Keine Frage, das aktuelle Thema Nummer 1 für Immobilieneigentümer wie Mieter sind die explodierenden Strom- und Energiekosten. Mittlerweile zahlen Verbraucher im Schnitt ca. 40 Cent pro Kilowattstunde – Tendenz steigend. Die eigene Stromerzeugung durch eine Photovoltaikanlage kann dem als Alternative recht wirkungsvoll begegnen und die Nebenkosten durchaus spürbar senken. Denn die Stromerzeugungskosten liegen selbst bei einer kleinen Anlage bei unter zwölf Cent pro Kilowattstunde. Und je größer die Anlage, desto günstiger wird es.
Das klingt gut und dennoch: Während viele Eigenheim-Besitzer längst eine solche PV-Anlage auf ihrem Dach installiert haben, sind die meisten Dächer von Mehrfamilienhäusern mit mehreren Eigentümern noch frei. Was nicht unbedingt verwunderlich ist – müssen sich in der WEG doch eine Vielzahl von Personen mit ganz unterschiedlichen Ansichten und Interessen zusammenfinden und schlussendlich einigen. Auch die Möglichkeiten, eine PV-Anlage zu betreiben und zu nutzen, sind vielfältig. Die richtige Lösung für das eigene Gebäude und die eigene WEG zu finden, ist nicht immer einfach.
Nur Strom oder auch Wärme ? Verkaufen oder direkt beziehen? Welches Betriebskonzept macht Sinn? Wer zahlt für die Anschaffung? Wer muss wie zustimmen? Und was ist steuerlich zu beachten? Ein Interview zu den wichtigsten Fragen rund um Photovoltaik in der WEG.
PV-Anlage oder nicht? In einer WEG gibt es zahlreiche Meinungen dazu. Wie findet man einen Konsens? Was spricht für den Sonnenstrom vom Dach?
Toni Altindagoglu, Geschäftsführer der PANDION SERVICE: Ja, viele Eigentümer fragen sich, ob sich die Anschaffung einer Photovoltaik-Anlage und die Nutzung von Solarstrom in der WEG überhaupt noch lohnt – zumal ja auch die staatliche Förderung ausgelaufen und auch die Einspeisevergütung – also das, was man vom Stromanbieter für ein Kilowatt Sonnenstrom bekommt – immer weiter gesunken ist. Das heißt aber nicht, dass sich eine PV-Anlage per se nicht mehr lohnt. Denn wer seinen selbst produzierten Strom selbst verbraucht, spart deutlich und spürbar Stromkosten ein. Hinzu kommt, dass sich die Anschaffung so nach circa 10 bis 12 Jahren amortisiert hat und dann noch weitere 12 bis 15 Jahre nutzbar (und äußerst kostensparend) ist. Man braucht auch nicht unbedingt ein strikt nach Süden ausgerichtetes Dach. Auch die Ost-West-Seite ist eine gute Basis für eine lohnenswerte Stromproduktion. Hier scheint die Sonne schon morgens und damit eine längere Zeit auf die Module. Mittlerweile ist auch die Technik so weit entwickelt, dass selbst bei Nebel Strahlung eingefangen und in Energie umgewandelt werden kann. Fakt ist: Eine Solaranlage lohnt weil, sie emissionsarm Strom produziert, der gerade in Zeiten hoher Bezugskosten selbst genutzt werden kann. Sie ist definitiv eine Investition in die eigene Immobilie und eine nachhaltigere Zukunft.
Thomas Brunken, Leiter Entwicklung Wohnen PANDION Real Estate: In einigen Bundesländern und Kommunen erübrigt sich die Diskussion darüber, ob eine Photovoltaik Anlage installiert werden soll, von vornherein. Hier ist Solarstrom vom Dach bei Neubauten mittlerweile gesetzlich verpflichtend. Unter dem Gesichtspunkt „Nachhaltigkeit und ESG“ sehen wir PV-Anlagen bei unseren Neubauprojekten ohnehin schon vor – auch wenn es gesetzlich oder bauordnungsrechtlich nicht erforderlich wäre. Denn PV Anlagen sind für uns einer der besten Ansätze, um das Thema „Nachhaltigkeit“ anzukurbeln. Dächer haben alle unsere Gebäude und die Sonne ist immer da. Durch die gesetzlichen Neuerungen wird jetzt vieles vereinfacht. Hier muss sich der Gesetzgeber auch zukünftig flexibel und unterstützend zeigen.
PV-Anlagen-Pflicht: In welchen Bundesländern Solarpflicht besteht.
Wie entscheidet sich die Eigentümerversammlung für eine PV-Anlage? Müssen alle Mitglieder zustimmen?
TA: Wer als WEG eine Solaranlage installiert, führt damit eine „bauliche Veränderung“ durch. Je nach Art und „Größe“ der Veränderung ist eine bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer erforderlich, um das Vorhaben realisieren zu können. Bei einer Photovoltaik-Anlage wird in recht erheblichen Maße in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen – allen voran auf dem Dach. Dadurch verändert sich die komplette Optik des Gebäudes. Das betrifft letztendlich jeden Eigentümer.
So war es nicht verwunderlich, dass bis zur WEG-Reform 2020 alle Eigentümer einer Installation zustimmen mussten. Mit Blick auf das Erreichen der Klimaziele hat die Reform allerdings spürbare Erleichterung gebracht – genauso wie die Beschlussfassung aller Baumaßnahmen mit Nachhaltigkeitsanspruch. Jetzt reicht bereits eine einfache Mehrheit bei der Abstimmung aus, um eine Solaranlage installieren zu können. Und zwar unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend sind.
Wer trägt die Kosten?
Die Kosten tragen die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben. Der Grundsatz lautet: Wer zustimmt, zahlt und wer zahlt, darf nutzen. Es sei denn, die Zustimmung ist mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen mit Eigentumsanteilen von mehr als 50 Prozent erfolgt – dann tragen alle Miteigentümer die Kosten (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG).
Wenn der Beschluss durch ist – wie betreibt und nutzt man die PV-Anlage als WEG am sinnvollsten?
TA: Es gibt einige verschiedene Möglichkeiten, als WEG eine PV-Anlage zu betreiben. Hier muss im Vorfeld gemeinsam abgewägt werden, was im individuellen Fall am meisten Sinn macht. Entweder man nutzt den erzeugten Strom direkt im Gebäude selbst oder man speist ihn ins allgemeine Stromnetz ein und erhält dafür eine Vergütung.
Wer den Strom selbst nutzen möchte, hat mehrere Optionen. Eine einfache Möglichkeit ist es, die Dachfläche an einen Anbieter zu verpachten, der die PV-Anlage errichtet, betreibt, den erzeugten Strom in die Wohnungen liefert und entsprechend abrechnet. Zweitens, die WEG lagert nur einzelne Leistungen wie die Stromlieferung und Abrechnung an einen Service-Partner aus. Oder die Eigentümer machen alles selbst – als Versorgungsunternehmen inklusive gewerblicher Stromlieferung an die Mieter oder als komplett eigener Betreiber, der den erzeugten Strom kollektiv für den eigenen Stromverbrauch im Gemeinschaftseigentum nutzt.
Tipp: Einen ausführlichen Überblick zu den Betreibermodellen für PV-Anlagen auf Mehrfamilienhäusern finden Sie hier.
Viele Eigenheim-Besitzer wie auch WEGs gehen den Weg der Volleinspeisung. Hier wird der gesamte von der Anlage erzeugte Strom ins öffentliche Netz eingespeist – einen direkten Eigenverbrauch gibt es nicht. Die WEG erhält dafür vom örtlichen Stromversorger eine Einspeisevergütung, deren Höhe zum Tag der Inbetriebnahme festgelegt wird und dann für 20 weitere Jahre gilt.
Was letztlich am sinnvollsten ist, muss abgewogen werden. Welche Aufgaben will man als WEG selbst erledigen, zugunsten der Wirtschaftlichkeit? Oder kommt die Gemeinschaft mit einem Outsourcing oder der Verpachtung besser klar? Außerdem kommen auch steuerliche Pflichten dazu.
Apropos Steuern – was gibt es hier zu beachten?
TA: Bei der Entscheidung für ein Betriebskonzept spielen auch steuerliche Überlegungen eine Rolle – meist die entscheidende. Am einfachsten ist es daher oft, die Anlage als WEG gemeinsam auf dem Dach zu installieren, um den Strom selbst und ausschließlich im gemeinschaftlichen Eigentum wie Aufzügen, Treppenhäusern oder Gemeinschaftsräumen zu verbrauchen. Damit verkauft sie ihren Strom nicht und die WEG gilt auch nicht als Unternehmen – Umsatz- und Einkommensteuer sind hier auch kein Thema. Das macht es in den meisten Fällen bedeutend leichter.
Aber auch in den Fällen, in denen die WEG den Strom in die Wohnungen liefert oder ins Netz einspeist, gibt es durch das geänderte Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) jetzt steuerliche Erleichterungen, die die Entscheidung für oder gegen eines dieser Modelle leichter machen. Ab dem 1. Januar 2023 oder sogar ab 2022 entfällt die Umsatzsteuer bei Lieferung, Erwerb, Einfuhr und Installation von kleineren Solaranlagen bis zu einer Leistung von 30 kWp oder bis zu 15 kWp pro Wohneinheit bei Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern. Das ist revolutionär! Denn damit entfallen für viele Eigentümergemeinschaften und zukünftige Projekte komplexe umsatzsteuerliche Themen, die auch den Verwaltern die Abrechnung erheblich erleichtern. Da alles steuerfrei wird, müssen Verwalter nicht mehr den „Umweg“ über die Vermietung des Daches gehen, um die Umsatzsteuerfreiheit zu erlangen. Jetzt kann die Anlage selbst von der Eigentümergemeinschaft betrieben werden, ohne dass aufwendige Umsatzsteuer- und Einkommenssteuerprobleme entstehen. Eine Gewerbeanmeldung ist nicht mehr notwendig.
Zusätzlich sind die Einnahmen aus dem Betrieb ab 2023 komplett steuerfrei. Bisher konnten sich Betreiber von privat genutzten Photovoltaik-Anlagen auf Antrag von der Steuerpflicht befreien, zudem griff bei einem Umsatz bis 22.000 Euro die Kleinunternehmerregelung und man war nicht umsatzsteuerpflichtig. Wer über diesen Betrag fiel, musste Umsatzsteuer anmelden und konnte die Mehrwertsteuer beim Kauf der Solaranlage vom Finanzamt zurückfordern. Alles in allem war der steuerliche Aufwand groß, die Hürden zahlreich. Die neuen EEG-Regelungen haben hier jetzt einige Erleichterungen gebracht.
Steuerliche Änderungen im EEG
Einen ausführlichen Überblick zu den steuerlichen Änderungen rund um die Installation und den Betrieb von PV-Anlagen finden Sie hier.
Müssen Mieter den erzeugten Strom abnehmen?
TA: Sollte die WEG den von ihrer Anlage produzierten Strom auch in die einzelnen Wohnungen liefern, profitieren die einzelnen Bewohner direkt vom erwirtschafteten Strom und damit auch von der preislichen Vergünstigung. Wird die Wohnung vermietet, profitieren in der Regel die Mieter. Vermietende Eigentümer können dann, um ihre Investition in die Solaranlage zu refinanzieren, auf so genannte Mieterstrommodelle zurückgreifen und den grünen und günstigen Strom an ihre Mieter verkaufen.
Allerdings darf grundsätzlich jeder seinen Stromversorger frei wählen. Kein Mieter ist dazu verpflichtet, den PV-Strom zu beziehen und käuflich abzunehmen. Wer vermietet, sollte deshalb idealerweise bereits im Vorfeld mit seinen Mietern klären, ob sie bereit sind, den Solarstrom abzunehmen. Generell liegt hier die Chance, aufgrund der spürbaren Vergünstigung, relativ hoch.
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