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Verkehrssicherungspflicht – was heißt das überhaupt? Langes Wort, einfacher Grundgedanke. Letztlich geht es bei der Verkehrssicherungspflicht darum, dass jeder, der potenzielle Gefahrenquellen schafft, dafür die Verantwortung übernehmen und alle notwendigen Schutzvorkehrungen treffen muss, damit niemand zu Schaden kommt. Gemeint sind damit Maßnahmen, die ein umsichtiger und in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um mögliche Gefahren von Dritten abzuwenden. Das klingt individuell auslegbar, wird aber übers Praktische umso klarer. So wie Eltern mit Kindern im Krabbelalter alle Steckdosen absichern, sorgt die WEG beispielsweise für eis- und schneefreie Wege im Winter oder dafür, dass Unebenheiten nicht zu Stolperfallen werden.
In punkto Verkehrssicherung geht es allerdings noch um etwas mehr als Schippen und Ausbessern. Wo muss die WEG grundsätzliche und regelmäßige Vorkehrungen treffen? Wer genau muss sich wann um was kümmern? Sind auch Mieter in der Pflicht? Und was, wenn etwas passiert? Ein Überblick:

Was muss gesichert werden?

Grundsätzlich umfasst die Pflicht zur Verkehrssicherung alle Bereiche eines Hauses bzw. eines Grundstücks, die allgemein zugänglich sind und von jedermann jederzeit betreten werden können. Und das sind – mit Blick auf WEG und Wohnanlage – nicht nur der vorbeiführende jeweilige Bürgersteigabschnitt, sondern auch Zugangswege, eventuell vorhandene Spielbereiche oder auch die Treppenhäuser. Entsprechend lang liest sich die Sicherungs-To-Do-Liste für die WEG:

Räum- und Streupflicht

In vielen Gegenden hierzulande muss ihr recht selten wirklich nachgegangen werden, dennoch ist sie vor allem während der Wintermonate immer präsent: die Räum- und Streupflicht. Bei Schnee oder Glatteis müssen alle Zuwege zum Wohngebäude rutschfrei und gefahrlos begehbar, d.h. entsprechend von Schnee befreit und gestreut sein. Ein für Fußgänger – auch für sich entgegen kommende – ausreichend breiter Streifen reicht dafür aus. Die Streupflicht beginnt am Morgen mit dem Einsetzen des Tagesverkehrs und endet am Abend. Auch wenn absehbar ist, dass es in den nächsten Stunden oder in der Nacht erst zu Glätte kommen wird, muss durch Streuen entsprechend vorgesorgt werden.

Prüfung von Bäumen

Alle Bäume, die auf dem Grundstück der WEG stehen, müssen regelmäßig geprüft werden. Wie ist ihre Standfestigkeit – auch bei Wind, Sturm oder Gewitter? Wie stabil sind einzelne Äste? Morsch gewordene Zweige sollten so schnell wie möglich entfernt, Schäden durch Unwetter unverzüglich behoben werden.

Ein Netz für Kastanienbäume?

Die Pflicht zur Sicherung von Bäumen hat allerdings ihre Grenzen bzw. bewegt sich im vernünftigen Rahmen. Wer beispielsweise Kastanienbäume auf dem Grundstück hat, muss diese im Herbst nicht extra absichern und haftet auch nicht für Schäden an darunter geparkten Autos, die von herunterfallenden Kastanien getroffen werden. Hier gibt es bereits zahlreiche Gerichtsurteile, die solche Schäden als selbst verursacht definieren. Schließlich kann jeder, der sein Auto dort parkt, erkennen, ob der Baum viele Kastanien, Eicheln oder Walnüsse trägt.

Nachhaltig sichere Spielflächen

Die meisten Wohnanlagen haben einen oder mehrere Kinderspielplätze mit Sandkästen und verschiedenen Spielgeräten. Auch diese gehören zur WEG und müssen sorgfältig und regelmäßig auf Stabilität und andere Mängel überprüft werden. Sind Schrauben gelockert oder Leiterstufen aufgrund der Witterung brüchig geworden? Hängen Schaukeln noch fest genug in ihrer Verankerung? Ist der Sand sauber und das Gras entsprechend kurz, sodass spitze Gegenstände oder Glasscherben gleich bemerkt werden können? Gerade auf den Spielplätzen sollte die WEG zum Schutz der Kleinsten eine ganz besondere Sorgfalt walten lassen.

Zugangs- und Gartenwege

Auf allen Wegen zum und durch das Grundstück sollten Bewohner wie Besucher – neben der Streupflicht in Frostzeiten – das ganze Jahr über sicher gehen können. Unebenheiten, lockere Pflastersteine oder Stufen, Löcher oder andere Hindernisse sind zeitnah zu beheben oder zu beseitigen. Außerdem sollten Wege wie Eingangsbereiche ausreichend beleuchtet sein und defekte Leuchten sofort ausgetauscht werden.

Beleuchtung rund um die Uhr?

Verschiedenen Urteilen zufolge bewegt sich auch die Pflicht zur ausreichenden Beleuchtung in einem „täglichen“ Rahmen. Ein Zeitungszusteller, der um 4.30 Uhr Zeitungen auslieferte, war wegen fehlender Beleuchtung gestürzt und klagte auf Schadenersatz. Das Oberlandesgericht Celle entschied gegen ihn. Der Umfang der Verkehrssicherungspflicht bestehe nicht „rund um die Uhr“. Vielmehr hinge dies vom Bedürfnis der Verkehrsteilnehmer ab. So könne in zeitlicher Hinsicht der Beginn der Verkehrssicherungspflicht dann angenommen werden, wenn der allgemeine Verkehr einsetzt. Dies sei gegen 7 Uhr der Fall.

Allerdings kann die WEG durch Zeitschaltuhren oder Bewegungsmelder entsprechende Vorkehrungen treffen.

Zäune, Sträucher & Co.

Normale Zäune stellen nicht wirklich eine Gefahrenquelle dar, es sei denn, an bestimmten Stellen ist Stacheldraht verlegt. Hier sollte sich niemand versehentlich drin verfangen können. Das gleiche gilt für Hecken mit Dornen. Bei der Planung und Unterhaltung der Außenanlagen sollten außerdem Hecken oder Sträucher mit giftigen Beeren unbedingt vermieden werden, vor allem dann, wenn auch Kinder zu den Bewohnern zählen.

Treppenhäuser und Eingangsbereiche

Auch im Entree und den Treppenhäusern greift die Verkehrssicherungspflicht. Treppengeländer und Treppenstufen müssen regelmäßig auf Gefahren überprüft werden. Ist der Belag rutschfest? Funktionieren alle Lichtschalter? Und werden Aufzüge regelmäßig gewartet?

Dächer

Je nach Neigung und Belag sind am Gebäudedach ganz unterschiedlich intensive Vorkehrungen zu treffen. Sind Dachziegel locker oder haben sich Halterungen von Regenrinnen gelöst? Stehen Antennen noch sicher auf dem Dach – auch bei Wind und Wetter? Und sind alle Blumenkästen abgesichert? In den entsprechenden Gegenden und vor allem ab einer Dachneigung von mehr als 45 Grad – in schneereichen Gebieten bereits ab 35 Grad – sollten unbedingt auch Schneefanggitter installiert sein und regelmäßig auf Stabilität überprüft werden.

Haustechnik

Dieser Punkt geht mit Blick auf die Verkehrssicherung oft unter, ist aber einer der wichtigsten Punkte, da elektronische Anlagen eine große Gefahrenquelle darstellen können. Funktioniert das automatische Rolltor der Tiefgaragenzufahrt einwandfrei? Klappt die Heizungstechnik und sind eventuell vorhandene Öltankanlagen fehlerfrei? Funktioniert die Alarmanlage und tun sämtliche Brandschutzvorrichtungen bei Bedarf ihren Dienst? Prüfung und Wartung ist gerade hier enorm wichtig.

Wer konkret muss sich kümmern in der WEG?

In der Pflicht zur Verkehrssicherung steht bei Wohnanlagen immer die teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft – sie ist es auch, die bei durch nachlässige Sicherung entstehenden Unfällen und Schäden haftet. Allerdings ist dies letztlich nur die Theorie, in der Praxis sind die Maßnahmen, die für die Verkehrssicherungspflicht notwendig sind, auf den Verwalter übertragen.

Dieser sorgt in der Regel durch die Beauftragung der entsprechenden Fachbetriebe und die Beschäftigung eines Hausmeisterservices dafür, dass regelmäßige Überprüfungen, Wartungen und Ausbesserungen auf dem Grundstück und am Gebäude vorgenommen werden, Schnee geschippt und gestreut wird oder Glühbirnen zeitnah ausgetauscht werden. Die anfallenden Kosten übernimmt die Gemeinschaft, der Verwalter überwacht die korrekte und ordnungsgemäße Durchführung der Arbeiten.

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung als Verwalter großer Wohnanlagen haben wir mittlerweile ein großes und zuverlässiges Netzwerk an ausgewiesenen Fachbetrieben und ein eigenen Hausmeisterservice aufgebaut, mit denen wir zusammenarbeiten. Wir wissen, mit wem Verkehrssicherung zuverlässig und qualitativ gut funktioniert. Außerdem stellen wir selbst durch regelmäßige Grundstücks- und Objektbegehungen sicher, dass alles auf sicherem Stand ist.

Toni AltindagogluGeschäftsführer PANDION SERVICE

Die WEG ist durch die Übertragung allerdings weiterhin in der Pflicht, den Verwalter zu unterstützen und diesem entstehende Gefahren oder Risiken zeitnah zu melden. Die Verkehrssicherungspflicht der WEG besteht gegenüber Mietern, Besuchern und allen Personen, die sich berechtigterweise auf dem Grundstück der Wohnanlage aufhalten. Keine Verkehrssicherungspflicht besteht gegenüber Personen, die sich unbefugt dort aufhalten.

Und die Mieter? Grundsätzlich kann der Vermieter über entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag Pflichten zur Verkehrssicherung auch auf den Mieter übertragen, zu empfehlen ist dies aufgrund des fehlenden Verwalters vor allem bei Einfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten, die der Mieter vollständig anmietet. Die Pflicht zur Kontrolle und Überwachung entfällt dadurch allerdings nicht. Dieser muss der Vermieter weiterhin nachkommen.

Für Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, empfiehlt es sich allerdings, ihre Mieter entsprechend zu sensibilisieren und darauf hinzuweisen, Schäden und Gefahrenquellen sofort anzuzeigen. So kann eine zeitnahe Behebung sichergestellt werden. Für den Fall, dass trotz aller Vorkehrungen einmal jemand auf dem Grundstück zu Schaden kommt, sollte zwingend eine Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abgeschlossen werden.

Toni AltindagogluGeschäftsführer PANDION SERVICE