine Einheiten in einem Systemverbund, die flexibel einsetzbar sind. Bei einem solchen System muss in der Regel nur der hydraulische Abgleich in den Wohneinheiten durchgeführt werden – ein Austausch von Heizkörpern ist meist nicht notwendig. Für ein Haus mit etwa 50 Einheiten sollte man mit Kosten von insgesamt 150.000 Euro rechnen. Je nach Ausführung sind dabei Förderungen von 25% bis 70% möglich.

Welche Kosten fallen für die Installation an? Welche weiteren Kosten entstehen?

RW: Die Installationskosten (Lohnkosten) eines solchen Systems betragen grob geschätzt etwa 20% der Investitionssumme. In den oben genannten Gesamtkosten sind schon die Elektro-Basisarbeiten und die Außenarbeiten drin. Wobei die Außenarbeiten recht aufwändig sein können, denn wenn in den Technikräumen Wohnanlage wenig Platz ist, sind oft aufwändigere Umbauarbeiten, zum Beispiel an der Außenanlage, die Folge.

Meistens macht es Sinn, eine Wärmepumpenanlage mit einer Photovoltaikanlage (PV) zu koppeln. Denn die anfänglichen Mehrkosten tragen sich von allein, da der gesparte Strom und die Einspeisevergütung die Anlage finanzieren.

Wieviel Energiekosten spart eine Wärmepumpe gegenüber einer 20 Jahre alten Heizung?

RW: Die Effizienz der Wärmepumpe hängt von mehreren Faktoren ab und wird durch die Leistungszahl bestimmt. Je niedriger die Vorlauftemperatur des Heizsystems und je höher die Energiequellentemperatur sind, desto besser ist die Wärmepumpen-Effizienz.

Dabei gilt auch, je größer die Temperaturdifferenz zwischen Energiequelle und dem Wärmesystem, desto geringer die Effizienz der Wärmepumpe.

• Die Leistungszahl (COP) gibt an, wie effizient die Wärmepumpe die Wärme aus einer Energiequelle in Heizwärme umwandelt. Je höher der COP, desto effizienter die Wärmepumpe.
• Durch das Energieeffizienzlabel der Wärmepumpe erhält man einen ersten Eindruck von der Effizienz der Wärmepumpe.
• Die durchschnittliche Effizienz der Wärmepumpe über das gesamte Jahr hinweg beschreibt die Jahresarbeitszahl. Eine höhere Jahresarbeitszahl deutet auf eine effizientere Wärmepumpe hin.

Die neusten Generationen von Wärmepumpenanlagen schaffen mindestens Jahresarbeitszahlen von 4 oder besser. Eine Jahresarbeitszahl von 4 bedeutet, dass man aus 1 KWh Strom 4 KWh Wärme erzeugt. Beim aktuellen Strompreis (April 2024) wäre das ein Wärmepreis von nur ca. 7 Cent pro KWh. Bei einer eigenen Photovoltaikanlage-Anlage liegt der Wärmepreis sogar noch niedriger. Zum Vergleich: Der Wärmepreis von Öl- und Gas liegt aktuell bei 11 Cent.

Sicher ist, dass der CO2-Preis auf fossile Brennstoffe in den nächsten Jahren weiter steigen wird. Um die Klimaziele 2045 zu erreichen müssen Brennstoffe für Öl- und Gasheizungen bis 2025 CO2 Neutral sein. Ich rechne mit deutlichen Preissteigerungen.

Das Fazit lautet also eindeutig pro Wärmepumpe: Schon heute spart sie ca. 35% Energiekosten, Tendenz steigend.

Sind Wärmepumpen nur für Einfamilienhäuser geeignet? Oder auch für Mehrfamilienhäuser?

RW: Grundsätzlich sind Wärmepumpen auch für Mehrfamilienhäuser geeignet und sinnvoll. In der Praxis treten Schwierigkeiten auf, wenn in alten Wohnungsbeständen noch keine Zentralheizungen sondern Gastetagenheizungen verbaut sind. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2020 verlangt aber, dass ab 2024 und bis spätestens 2026/2028 beim Einbau einer neuen Heizung ein Anteil von mindestens 65% erneuerbarer Energie verwendet werden muss.

In der Praxis kann das häufig nur mit einer Wärmepumpe gelöst werden, denn Etagen- bzw. Wohnungs-Wärmepumpen sind so gut wie nicht umsetzbar. Solche Objekte müssen also auf eine zentrale Wärmepumpenanlage umgerüstet werden. Neben dem handwerklichen Aufwand und dem Kostenaufwand kann die Abstimmung unter den Eigentümern auch ein kompliziertes Unterfangen sein.

Eine Wärmepumpe macht aufgrund der Effizienz, Umweltfreundlichkeit und Komfort Sinn. Besonders in puncto Nachhaltigkeit, da Wärmepumpen rund 75% der Energie aus der Umwelt beziehen und unabhängig von fossilen Energieträgern funktionieren.

Gibt es eine gesetzliche Pflicht zur Installation einer Wärmepumpe?

RW: Das GEG sieht wie gesagt vor, dass ab Januar 2024 jede neue Heizung mit mindestens 65% erneuerbarer Energie betrieben werden muss. Vor Mitte 2026/2028 besteht dazu aber keine Pflicht. Angesichts weiter steigender CO₂-Preise rate ich, die Umstellung bereits in der Übergangsphase zu erwägen.

Nach der Übergangsphase sind bis 2028 gesetzliche Übergangsfristen vorgesehen: Nach dem Austausch der ersten Etagenheizung muss innerhalb von fünf Jahren entschieden werden, ob die Wärmeversorgung zentralisiert oder weiter dezentral erfolgen soll. Bei Entscheidung für eine Zentralisierung hat man dann weitere acht Jahre, um das Vorhaben umzusetzen. Nach Fertigstellung der zentralen Heizungsanlage müssen alle Wohnungen beim Heizungstausch und auch die zwischenzeitlich eingebauten Etagenheizungen nach Ablauf eines weiteren Jahres angeschlossen werden.

Falls sich die Eigentümer in den ersten fünf Jahren für eine dezentrale Wärmeversorgung entscheiden, müssen die eingebauten Etagenheizungen 65% erneuerbare Energien nutzen.

Wärmepumpen in der WEG

Wie entscheidet die Gemeinschaft über eine Wärmepumpe? Müssen alle WEG-Mitglieder zustimmen?

Toni Altindagoglu, Geschäftsführer der PANDION SERVICE:  Wärmepumpen sind Gemeinschaftseigentum. Daher erfolgt die Abstimmung mehrheitlich in der Eigentümerversammlung. Je nach Art und Größe des Vorhabens sind bestimmte Mehrheiten erforderlich. Ist die Wärmepumpenanlage eine bauliche Veränderung (statt nur Instandhaltungsmaßnahme), genügt seit der WEG-Reform 2020 die einfache Mehrheit zur Beschlussfassung, unabhängig wie viele Eigentümer anwesend sind.

Wer trägt die Kosten der Wärmepumpe in einer WEG-Gemeinschaft?

TA: Die Gemeinschaft trägt die Kosten. Also grundsätzlich alle WEG-Eigentümer, ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil entsprechend. Einen Sonderfall können Untergemeinschaften darstellen, wenn nur die tatsächlichen Nutzer an den Kosten beteiligt werden. Die Untergemeinschaft Tiefgarage wäre dann zum Beispiel an den Kosten nicht beteiligt.

Die Kostenverteilung einer Wärmepumpenanlage in einer WEG kann ein schwieriges Thema sein. Zum einen wegen der hohen Anschaffungs- und Installationskosten, zum anderen sind auch nicht immer alle gleichermaßen vom Sinn einer solchen Maßnahme überzeugt. Ich empfehle daher schon vorab Pro und Kontra zu diskutieren und Einigkeit innerhalb der WEG herzustellen. Insbesondere bezüglich der Finanzierung. Damit sich die Eigentümer auf die zu erwartenden Kosten vorbereiten können, sollte der WEG Verwalter im Vorfeld drei vergleichbare Kostenangebote vorlegen.

Wer spart durch die Wärmepumpe? Nur Eigentümer, die in ihrer Wohnung wohnen? Oder auch Vermieter?

TA: Sowohl Vermieter als auch Selbstnutzer profitieren von einer Wärmepumpe: Eigentümer, die in ihrer Wohnung leben, haben signifikant niedrigere Heizkosten. Wärmepumpen wandeln Umweltwärme aus der Luft, dem Grundwasser oder der Erde in Heizenergie um. Das ist deutlich effizienter und günstiger als Öl- oder Gasheizungen.

Auch für Vermieter kann eine Wärmepumpe vorteilhaft sein. Denn durch die niedrigeren Heizkosten können die Betriebskosten gesenkt werden. Das wirkt sich positiv bei der Vermietung einer Immobilie aus, denn geringe Nebenkosten senken grundsätzlich die Gesamtwarmmiete. Niedrigere Heizkosten bedeuten, dass weniger Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Das macht die Wohnung attraktiv.

Aus Mietersicht ist es meist irrelevant, ob Kosten für die Kaltmiete oder die Betriebskosten entstehen: das verfügbare Gesamtbudget bleibt gleich. Nur das Verhältnis ändert sich. Anleger können in solchen Fällen mehr Kaltmiete (mehr Rendite) erzielen, da weniger Nebenkosten anfallen. Ein weiterer Baustein sind verminderte CO2 Abgaben. Denn je besser die energetische Qualität eines Gebäudes ist, desto kleiner ist der Anteil denn der Vermieter/Eigentümer trägt. Diese Kosten können nämlich nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Mehr dazu kann hier nachgelesen werden: Neue CO₂-Abgabe, Stufenmodell, Kostenteilung und Berechnung

Außerdem sind umweltfreundliche und energieeffiziente Heizsysteme bei Mietern zunehmend ein wichtiges Kriterium. Bei Gewerbemietverträgen geht seit Jahren eigentlich nichts mehr ohne Energieeffizienz.

Wenn ein Eigentümer seine Wohnung vermietet: Können die Kosten der Anlage umgelegt werden? Wenn ja, welche?

TA: Die Umlagefähigkeit der Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe ist mietrechtlich noch nicht abschließend geklärt: Statt einer baulichen Veränderung könnte mietrechtlich auch eine Modernisierung vorliegen.
Regelmäßig handelt es sich bei der Installation von Wärmepumpen aber um eine bauliche Veränderung, da die Entscheidung meistens nicht lediglich aus Notwendigkeit (aufgrund einer defekten alten Heizung) sondern auch aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und Energieeffizienz getroffen wird.

Gegebenenfalls fällt eine neue Wärmepumpe aber auch unter eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 555b BGB. Vereinfacht gerechnet können Vermieter die Miete um 8% der Investitionskosten (§ 559 BGB) anheben und so über einen längeren Zeitraum auf ihre Mieter umlegen. Zu beachten ist jedoch, dass eine solche Modernisierung den Wohnwert erhöht und die Energieeffizienz steigert. Solche Maßnahmen müssen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und dürfen den Mietern keinen unzumutbaren Härtefall verursachen.

Auf die Mieter umgelegt werden können natürlich die normalen Betriebskosten. Dazu gehören die Stromkosten für den Betrieb der Wärmepumpe sowie regelmäßige Wartungs- und Instandhaltungskosten. In der Regel werden diese Kosten nach der Wohnfläche auf die Bewohner verteilt.

Fazit, Vor- und Nachteile einer Wärmepumpe in einer WEG